[비즈한국] Saya membaca artikel opini Kepala Biro Kebijakan, Kim Yong-beom, berjudul ‘Euforia, Kejanggalan, dan Ketakutan akan Ekonomi dengan Pertumbuhan Nominal di Atas 10% (20 Juni)’. Ini adalah tulisan yang bagus, dengan jujur mencerminkan kegembiraan sekaligus ketakutan akan kemakmuran di mana tingkat pertumbuhan nominal telah melampaui angka dua digit. Namun, di mata seseorang yang berkecimpung di dunia properti, ada satu kalimat yang sangat menarik perhatian.
“Kali ini, kemungkinan besar bukan orang yang berutang yang akan bergerak, melainkan mereka yang memegang uang tunai. Jika mereka yakin bahwa bisnis ini tetap menguntungkan bahkan setelah membayar pajak, regulasi biasa mungkin tidak akan cukup.”
Seseorang yang berada di posisi perancang kebijakan pada dasarnya telah mengakui batasan kebijakan pengendalian permintaan. Saya telah mengatakan hal yang sama sejak lama. Regulasi yang menekan permintaan tidak akan menambah pasokan, dan pada akhirnya hanya akan mengunci properti di pasar. Kali ini, Kepala Biro Kebijakan telah menulis ulang pernyataan tersebut dengan bahasa makroekonomi.
Oleh karena itu, tulisan ini bukan sekadar kolom ekonomi biasa. Ini adalah trailer bagi pasar real estat. Mari kita terjemahkan trailer tersebut ke dalam bahasa kita sendiri.
Uang yang Belum Terurai, 13,2% vs. 3,8%
Angka yang paling menakutkan dalam tulisan tersebut bukanlah tingkat pertumbuhan nominal sebesar 17,1%. Poin utamanya adalah PDB riil meningkat 3,8%, sedangkan GDI (Pendapatan Domestik Bruto Riil) meningkat 13,2%. Ada selisih 9,4 poin persentase. Dikatakan bahwa besaran ini belum pernah terlihat dalam 25 tahun terakhir.
Jika perbedaan antara dua angka ini diterjemahkan ke dalam bahasa pelaku real estat, artinya seperti ini: Kemampuan kita untuk membeli dengan menjual apa yang telah kita buat (13,2%) telah meningkat jauh melebihi jumlah yang sebenarnya kita produksi (3,8%). Harga semikonduktor sangat tinggi, sehingga dengan kerja yang sama, kita bisa membeli lebih banyak barang.
Intinya, ini adalah 'daya beli yang sudah pasti'. Uang tersebut hanya belum masuk ke rekening bank, namun kedatangannya sudah terjamin. Uang itu akan cair secara bertahap melalui bonus kinerja, kenaikan gaji, dan repatriasi hasil ekspor.
Apa energi beli terkuat di pasar real estat? Bukan utang, melainkan 'uang tunai yang pasti'. Utang mudah terpengaruh oleh suku bunga dan terhambat regulasi, tetapi uang tunai yang ada di tangan tidak demikian. Indikator makro saat ini memperingatkan bahwa total volume uang tunai yang akan mengalir ke lokasi-lokasi strategis dalam waktu dekat akan sangat besar.
Saat Uang Tunai, Bukan Utang, yang Bergerak
Logika regulasi beberapa tahun terakhir sangat sederhana: perketat pinjaman dan buat pajak menjadi berat agar permintaan mereda. Itu memang efektif bagi orang-orang yang membeli properti dengan utang.
Namun, subjek dari ledakan kali ini berbeda. Mereka adalah orang-orang yang menerima bonus kinerja semikonduktor, perusahaan dan karyawan yang menikmati hasil dari surplus neraca berjalan tertinggi dalam sejarah, serta investor yang memperoleh keuntungan dari kenaikan pasar saham. Mereka tidak bergerak dengan berutang, melainkan dengan uang tunai yang mereka miliki.
Bagi pembeli dengan uang tunai, regulasi pinjaman hanyalah macan kertas. Mereka tidak peduli berapa persen LTV (Loan to Value)-nya. Pajak keuntungan modal yang berat? Kenaikan pajak properti? Seperti ungkapan Kim, selama mereka yakin bahwa “ini adalah bisnis yang menguntungkan bahkan setelah bayar pajak”, regulasi standar hanya akan menunda masuknya mereka, namun tidak bisa menghentikannya.
Di sinilah efek samping dari pajak keuntungan modal yang berat berakumulasi. Jika pemilik rumah banyak dikenakan pajak yang berat, orang yang seharusnya menjual malah tidak menjual. Pasokan terkunci. Di pasar dengan pasokan yang berkurang, permintaan uang tunai yang tidak terhambat regulasi masuk. Hanya ada satu kesimpulan dari kombinasi ini: harga di wilayah favorit akan bergerak naik.
Regulasi berusaha menekan permintaan, namun kenyataannya justru mengunci pasokan. Dan permintaan yang sebenarnya harus ditekan adalah uang tunai, yang tidak tersentuh oleh regulasi. Tulisan Kepala Biro Kebijakan secara implisit mengakui paradoks ini.
Uang Tidak Ditebar di Ruang Hampa
Lalu, ke mana uang ini akan pergi? Kita sering menyederhanakan dengan mengatakan “likuiditas mengalir ke real estat”, tetapi uang tidak disebar merata ke seluruh negeri. Ada tempat-tempat tertentu di mana uang tersebut jatuh.
Mari kita lihat asal mula ledakan ini: semikonduktor dan AI. Laba operasional Samsung Electronics005930 dan SK Hynix00660 melonjak, dan bonus kinerja masuk ke rekening karyawan mereka. Di mana mereka tinggal dan bekerja? Di sabuk semikonduktor yang terhubung dari Dongtan, Pyeongtaek, Hwaseong, Suwon, hingga Giheung.
Inilah alasan mengapa rekor harga baru di area Stasiun Dongtan bukanlah sebuah kebetulan. Itu adalah lokasi di mana surplus GDI makro terwujud pertama kali dan paling nyata. Nilai kedekatan antara tempat kerja dan tempat tinggal menjadi lebih besar seiring dengan besarnya bonus kinerja. Uang tunai melimpah dari pekerjaan yang baik akan mengarah ke satu properti berkualitas di dekat tempat kerja tersebut.
Tentu saja, area favorit tradisional seperti Gangnam juga tidak terkecuali. Uang tunai investor dan keuntungan pasar saham akan berkumpul di lokasi yang sudah teruji, seperti biasanya. Namun, variabel baru dalam siklus ini adalah 'uang tunai baru yang diciptakan industri' yang jatuh terkonsentrasi di wilayah tertentu. Jika Anda mengikuti sumber uangnya, Anda akan melihat lokasi pasar selanjutnya.
Ledakan ke Atas, Pengetatan ke Bawah
Kim menggambarkan situasi yang paling tidak nyaman dalam tulisannya secara jujur: “Hasil dari ledakan ekonomi mengarah ke atas, sementara penderitaan dari pengetatan ekonomi mengarah ke bawah.” Arti satu kalimat ini di pasar real estat sudah jelas: polarisasi. Polarisasi yang didukung oleh struktur makro dan tidak mudah dibalikkan.
Hasil yang mengarah ke atas membuat orang kaya dengan uang tunai semakin kaya, dan uang itu berkumpul di area favorit. Sebaliknya, pekerja mandiri, peminjam rentan, dan pemegang pinjaman bunga mengambang yang tidak merasakan ledakan ekonomi akan menghadapi nasib berbeda. Jika pertumbuhan nominal terus berlanjut, suku bunga saat ini sulit dipertahankan selamanya. Jika suku bunga naik, siapa yang akan terpukul lebih dulu? Bukan orang yang menerima bonus, melainkan mereka yang membeli rumah di pinggiran kota dengan utang.
Area inti menguat dengan uang tunai, sementara pinggiran kota dan peminjam rentan terpapar suku bunga. Wawasan Kim bahwa rata-rata membaik namun kelas menengah goyah, diterjemahkan sebagai 'polarisasi lokasi' di peta real estat.
Oleh karena itu, strategi untuk fase ini jelas: berpindah ke aset yang tidak akan goyah, yakni satu properti berkualitas. Ini bukan slogan kosong. Ini adalah kesimpulan makro yang ditunjukkan bersama oleh struktur di mana hasil ledakan mengarah ke atas dan rasa sakit pengetatan mengarah ke bawah.
Sinyal Datang dari Nilai Tukar dan Jeonse
Lalu, kapan saatnya untuk bergerak? Kim dengan baik hati bahkan memberikan jadwalnya: paruh pertama tahun tenang, suasana berubah di paruh kedua, dan rintangan sebenarnya ada di akhir tahun hingga awal tahun depan.
Alasan paruh pertama tenang adalah karena harga saham telah mencerminkan ledakan lebih dulu, dan orang-orang masih bersikap 'wait and see'. Meskipun mereka melihat angka bagus di berita, mereka belum merasakan realitasnya dalam hidup mereka. Kemudian, di paruh kedua, ketika hasil kinerja dikonfirmasi dan skala bonus mulai terlihat, keyakinan akan muncul di benak mereka: “Tahun ini benar-benar berbeda.”
Saya melihat dua sinyal yang mengubah keyakinan ini menjadi tindakan.
Pertama, nilai tukar. Saat ini, lonjakan ekspor semikonduktor justru secara paradoks menyebabkan pelemahan mata uang Won karena penyeimbangan kembali oleh investor asing. Namun, ketika surplus perdagangan yang terakumulasi kembali ke dalam negeri, mata uang Won akan mulai stabil. Seperti yang dikatakan Kim, pada saat itulah orang-orang yang tadinya menunggu akan bergerak. Stabilnya Won adalah sinyal makro untuk 'berhenti menunggu, mulai masuk'.
Kedua, Jeonse (sistem sewa properti khas Korea). Saya selalu melihat harga Jeonse sebagai indikator utama untuk harga jual. Sebelum uang tunai beralih ke pembelian, harga Jeonse di lokasi inti akan menguat lebih dulu. Ditambah dengan kekhawatiran akan krisis pasokan pada tahun 2026, jika harga Jeonse tertopang di saat volume hunian menipis, tekanan transisi dari Jeonse ke pembelian akan lebih cepat dari biasanya.
Stabilnya nilai tukar dan pemulihan Jeonse di lokasi inti. Saat kedua sinyal ini menyala bersamaan, itulah titik balik pasar bergerak. Ini bertepatan dengan jadwal Kim untuk memperhatikan akhir tahun dan awal tahun depan.
Jika Tidak Dibendung, Ia Akan Mengalir
Kim mengakhiri tulisannya dengan pertanyaan: ke mana uang ini akan dialirkan? Jika kekayaan negara yang diperoleh dari semikonduktor terserap menjadi pendapatan pasif real estat, ledakan tidak akan bertahan lama. Namun, jika terhubung ke pemuda dan industri masa depan, ini bisa menjadi titik awal keluar dari terowongan pertumbuhan rendah.
Itu adalah kekhawatiran yang benar dari posisi kebijakan. Saya juga setuju dengan arah normalisasi pajak properti yang rasional. Namun, sebagai pelaku pasar real estat, sejujurnya, kesimpulan dari kekhawatiran itu sudah diperingatkan oleh indikator makro.
Jika tidak dibendung, ia akan mengalir. Dan ekonomi Korea telah belajar secara kolektif selama puluhan tahun ke mana uang seperti ini akhirnya mengarah. Sulit untuk menjamin kali ini akan menjadi pengecualian. Kim sendiri menulis hal yang sama.
Saya sungguh berharap kebijakan dapat mengarahkan arus ini ke masa depan yang lebih baik. Namun, sebelum pilihan itu dibuat, uang tunai tidak akan menunggu. Daya beli yang pasti akan cair secara bertahap dan bergerak menuju tempat yang tidak tersentuh regulasi.
Angka hanya menunjukkan arah, tidak menggantikan pilihan. Ini tidak hanya berlaku untuk kebijakan, tetapi juga berlaku bagi kita masing-masing yang membaca tulisan ini. Di depan kemakmuran yang tercatat setelah lebih dari 20 tahun, kita dituntut kembali untuk membuat jenis pilihan yang sudah lama tidak kita hadapi.
Ledakan tingkat tinggi menuntut imajinasi yang sesuai, serta kemampuan eksekusi untuk mewujudkan imajinasi tersebut menjadi kenyataan. Saya hanya ingin menambahkan satu hal pada kalimat terakhir Kepala Biro Kebijakan: kemampuan eksekusi itu tidak hanya dibutuhkan oleh kebijakan, tetapi juga oleh kita yang membaca pasar.
※ Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasion, Kepala Smart Tube Real Estate Research Institute, pernah menjabat sebagai pemimpin tim di Divisi Riset Real Estat Gallup Korea. Dia mengelola blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stew TV’. Penulis buku ‘Investment Real Estate untuk Pemula 3040 (2026)’, ‘Panduan Penggunaan Real Estat Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Real Estat Gyeonggi-do (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Real Estat Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Real Estat Korea (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya Lokasi yang Naik yang Akan Naik (2020)’, dan lain-lain.