[비즈한국] Pada 26 Juni, koridor lantai 1 Gedung Tool Garden Five di Munjeong-dong, Songpa-gu, Seoul tampak sepi. Sebagian besar toko di koridor yang ditujukan untuk peralatan industri tersebut terlihat tidak menyala lampunya atau kosong. Beberapa toko memang buka, namun pengunjung sangat jarang terlihat. Bahkan ada beberapa ruko yang tampak kosong melompong dari balik pintu kaca.
Di lantai dua ke atas, jumlah toko yang beroperasi memang lebih banyak dibandingkan lantai satu. Namun, ruko kosong tetap ditemukan di setiap zona lantai atas. Ada area di mana satu deretan toko tampak kosong sama sekali. Di beberapa lorong, tumpukan kardus kosong dibiarkan terbengkalai. Di atas kardus yang diletakkan di depan ruko, terdapat pemberitahuan yang meminta agar barang-barang yang sudah lama tidak dibersihkan segera dipindahkan.
Meskipun sudah dua bulan berlalu sejak unit sisa di Gedung Tool Garden Five kembali dipasarkan melalui sistem kontrak pribadi (private contract), ruko kosong masih tersebar di berbagai tempat. Pedagang di Gedung Tool yang ditemui hari itu berharap agar jumlah ruko kosong berkurang. Seorang pedagang peralatan, A, mengatakan, "Bagi kami yang berdagang di sini, terisinya toko kosong adalah hal yang disambut baik. Saya berharap ada fasilitas berskala besar yang bisa menarik perhatian pengunjung."
Muncul juga kekhawatiran mengenai terbentuknya citra negatif terhadap Gedung Tool. Pemilik toko lain, B, mengatakan, "Saya tahu orang luar menyebut tempat ini seperti 'rumah hantu'. Karena citra negatif ini, saya khawatir orang yang tadinya berminat masuk pun jadi enggan."
SH (Seoul Housing & Communities Corporation) telah mengeluarkan pengumuman penjualan unit ruko yang belum terjual di lantai bawah tanah 2 serta lantai 2 dan 3 sebanyak dua kali pada bulan Januari dan Maret tahun ini. Setelah itu, ruko sisa yang tetap tidak menemukan pemiliknya dialihkan ke metode kontrak pribadi pada bulan April tanpa proses tender terpisah. Prosedur tahun ini merupakan upaya untuk membuang unit ruko yang sudah lama tidak terjual. Menurut SH, tingkat kekosongan di Gedung Tool saat ini berada di kisaran 13-14%. Ruko yang dibangun sebagai solusi relokasi pedagang Cheonggyecheon ini masih kesulitan menemukan pemilik atau penyewa baru. Seorang makelar properti di dekat lokasi mengatakan, "Ada ruko yang sudah kosong selama 18 tahun."
Garden Five dibangun sebagai solusi relokasi bagi pedagang yang harus pindah tempat usaha akibat proyek restorasi Sungai Cheonggyecheon. Gedung Tool dikhususkan untuk pedagang alat pertukangan dan industri. Dalam dengar pendapat relokasi, Pemerintah Kota Seoul menjanjikan unit seluas 23 meter persegi kepada pedagang Cheonggyecheon dengan harga prioritas 70 juta won. Namun, saat penjualan tahun 2007, harga asli melonjak menjadi 150 juta hingga 210 juta won. Karena beban yang terlalu besar, banyak pedagang akhirnya membatalkan rencana kepindahan.
Harga yang tinggi menyebabkan kegagalan adaptasi di awal, sehingga daya tarik gedung sebagai pusat perdagangan alat industri tidak terbentuk secara maksimal. Keterbatasan jenis usaha yang bisa menarik konsumen umum juga memperparah kondisi kekosongan jangka panjang. Meskipun ruko kosong ditawarkan kembali, basis operasional yang bisa diharapkan oleh pembeli atau penyewa baru sangat terbatas.
Kekosongan jangka panjang ini pun membebani publik. Audit administrasi Dewan Kota Seoul tahun 2024 menunjukkan bahwa SH telah menghabiskan 58,6 miliar won untuk biaya pengelolaan ruko kosong di Garden Five sejak tahun 2009 hingga September 2024. Kontroversi muncul mengenai beban keuangan perusahaan milik negara yang harus menanggung biaya pemeliharaan unit ruko yang tidak kunjung laku selama bertahun-tahun. Namun, dalam wawancara dengan Biz Hankook pada tanggal 29, SH menjelaskan, "Jumlah tersebut merupakan akumulasi sejak masa awal banyaknya unit kosong, jadi tidak mencerminkan tingkat beban saat ini sepenuhnya."
SH telah melakukan berbagai upaya untuk mengurangi ruko kosong. Mereka secara berkala mengeluarkan pengumuman penjualan dan terus mencoba menjual unit, terutama karena menganggap kekosongan di lantai 1 sangat berpengaruh pada suasana seluruh kawasan bisnis. Pada tahun 2020, sempat ada pembicaraan mengenai masuknya IKEA Korea ke lantai 1. Tahun 2021, lantai 5 Gedung Tool diubah fungsinya dari fasilitas penjualan menjadi fasilitas perkantoran lalu dijual. Namun, ruko kosong masih tetap ada di sana.
Alasan lain mengapa sulit mengurangi ruko kosong adalah struktur kepemilikan yang terpisah. Gedung Tool dijual dengan pembagian unit-unit kecil sekitar 7-10 pyeong. Untuk menarik penyewa besar atau mengubah fungsi gedung, harus ada koordinasi kepentingan antara pemilik lama dan pembeli unit. Pejabat SH mengatakan, "Sulit untuk mendapatkan persetujuan jika ingin mengubah fungsi atau menerapkan cara baru pada gedung dengan struktur kepemilikan terpisah seperti ini."
SH berencana untuk mengurangi kekosongan melalui penjualan prioritas dan mempertimbangkan penyewaan parsial jika diperlukan. Namun, dijelaskan bahwa beralih ke sistem sewa tidaklah mudah karena ada penolakan dari pemilik unit yang sudah ada sebelumnya. SH juga menyatakan, "Kami berencana mendorong penyediaan unit lantai 1 secara kolektif pada awal Juli. Jika lantai 1 berhasil diisi, kami yakin itu akan membantu mengatasi kekosongan di lantai 2 dan 3."
Para ahli menunjukkan bahwa metode sekadar mengulang prosedur penjualan saja tidak akan cukup untuk mengatasi kekosongan jangka panjang. Mengingat struktur kepemilikan terpisah dan metode penjualan awal yang masih dipertahankan, penawaran unit yang terus-menerus tidak akan serta merta menciptakan permintaan nyata.
Yoo Sun-jong, Profesor Real Estat di Universitas Konkuk, mengatakan, "Seharusnya dari awal tempat seperti ini menggunakan sistem sewa, bukan penjualan. Karena dijual, para pembeli unit memiliki kepentingan masing-masing, sehingga sulit untuk mendapatkan persetujuan jika ingin melakukan pengembangan baru atau perubahan fungsi di kemudian hari."
Profesor Yoo melihat bahwa metode menjual kembali sisa ruko memiliki batasan. Ia berkata, "Untuk menormalisasi gedung yang kepentingan pemiliknya sudah rumit, diperlukan pihak yang berkompeten untuk mengelolanya." Menurutnya, SH perlu menyiapkan anggaran khusus dan kerangka operasional tersendiri untuk mendorong normalisasi yang nyata.
Shin Bo-yeon, Profesor AI Real Estat di Universitas Sejong, berpendapat bahwa perlu dilakukan peninjauan ulang terhadap fungsi dan cara operasional Gedung Tool, terlepas dari konsep pusat alat industri saat ini. Ia berkata, "Perlu ada fasilitas yang bisa menarik orang lebih banyak daripada sekadar toko alat pertukangan."
Profesor Shin menyarankan perlunya meninjau opsi untuk menarik gerai besar atau memanfaatkannya untuk fungsi lain seperti fasilitas ritel komersial atau fasilitas perkantoran. Ia menambahkan, "Ada keterbatasan jika setiap pemilik unit mengoperasikan tokonya sendiri-sendiri. Kita bisa mempertimbangkan pencarian pihak pengelola yang bisa mengoperasikan seluruh area tertentu dengan skema master lease." Master lease adalah metode di mana perusahaan pengelola menyewa seluruh ruangan secara kolektif dan bertanggung jawab atas penyewaan dan operasional detailnya. Namun, Profesor Shin menambahkan, "Melihat kasus mal lain, kondisi operasional fasilitas komersial saat ini secara umum tidak mudah, sehingga metode ini pun secara realistis sulit dilakukan."