[비즈한국] Saat hendak membeli rumah, orang-orang biasanya bersikap sangat rasional. Mereka menghitung berapa menit jarak ke stasiun, di mana lokasi sekolah, dan berapa banyak apartemen baru yang akan dibangun di sekitar kawasan tersebut. Bahkan dalam satu kompleks yang sama, mereka membandingkan blok dan lantai, lalu bernegosiasi selama berhari-hari hanya untuk menawar harga beberapa juta won. Namun, begitu tanda tangan dibubuhkan di atas kontrak, hal aneh pun terjadi. Analis yang tadinya begitu kritis mendadak menghilang, dan muncul sosok yang justru "membela" rumah miliknya sendiri. Kekurangan rumah dianggap sebagai keadaan yang tak terelakkan, ketidaknyamanan dianggap sebagai kebiasaan, dan rencana pengembangan kawasan yang samar-samar diterima seolah-olah sebagai masa depan yang sudah pasti.
Pertanyaan yang perlu diajukan oleh pemilik rumah saat ini adalah: Jika Anda tidak memiliki rumah ini sekarang, apakah Anda akan membelinya lagi dengan harga saat ini? Jika sulit menjawabnya, maka saatnya untuk melakukan evaluasi. Alasan yang Anda perlukan saat membeli rumah juga tetap diperlukan selama Anda memilikinya. Karena memilih untuk tidak menjual rumah sebenarnya adalah sebuah keputusan untuk tetap mengalokasikan dana Anda pada properti tersebut.
Pasar belakangan ini membuat pertanyaan tersebut menjadi jauh lebih mendesak. Berdasarkan survei Korea Real Estate Board per tanggal 28 September, harga jual apartemen di Seoul naik 0,09% dibandingkan minggu sebelumnya, namun laju kenaikannya melambat selama lima minggu berturut-turut. Harga di Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan justru turun, sementara harga sewa (jeonse) di Seoul naik 0,19%. Kecepatan transaksi jual-beli dan tekanan pada pasar sewa berbeda, dan pergerakannya bervariasi bahkan di dalam wilayah Seoul yang sama. Ini adalah pasar di mana masa depan semua hunian sulit dijelaskan hanya dengan satu alamat bernama Seoul.
Dalam situasi seperti ini, pernyataan paling berbahaya adalah keyakinan bahwa “properti pada akhirnya akan naik harganya.” Itu adalah kalimat yang mengabaikan di mana lokasi rumahnya, jenis rumah apa, berapa harga belinya, berapa biaya yang dikeluarkan, dan berapa lama harus mempertahankannya. Meskipun harga naik dalam jangka panjang, Anda baru bisa memetik keuntungan jika Anda mampu mempertahankan kepemilikan hingga saat itu. Jika di tengah jalan Anda tidak mampu mengembalikan uang deposit atau tidak sanggup menanggung beban bunga, maka harga di masa depan yang jauh tidak akan ada artinya.
Sebaliknya, penilaian bahwa “harganya sudah naik tinggi, jadi harus segera dijual” juga terlalu gegabah. Kenaikan harga dan penurunan nilai adalah dua hal yang berbeda. Jika properti tersebut berada di tempat dengan akses kerja yang baik, fasilitas penunjang kehidupan yang kuat, dan pasokan hunian pengganti yang terbatas, maka ada alasan yang masuk akal mengapa harganya lebih tinggi dari masa lalu. Keputusan untuk tetap memiliki properti tidak bisa ditentukan hanya dengan melihat tingkat kenaikan harga masa lalu. Anda harus memastikan apakah ada permintaan pasar yang bersedia membayar biaya tersebut di masa mendatang.
Kriteria pertama adalah membedakan antara rumah yang Anda sukai dengan rumah yang dipilih oleh pasar. Ruang tamu yang luas dan jalur jalan kaki yang tenang mungkin berharga bagi pemiliknya. Namun, pembeli berikutnya mungkin lebih mementingkan waktu tempuh ke kantor, sementara penyewa berikutnya mungkin lebih mengutamakan sekolah dan kenyamanan hidup. Kepuasan Anda adalah dasar dari nilai tempat tinggal, namun itu saja tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa orang lain akan bersedia membayar dengan harga lebih tinggi.
Titik awal untuk memeriksa permintaan tersebut adalah pasar sewa (jeonse dan sewa bulanan). Anda harus melihat berapa harga kontrak hunian serupa, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mencari penyewa, serta perbedaan antara kontrak baru dan perpanjangan. Jika harga penawaran sewa hanya naik namun transaksi sebenarnya macet, sulit untuk menyimpulkan bahwa permintaannya kuat. Sebaliknya, jika properti sewa dengan harga wajar terus terserap pasar, Anda bisa memastikan adanya basis permintaan hunian. Proses berjalannya transaksi jauh lebih penting daripada sekadar angka.
Namun, kenaikan harga sewa (jeonse) jangan langsung dianggap sebagai jaminan bahwa harga jual properti akan ikut naik. Agar permintaan sewa beralih menjadi permintaan beli, faktor pendapatan, modal sendiri, dan kemampuan pinjaman harus mendukung. Harga jual bisa saja stagnan meskipun harga sewa sedang naik. Sewa adalah petunjuk penting untuk membaca permintaan hunian, tetapi untuk membuat keputusan investasi, Anda harus menghubungkan petunjuk tersebut dengan harga beli dan kondisi keuangan.
Kriteria kedua adalah membaca waktu dan ruang lingkup pasokan secara akurat. Ada jarak yang lebar antara fakta bahwa pasokan telah diumumkan dengan fakta bahwa ada rumah yang siap untuk ditinggali tahun depan. Anda harus memeriksa kapan rumah yang telah mendapatkan izin pembangunan mulai dikerjakan dan kapan selesainya. Melihat angka di tingkat administratif saja tidak cukup. Kuncinya adalah mengetahui jenis properti dengan harga dan spesifikasi seperti apa yang akan masuk ke wilayah hunian yang bersaing dengan rumah Anda.
Munculnya apartemen baru memberikan pengaruh yang berbeda pada rumah yang sudah ada. Infrastruktur jalan dan fasilitas komersial bisa bertambah sehingga lingkungan sekitar menjadi lebih baik. Di saat yang sama, jika orang bisa memilih rumah baru yang lebih nyaman dengan biaya serupa, daya saing rumah lama Anda bisa melemah. Jangan menganggap pengembangan di sekitar sebagai berita positif secara membabi buta. Pertimbangkan apakah rumah Anda tetap memiliki alasan untuk dipilih setelah pengembangan tersebut selesai. Kemajuan kota tidak menjamin keuntungan yang sama bagi setiap pemilik properti.
Kriteria ketiga adalah biaya kepemilikan. Orang cenderung sensitif terhadap fluktuasi harga jual, tetapi sering kali tidak peka terhadap uang yang keluar setiap bulannya. Selain bunga, pajak, dan biaya perbaikan, Anda harus memasukkan biaya iuran tambahan (pada proyek rekonstruksi) dan dana pengembalian deposit ke dalam jadwal keuangan Anda. Meskipun keuntungan di atas kertas terlihat besar, jika pada saat tertentu Anda kekurangan uang tunai, Anda akan kehilangan hak untuk memilih. Memiliki aset yang bagus tidak menggantikan pentingnya struktur keuangan yang sehat.
Untuk proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali (redevelopment), masalah ini harus dilihat dengan sangat ketat. Banyak orang yang membicarakan prediksi harga apartemen baru, namun jarang yang menghitung risiko penundaan proyek dan tambahan modal yang harus disetorkan. Meski nilai setelah selesai pembangunan tinggi, jika biaya yang harus ditanggung selama prosesnya terlalu besar, strategi kepemilikan harus disesuaikan. Kelayakan bisnis harus dinilai dengan membandingkan nilai saat selesai pembangunan dan total biaya yang akan dikeluarkan hingga saat itu.
Kriteria keempat adalah pilihan yang tersedia hari ini. Berapa harga beli Anda di masa lalu memang penting untuk menghitung keuntungan setelah pajak, tetapi itu tidak bisa menjadi alasan untuk terus memilikinya di masa depan. Jika Anda terjebak dengan pemikiran harus menunggu harga kembali ke modal awal agar bisa dijual, Anda akan terus terpaku pada harga beli sendiri, bukan pada kondisi pasar. Pembeli berikutnya tidak peduli berapa harga yang Anda bayarkan saat membeli; mereka hanya menilai apakah rumah ini lebih baik daripada pilihan lainnya saat ini.
Jika Anda adalah pemilik satu rumah yang mempertimbangkan untuk pindah (ganti rumah), Anda perlu memperhatikan selisih harga. Misalnya, harga rumah yang Anda miliki turun dari 1 miliar won menjadi 900 juta won, dan harga rumah target Anda turun dari 1,5 miliar won menjadi 1,3 miliar won. Meski harga rumah Anda turun 100 juta won, selisih antara kedua rumah tersebut mengecil dari 500 juta won menjadi 400 juta won. Jika biaya transaksi dan kondisi pinjaman memungkinkan, berarti beban untuk meningkatkan kualitas hunian sebenarnya menjadi lebih kecil. Jika Anda hanya terpaku pada penurunan harga rumah Anda, Anda akan melewatkan perubahan ini.
Tentu saja, jangan menghitung rumah sendiri dengan harga penawaran tertinggi, sementara rumah yang akan dibeli dengan harga termurah. Anda harus memeriksa harga transaksi aktual untuk kedua rumah tersebut. Jadwal penjualan dan pembelian, penggalangan dana pelunasan, serta rencana pindahan juga harus disesuaikan. Peluang untuk pindah bisa ditemukan dalam label harga, tetapi kemungkinan pelaksanaannya ditentukan oleh arus kas.
Bagi pemilik banyak properti, cobalah tuliskan alasan kepemilikan untuk masing-masing rumah secara terpisah. Periksalah apakah keuntungan dari satu rumah menutupi kelemahan rumah lainnya. Tidak perlu mempertahankan rumah yang permintaan sewanya lemah, biaya perbaikan meningkat, dan transaksinya jarang hanya karena alasan "sudah lama memilikinya." Sebaliknya, tidak perlu menjual rumah yang permintaannya stabil dan biayanya bisa tertanggung hanya karena terpengaruh kebisingan pasar. Jauh lebih penting melihat kontribusi masing-masing rumah terhadap total aset daripada sekadar menghitung jumlah rumahnya.
Bukan berarti Anda harus langsung menjual rumah yang tidak ingin Anda beli lagi. Kondisi kepemilikan dan pembelian baru tidaklah sama persis. Anda harus mempertimbangkan biaya transaksi yang sudah dibayar, pajak yang akan datang, basis kehidupan keluarga, dan biaya pindahan. Akses ke sekolah dan tempat kerja anak, serta hubungan dukungan sosial yang sudah lama terbentuk, memberikan nilai pada kehidupan nyata. Penilaian rumah tempat tinggal tidak berakhir hanya pada selisih harga pasar (capital gain). Sambil mengakui nilai tersebut dengan jelas, Anda juga harus melihat kelemahannya sebagai aset.
Cara pemeriksaannya tidak rumit. Tuliskan tiga kalimat di atas selembar kertas: △Apa alasan orang akan tetap masuk ke rumah ini di masa depan? △Apa alasan rumah ini tetap akan dipilih meskipun jumlah rumah pesaing bertambah? △Apakah ada dana untuk tetap memilikinya jika harga tidak naik selama lebih lama dari yang diperkirakan? Jika Anda bisa menjawab ketiga pertanyaan tersebut secara spesifik, Anda memiliki alasan kuat untuk menahan fluktuasi harga sementara. Jika semua jawaban Anda hanya berupa "suatu saat nanti akan membaik," maka strategi kepemilikan Anda perlu ditinjau kembali.
Setelah itu, tentukan kondisi untuk bertindak. Tuliskan sebelumnya perubahan seperti apa yang akan membuat Anda tetap menahannya, dan beban seperti apa yang akan membuat Anda memutuskan untuk melepasnya. Jika permintaan sewa tetap terjaga dan biaya bisa ditanggung, maka ada alasan untuk menunggu. Jika permintaan melemah dan kekurangan uang tunai terus berulang, jangan habiskan waktu hanya dengan berharap. Semakin lama Anda menunda keputusan, semakin berkurang waktu untuk memilih momen penjualan dan aset pengganti yang ideal.
Lihatlah kembali rumah Anda dengan mata seorang pembeli yang baru pertama kali melihatnya hari ini. Singkirkan sejenak nama alamat dan mereknya, periksa permintaan dan penawaran, harga, serta biayanya. Lalu bertanyalah: Apakah Anda akan membeli rumah ini lagi dengan uang tersebut saat ini? Jika ya, perjelas alasan untuk mempertahankannya. Jika tidak, buatlah rencana kapan dan dalam kondisi apa Anda akan menggantinya. Menjaga masa depan rumah Anda dimulai dari mengakui kelemahan rumah Anda sendiri.