[비즈한국] “Sampai awal Juni kami sangat sibuk, tetapi seperti yang Anda lihat, suasana akhir-akhir ini cukup tenang.”
Saat dikunjungi pada tanggal 19, suasana di kantor-kantor agen properti di sekitar Distrik Dongtan, Hwaseong-si, Gyeonggi-do, relatif sepi, berbanding terbalik dengan berita lonjakan harga rumah baru-baru ini. A, yang menjalankan kantor agen properti di dekat Stasiun Dongtan, mengatakan, “Setelah awal Juni, ketika permintaan terpusat, harga naik terlalu tinggi dan jumlah properti yang tersedia berkurang drastis, sehingga hampir tidak ada orang yang mencari kantor agen properti lagi.”
Pada hari itu, setelah mengunjungi sekitar 10 kantor agen properti di sekitar Stasiun Dongtan dan Danau Taman Dongtan, yang dianggap sebagai kawasan pemukiman utama di Distrik Dongtan, penulis sulit menemukan pengunjung yang datang untuk mencari rumah. Kantor agen properti di lapangan menjelaskan bahwa permintaan pembelian membeludak segera setelah negosiasi bonus kinerja Samsung Electronics005930 tercapai, dan setelah sebagian besar properti yang bisa diperdagangkan habis terjual di awal Juni, pasar kini memasuki fase stagnan.
Menurut ‘Tren Harga Apartemen Mingguan Minggu ke-3 Juni 2026’ yang dirilis oleh Korea Real Estate Board pada tanggal 18, harga jual apartemen di Distrik Dongtan, Hwaseong, pada minggu ketiga Juni melonjak 2,22% dibandingkan minggu sebelumnya, mencatat tingkat kenaikan tertinggi secara nasional selama dua minggu berturut-turut. Tingkat kenaikan akumulatif tahun ini juga menempati peringkat pertama nasional dengan 9,57%. Kenaikan harga di Distrik Dongtan dipimpin oleh kompleks di dekat stasiun seperti di Cheonggye-dong dan Yeongcheon-dong.
Tren lonjakan baru-baru ini terjadi karena kondisi Distrik Dongtan yang bukan merupakan zona regulasi bertepatan dengan tercapainya kesepakatan bonus kinerja Samsung Electronics. Dongtan tidak terikat sebagai zona regulasi sehingga transaksi relatif lebih mudah, dan ekspektasi bonus kinerja dengan cepat memicu psikologi pembelian. Selain itu, rasa cemas karena takut harga akan naik lebih tinggi lagi mendorong permintaan pembelian ke kompleks-kompleks utama di sekitar Stasiun Dongtan dan Danau Taman Dongtan pada awal Juni. Begitu properti yang tersedia habis terjual dengan cepat, harga penawaran pun melonjak dalam waktu singkat.
Di lapangan, permintaan hunian aktual dari para pekerja industri semikonduktor sangat terlihat. B, seorang agen properti yang ditemui di Yeoul-dong, Distrik Dongtan, mengatakan, “Ada banyak pertanyaan dari pasangan muda atau pasangan calon pengantin yang bekerja di Samsung Electronics atau SK Hynix000660,” dan menambahkan, “Sebagian besar berencana membeli rumah berdasarkan ekspektasi bonus kinerja yang tinggi dan dana dari saham.”
Namun, karena harga melonjak dalam waktu singkat, pasar akhir-akhir ini berubah menjadi sikap menunggu (wait-and-see). Kantor-kantor agen properti menjelaskan bahwa sebagian besar properti yang dapat diperdagangkan sudah habis terjual hingga awal Juni, dan setelah itu, harga penawaran yang tinggi membuat pembeli tidak mampu mengikuti pasar. Beberapa agen properti melaporkan bahwa setelah lonjakan harga, ada kasus di mana penjual menarik properti mereka atau kontrak yang sudah ada dibatalkan.
Faktanya, harga di kompleks-kompleks utama sekitar Stasiun Dongtan telah melonjak signifikan dalam waktu singkat. Menurut Sistem Pengungkapan Harga Transaksi Nyata Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, unit eksklusif seluas 84㎡ di Dongtan Station Lotte Castle terjual seharga 2,225 miliar won pada tanggal 4, mencatat rekor harga tertinggi baru. Dibandingkan dengan empat bulan lalu saat luas yang sama terjual seharga 1,88 miliar won, terjadi kenaikan sebesar 345 juta won. Di kompleks utama lainnya, unit seluas 84㎡ atau sekitarnya juga ditemukan terjual lebih dari 1,5 miliar won atau dengan harga penawaran mencapai sekitar 2 miliar won.
Perbedaan antara suasana di lapangan dan statistik harga mingguan disebabkan oleh jeda waktu refleksi indikator. Sementara minat beli yang terkonsentrasi di awal Juni dan transaksi harga tertinggi baru tercermin dalam indikator harga, di lapangan, jumlah properti sudah berkurang, harga penawaran sudah naik, dan pembeli telah beralih ke sikap menunggu.
Di kalangan industri properti, muncul pandangan bahwa ekspektasi kenaikan harga di kawasan inti Dongtan akan berlanjut untuk sementara waktu. Alasannya adalah daya beli pekerja industri semikonduktor dapat meningkat lebih jauh setelah bonus kinerja Samsung Electronics benar-benar dibayarkan. Selain itu, dijelaskan bahwa kompleks utama di sekitar Stasiun Dongtan dan Danau Taman Dongtan memiliki aksesibilitas tempat kerja dan infrastruktur kehidupan yang baik, sehingga permintaan hunian aktual tidak akan mudah surut meskipun harga naik.
Sementara itu, kemungkinan regulasi telah muncul sebagai variabel pasar. Menurut Tren Harga Perumahan Bulanan Korea Real Estate Board, Distrik Dongtan memenuhi persyaratan kuantitatif untuk penunjukan zona regulasi bulan ini, melanjutkan tren bulan lalu. Berdasarkan standar saat ini, area target penyesuaian menjadi subjek tinjauan jika kenaikan harga rumah selama 3 bulan terakhir melebihi 1,3 kali tingkat kenaikan harga konsumen, dan zona spekulasi panas jika melebihi 1,5 kali. Dari Maret hingga Mei lalu, tingkat kenaikan harga konsumen di Gyeonggi-do adalah 1,38%, tetapi tingkat kenaikan harga rumah di Distrik Dongtan adalah 3,85%.
Para ahli menilai bahwa penunjukan zona regulasi dapat memengaruhi upaya untuk menenangkan minat beli yang terlalu panas. Nam Hyeok-woo, peneliti properti di Woori Bank, mengatakan, “Jika ditetapkan sebagai zona regulasi, harga penawaran mungkin akan sedikit disesuaikan,” dan menambahkan, “Karena regulasi pinjaman akan diperketat dan pembelian properti dengan status sewa (jeonse) akan menjadi lebih sulit, efek stabilisasi pasar mungkin akan muncul.”
Namun, di bawah hukum yang berlaku saat ini, karena Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi tidak memiliki wewenang untuk menetapkan wilayah tertentu dalam satu kota/provinsi sebagai zona izin transaksi tanah, penunjukan zona izin transaksi tanah yang hanya menargetkan Dongtan tampaknya tidak akan mudah dilakukan.