[비즈한국] Rekor kinerja dan guyuran bonus dari dua raksasa semikonduktor Korea Selatan, Samsung Electronics005930 dan SK Hynix000660, tengah mengguncang pasar properti di wilayah tenggara provinsi Gyeonggi. Dengan kepastian pembayaran bonus yang mencapai ratusan juta won, ada tanda-tanda bahwa dana besar milik para karyawan di sektor semikonduktor ini mulai mengalir deras ke pasar properti.
Kenyataannya, para karyawan Samsung Electronics dan SK Hynix kompak berkata, "Banyak orang di sekitar kami yang mulai mencari rumah untuk dibeli, dan bagi yang sudah memiliki rumah, banyak yang berencana melunasi KPR mereka lalu 'melompat' ke kawasan yang lebih elit." Suasana yang umum terlihat adalah mereka menjadikan kawasan yang dapat ditempuh dalam waktu 1 jam perjalanan kerja—mulai dari Dongtan dan Yongin, hingga Anyang, Gwacheon, Seongnam (Bundang), Wirye, Songpa, hingga Gangnam—sebagai target utama pembelian.
"Seharusnya Saya Lebih Nekat Membeli"
A, seorang karyawan berusia 30 tahun yang telah bekerja selama 2 tahun di Samsung Electronics. Pada Februari tahun ini, ia mengambil pinjaman KPR sekitar 400 juta won serta pinjaman terkait properti dari perusahaan untuk membeli apartemen seluas 84 meter persegi di dekat Stasiun Seongbok, Yongin, seharga 700 jutaan won. Meski sempat terasa nekat, ia menilai langkahnya sejauh ini sukses. Saat ini, harga apartemen tersebut telah menembus angka 900 jutaan won, naik lebih dari 200 juta won. Namun, ada sedikit rasa 'penyesalan'. Karena diperkirakan akan menerima bonus minimal 200 juta won tahun depan, ia menyesal tidak membeli 'rumah yang lebih mahal' sejak awal.
A menjelaskan, "Setelah bertransaksi, ternyata biaya tambahan seperti pajak perolehan, biaya pendaftaran, hingga biaya perbaikan itu tidak sedikit. Kalau saja saya tahu akan mendapatkan bonus sebesar itu, saya pasti akan memaksimalkan pinjaman untuk membeli apartemen yang lebih dekat dengan stasiun kereta. Harga apartemen yang dekat stasiun ternyata melonjak lebih tinggi lagi."
Tren kenaikan harga properti di wilayah yang dikenal sebagai 'area seose-gwon' (kawasan jangkauan bus jemputan kantor)—seperti Dongtan di Hwaseong, Giheung-gu di Yongin, dan Bundang-gu di Seongnam—tampaknya belum akan mereda. Khususnya di Dongtan-gu, Hwaseong, harga apartemen naik lebih dari 4% hanya dalam dua minggu di bulan ini. Mengingat prediksi bahwa dana lebih dari 40 triliun won dapat mengalir ke pasar jika menggabungkan bonus dan pinjaman internal perusahaan, banyak yang menilai bahwa 'demam beli properti' kini benar-benar telah tersulut.
Tahun ini, Samsung Electronics memutuskan untuk memberikan 10,5% dari laba operasional sebagai bonus khusus divisi semikonduktor. Dengan mengacu pada proyeksi laba operasional (360 triliun won), total bonus mencapai 38 triliun won. Dari jumlah tersebut, setelah mempertimbangkan pajak dan pembatasan periode pelepasan saham perusahaan, sekitar 7-8 triliun won diperkirakan akan mengalir ke pasar. SK Hynix, yang memutuskan memberikan 10% laba operasional sebagai bonus, akan mengalirkan sekitar 15 triliun won setelah disesuaikan dengan proyeksi kinerja (laba operasional 260 triliun won) dan pajak. Selain itu, Samsung Electronics juga baru saja memperkenalkan program pinjaman dana perumahan dengan bunga rendah 1,5% per tahun hingga maksimal 500 juta won melalui kesepakatan serikat pekerja.
Oleh karena itu, ada analisis yang menyebutkan bahwa naiknya harga rumah di sepanjang jalur 'sabuk semikonduktor tenggara Gyeonggi'—yang mencakup kampus Giheung, Hwaseong, dan Pyeongtaek milik Samsung, serta kampus Icheon dan Yongin milik SK Hynix—adalah konsekuensi yang wajar.
Karyawan Awal 30-an pun 'Giat Belajar Soal Properti'
Membeli properti telah menjadi 'minat bersama' bagi karyawan Samsung Electronics dan SK Hynix. Terutama karyawan berusia awal 30-an pun sangat antusias untuk membeli properti.
B, seorang karyawan berusia awal 40-an di SK Hynix, menjelaskan, "Sebagian besar rekan kerja saya yang berusia 30-an awal dan sedang bersiap menikah sangat tertarik pada properti. Mereka sering mencari tahu di mana halte bus jemputan berada dan banyak bertanya apartemen mana yang bagus di dekat sana. Karena sebagian besar karyawan tinggal di Yongin dan Bundang, mereka lebih memilih tempat yang bisa memenuhi kebutuhan 'akses kerja dan pendidikan' sekaligus." Permintaan untuk memiliki rumah di Bundang atau Dongtan—di mana bus jemputan perusahaan melintas tepat di depan rumah dan infrastruktur serta sekolah berkualitas tersedia—menopang pasar dengan sangat kuat.
C, seorang karyawan berusia awal 30-an yang bekerja di bagian semikonduktor Samsung Electronics, menjelaskan, "Karena saya akan segera menikah dengan pacar saya yang bekerja di afiliasi Samsung di Giheung, kami berencana membeli apartemen di dekat Stasiun Dongtan sebelum pernikahan. Awalnya saya tidak berniat membeli, tapi karena bonus akan cair, saya bisa membeli tanpa harus terlalu memaksakan diri, jadi sekarang saya sedang belajar soal properti."
Karyawan yang sudah memiliki rumah pun sedang mempertimbangkan untuk 'pindah ke tempat yang lebih baik'. D, pria berusia akhir 40-an yang membeli apartemen di dekat Stasiun Jeongja, Bundang, telah melunasi semua pinjamannya dalam 3 tahun dan kini mempertimbangkan untuk pindah ke kawasan yang lebih premium dengan modal uang tunai yang dimilikinya. Saat membeli, ia meminjam sekitar 400 juta won, namun berkat kerja keras bersama istrinya, pinjaman itu lunas dalam 3 tahun. Dengan masa kerja mencapai 20 tahun, ia memperkirakan bonus tahun depan minimal 500 juta won. D kini telah membuat daftar apartemen di Seocho atau Banpo yang ingin ia incar menggunakan file Excel.
D menjelaskan, "Meskipun secara teori pinjaman untuk wilayah Gangnam sulit didapat, karena ada fasilitas pinjaman kantor, saya rasa saya bisa membelinya jika mengasumsikan bonus akan cair selama 2-3 tahun ke depan. Saya berencana menjual properti yang sekarang dan menggabungkannya dengan tabungan serta bonus sekitar 500-600 juta won. Saat ini saya sedang rajin melakukan survei lokasi (imjang) untuk apartemen di Seocho atau Banpo yang akses kerjanya masih memungkinkan."
Melihat tanda-tanda pasar properti yang memanas akibat bonus perusahaan besar ini, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta otoritas keuangan tampak sangat waspada. Pemerintah sedang berupaya mencari cara untuk membendung likuiditas dari bonus tersebut guna menjaga kenaikan KPR dan menstabilkan pasar properti. Kementerian berencana mengadakan rapat komite kebijakan perumahan untuk meninjau apakah kawasan seperti Dongtan, Hwaseong, perlu ditetapkan sebagai zona regulasi. Mereka juga tengah mempertimbangkan untuk menahan kenaikan harga rumah melalui penetapan zona izin transaksi tanah.
Namun, ada kekhawatiran bahwa pendekatan seperti ini tidak akan cukup untuk memadamkan kenaikan harga. Pasalnya, kenaikan harga ini didorong oleh permintaan hunian dari pekerja di perusahaan semikonduktor setempat. Ada penjelasan bahwa langkah menahan spekulasi eksternal (zona izin transaksi) tidak akan efektif. Selain itu, dengan memanfaatkan uang tunai yang melimpah dari bonus serta program pinjaman perusahaan, dianalisis bahwa target stabilitas tetap sulit dicapai meskipun penerapan aturan DSR (Debt Service Ratio) diperketat.
A yang disebutkan sebelumnya memprediksi, "Meskipun dikatakan pinjaman itu sulit, karena program pinjaman properti dan kredit internal perusahaan sangat baik, orang-orang menjadikannya prioritas utama saat membeli rumah. Sekarang kita memang memanfaatkan pinjaman untuk membeli rumah, tapi setelah bonus cair awal tahun depan, bukankah akan semakin banyak orang yang membeli secara tunai? Saya rasa tahun depan orang-orang akan lebih berbondong-bondong membeli rumah dibanding tahun ini."