[비즈한국] Opini publik seputar sistem Jeonse (sistem sewa rumah dengan deposit besar) kini terasa dingin. Dengan rentetan kasus penipuan Jeonse, Jeonse terbalik, dan masalah investasi "gap", argumen bahwa "masa pakai Jeonse telah berakhir" mulai mendapatkan dukungan. Kritik yang muncul adalah apakah struktur di mana pemilik rumah meminjam deposit besar dari penyewa dan menggunakan uang tersebut untuk membeli rumah lagi merupakan hal yang normal. Memang sulit untuk menyangkal bahwa Jeonse telah menjadi penghubung kenaikan harga rumah, utang rumah tangga, dan ketidakstabilan pasar sewa.
Namun, apakah menghapus Jeonse adalah jawabannya? Pertanyaan ini harus didekati dengan hati-hati. Jeonse bukan sekadar metode kontrak sewa. Ini adalah sistem keuangan perumahan swasta yang telah bekerja di antara tingginya harga rumah di Korea Selatan, kurangnya rumah sewa publik, pendapatan masa tua yang tidak stabil, dan tingkat akumulasi aset keuangan yang rendah. Jika Anda menghapus sistem hanya karena ada masalah, biaya dan risiko yang ditanggung oleh sistem tersebut tidak akan hilang, melainkan berpindah kepada orang lain.
Jika Jeonse dihapus atau dikurangi secara drastis, pihak yang pertama kali menanggung biayanya bukanlah pemilik rumah, melainkan penyewa yang tidak memiliki rumah.
Jeonse Bukanlah Perumahan Gratis
Saat membela Jeonse, orang sering menyebutnya sebagai "tinggal secara gratis karena tidak membayar sewa bulanan." Itu bukan penjelasan yang akurat. Penyewa menyediakan deposit besar kepada pemilik rumah tanpa bunga atau bunga rendah, dan biaya peluang dari uang tersebut dibayarkan sebagai biaya sewa. Jika mereka mengambil pinjaman Jeonse, mereka juga membayar bunga kepada bank.
Namun, alasan mengapa Jeonse tetap dibutuhkan adalah karena beban arus kasnya lebih kecil daripada sewa bulanan. Bunga pinjaman Jeonse adalah biaya yang hilang setiap bulan, tetapi deposit yang dibiayai oleh modal sendiri penyewa dapat dikembalikan jika kontrak berakhir dengan normal. Sebaliknya, sewa bulanan adalah konsumsi murni yang dikeluarkan setiap bulan.
Sebagai contoh, bayangkan rumah Jeonse dengan deposit 400 juta won diubah menjadi deposit 50 juta won dengan sewa bulanan 2 juta won. Penyewa memang menerima kembali deposit sebesar 350 juta won, tetapi harus menanggung biaya sewa bulanan baru sebesar 24 juta won per tahun. Bahkan jika uang yang dikembalikan itu dimasukkan ke dalam deposito dengan bunga 3% per tahun, pendapatan bunga sebelum pajak hanya 10,5 juta won per tahun. Secara hitungan sederhana, pengeluaran kas terkait perumahan meningkat 13,5 juta won per tahun.
Meskipun hitungannya bisa berbeda bagi rumah tangga dengan banyak pinjaman Jeonse, inilah alasan mengapa tidak bisa disimpulkan bahwa transisi dari Jeonse ke sewa bulanan akan meringankan beban semua penyewa.
Bank of Korea (BOK) juga menunjukkan masalah yang sama. BOK menilai bahwa Jeonse telah berperan sebagai "tangga perumahan" yang menurunkan beban biaya perumahan dan membantu transisi ke kepemilikan rumah pribadi. Di sisi lain, mereka menganalisis bahwa transisi ke sewa bulanan berpotensi meningkatkan beban biaya perumahan terhadap pendapatan rumah tangga penyewa berpenghasilan rendah secara signifikan dan menurunkan daya konsumsi mereka.
Pasar Sudah Bergerak Cepat ke Arah Sewa Bulanan
Sebelum mendiskusikan penghapusan Jeonse, kita harus melihat apa yang terjadi di pasar sewa saat ini.
Hasil analisis Bank of Korea terhadap data transaksi riil dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menunjukkan bahwa pangsa sewa bulanan dalam total transaksi sewa meningkat menjadi 60,2% per tanggal kontrak Oktober 2025. Berdasarkan tanggal pelaporan, angkanya mencapai 63,5% pada bulan yang sama. Pangsa sewa bulanan untuk properti non-apartemen mencapai 77,2%. Untuk apartemen pun, pangsa Jeonse terus menurun dan digantikan oleh semi-sewa bulanan dan sewa bulanan.
Selama bulan Desember 2025, tercatat 166.895 transaksi sewa bulanan, meningkat 26,5% dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya. Era di mana sewa bulanan dianggap sebagai metode sewa yang luar biasa dibandingkan Jeonse sudah berakhir. Mayoritas transaksi di pasar sewa Korea Selatan kini bergerak ke arah sewa bulanan atau sewa bulanan dengan deposit.
Masalahnya adalah kecepatan transisi ke sewa bulanan. Dalam situasi di mana harga rumah tinggi dan pertumbuhan pendapatan rumah tangga penyewa terbatas, jika Jeonse berkurang drastis, rumah tangga harus membayar sewa bulanan alih-alih menyerah untuk membeli rumah. Masalah tidak selesai hanya karena rumah tangga yang tidak mampu membeli rumah seharga 1 miliar won memutuskan untuk tidak membeli rumah tersebut. Rumah tangga tersebut harus tinggal di suatu tempat dan harus menggunakan aksesibilitas ke pekerjaan, pendidikan, dan transportasi di Seoul dan wilayah metropolitan.
Jika Jeonse menghilang, biaya perumahan tidak lantas menghilang. Biaya aset yang disebut deposit hanya berubah menjadi biaya pendapatan yang disebut sewa bulanan.
Sewa Bulanan Lebih Kejam bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Masalah terbesar dari sewa bulanan adalah merusak arus kas bulanan rumah tangga.
Hasil perhitungan Bank of Korea mengenai efek transisi sewa bulanan pada rumah tangga Jeonse menggunakan Survei Keuangan dan Kesejahteraan Rumah Tangga menunjukkan bahwa porsi biaya perumahan terhadap pendapatan rumah tangga kuartil pertama meningkat secara signifikan. Jika setengah dari deposit Jeonse non-apartemen diubah menjadi sewa bulanan, beban biaya perumahan rumah tangga kuartil pertama melonjak dari 14,0% menjadi 29,4%, dan jika diubah sepenuhnya, naik hingga 43,0%.
Ini bukan sekadar berarti satu item biaya perumahan meningkat. Jika sewa bulanan naik, biaya makan, pendidikan, medis, dan tabungan hari tua akan berkurang. Konsumsi akan menyusut dan kecepatan akumulasi aset melambat. Karena sebagian besar gaji diserahkan kepada pemilik rumah setiap bulan, periode untuk mengumpulkan modal awal untuk membeli rumah sendiri juga menjadi lebih lama.
Dalam analisis Bank of Korea, penggunaan pinjaman kredit rumah tangga yang beralih ke sewa bulanan meningkat lebih banyak dibandingkan rumah tangga yang mempertahankan Jeonse. Ini berarti ada kemungkinan mereka menutupi arus kas yang kurang karena beban sewa bulanan dengan pinjaman kredit yang memiliki suku bunga relatif lebih tinggi. Jika pinjaman Jeonse dikurangi, seolah-olah utang rumah tangga akan berkurang, namun jika beban sewa bulanan penyewa meningkat, bentuk utang mungkin hanya berubah menjadi pinjaman kredit atau pinjaman biaya hidup.
Pihak yang mengusulkan penghapusan Jeonse mengkritik deposit Jeonse sebagai "utang tersembunyi". Itu bukan kritik yang salah. Namun, apakah cara mengorbankan pendapatan disposabel penyewa untuk mengurangi utang pemilik rumah adalah hal yang diinginkan, itu adalah masalah yang berbeda.
Jeonse Memperluas Kebebasan Memilih Tempat Tinggal
Fungsi lain dari Jeonse adalah memberikan kesempatan bagi penyewa untuk tinggal di perumahan yang relatif berkualitas tanpa harus memilikinya.
Katakanlah ada rumah tangga dengan modal sendiri 300 juta won. Lokasi perumahan yang bisa dibeli oleh rumah tangga ini dengan lokasi perumahan yang bisa ditinggali dengan sistem Jeonse bisa sangat berbeda. Jika sebuah apartemen memiliki harga jual 900 juta won dan harga Jeonse 500 juta won, mereka bisa tinggal di sana dengan memanfaatkan pinjaman Jeonse tertentu, tetapi jika ingin membeli, diperlukan jauh lebih banyak modal sendiri dan pinjaman hipotek.
Bagi generasi muda yang kemungkinan besar sering berpindah kerja, rumah tangga yang harus tinggal di wilayah tertentu selama periode tertentu karena pendidikan anak, dan kelompok lanjut usia yang ingin mengurangi skala rumah setelah pensiun, Jeonse juga berguna. Hal ini karena mereka bisa mendapatkan layanan perumahan dengan kualitas tertentu dalam jangka panjang tanpa harus memiliki rumah.
Di Korea Selatan, rumah tangga satu orang mencapai 8,045 juta rumah tangga pada tahun 2024, atau 36,1% dari total rumah tangga. Di Seoul, proporsi rumah tangga satu orang mencapai 39,9%. Semakin kecil ukuran rumah tangga dan semakin sering terjadi perpindahan pekerjaan dan wilayah, semakin penting peran pilihan menengah yang ada di antara membeli dan menyewa bulanan.
Jeonse bukanlah sistem yang terbaik bagi semua orang. Namun, menghilangkan pilihan yang disebut Jeonse bukanlah kebijakan yang memperluas hak pilih penyewa.
Siapa yang Akan Mengisi Kekosongan Jeonse?
Jika ingin mengusulkan penghapusan Jeonse, pertanyaan terakhir harus dijawab: Apa alternatif yang bisa dipilih oleh jutaan rumah tangga penyewa setelah Jeonse menghilang?
Apakah rumah sewa publik cukup? Tidak. Apakah rumah sewa jangka panjang swasta disediakan secara stabil? Sulit untuk mengatakan demikian. Apakah hanya dengan potongan pajak sewa bulanan biaya sewa yang tinggi di Seoul dan wilayah metropolitan bisa ditanggung? Itu pun ada batasnya.
Pada akhirnya, jika Jeonse dihapus secara drastis, banyak rumah tangga akan beralih ke sewa bulanan. Jika proporsi sewa bulanan meningkat, pemilik rumah mendapatkan pendapatan sewa yang stabil, tetapi penyewa menghabiskan sebagian pendapatannya setiap bulan untuk biaya perumahan. Kelompok yang memiliki aset mendapatkan pendapatan sewa, sementara kelompok yang tidak memiliki aset membayar sewa bulanan dengan pendapatan tenaga kerja. Inilah struktur di mana kesenjangan aset real estat berubah menjadi kesenjangan pendapatan.
Jeonse bukanlah sistem yang sempurna. Pada masa kenaikan harga rumah, ini memicu investasi gap, dan pada masa penurunan harga, ini menciptakan risiko Jeonse terbalik. Bank of Korea juga menilai bahwa perluasan sewa bulanan memiliki aspek positif dalam menurunkan volatilitas utang rumah tangga dan pasar perumahan.
Namun, efek samping sistem dan alasan keberadaan sistem perlu dilihat secara bersamaan. Jeonse telah memungkinkan banyak rumah tangga tanpa rumah untuk mengurangi beban sewa bulanan, mengumpulkan aset untuk periode tertentu, dan memilih lokasi serta lingkungan perumahan yang lebih baik daripada membeli. Menghapus Jeonse dalam keadaan di mana sewa publik dan sewa jangka panjang swasta untuk menggantikan fungsi ini tidak memadai, bukanlah sebuah reformasi, melainkan lebih mirip pembebanan biaya kepada pihak lain.
Yang dibutuhkan Korea Selatan bukanlah penghapusan Jeonse. Jeonse di mana deposit dikembalikan dengan aman, Jeonse yang mampu menahan penurunan harga rumah, dan Jeonse yang tidak menjadi bahan bakar untuk investasi gap.
Jeonse juga tidak boleh dibiarkan begitu saja dengan cara lama. Namun, meniadakan Jeonse itu sendiri hanya karena terjadi penipuan Jeonse adalah hal yang berbahaya. Karena kemungkinan besar yang akan mengisi kekosongan Jeonse bukanlah sewa publik yang murah, melainkan sewa bulanan yang mahal.
Kegagalan sistem adalah alasan untuk memperbaiki sistem agar aman, bukan alasan untuk menghilangkan pilihan yang dibutuhkan oleh rakyat kecil.
※Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Kantor Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan YouTube 'StuTV'. Karya bukunya antara lain '3040 Burini First Real Estate Investment (2026)', 'Korea Real Estate User Manual (2025)', 'The Power of Gyeonggi Real Estate (2024)', 'Absolute Principle of Seoul Real Estate (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principle of Real Estate Investment (2022)', 'Future Map of Korea Real Estate (2021)', 'From Now On, Only Places That Rise Will Rise (2020)', dan lain-lain.