[비즈한국] Perpustakaan dan pusat olahraga di lantai basement apartemen baru di Seoul. Tempat penitipan anak di dalam kompleks. Sekilas, tempat-tempat ini tampak seperti fasilitas khusus penghuni apartemen, namun kenyataannya, semua itu adalah fasilitas publik yang dioperasikan dan dikelola pemerintah daerah dengan menggunakan pajak. Hal ini dikarenakan fasilitas tersebut merupakan bangunan hasil donasi (kontribusi publik) yang diberikan oleh pengembang swasta sebagai syarat mendapatkan insentif, seperti rasio lantai bangunan, selama proses konstruksi. Namun, muncul pertanyaan apakah tujuan utama penyediaan fasilitas publik ini benar-benar terwujud dalam operasionalnya, mengingat manfaat penggunaan sebagian fasilitas donasi tersebut dirasakan lebih dekat oleh para penghuni apartemen itu sendiri.
Perpustakaan Brighten, Fasilitas Publik dengan 'Pintu Masuk Khusus Penghuni'
Perpustakaan Brighten di Yeouido, Distrik Yeongdeungpo, Seoul, adalah fasilitas donasi yang dibuka pada 28 April lalu. Dalam proses pengembangan apartemen Brighten Yeouido, pengembang mendapatkan insentif rasio lantai sebesar 960,41% dan menyumbangkan area seluas 3.488㎡ di lantai basement. Pemerintah distrik mengalokasikan total 7,089 miliar won, yang terdiri dari 3,897 miliar won dana dari Pemerintah Kota Seoul, hibah khusus, dan anggaran distrik, untuk membangun perpustakaan ini. Biaya operasional dan pemeliharaan tahunan juga mencapai sekitar 2,6 miliar won.
Perpustakaan ini adalah fasilitas publik yang bisa digunakan oleh siapa saja. Namun, hasil liputan BizHankook menunjukkan bahwa karena perpustakaan dibangun di basement apartemen, penghuni apartemen Brighten Yeouido dapat mengaksesnya melalui jalur penghubung internal. Dengan menggunakan kartu akses unit, mereka bisa keluar-masuk antara apartemen dan perpustakaan melalui jalur yang terhubung ke Gedung 101. Bahkan ketika perpustakaan ramai di awal pembukaannya dan kursi di dekat jendela serta stopkontak cepat penuh, penghuni dapat langsung mengakses perpustakaan dari dalam kompleks. Saat jurnalis mengunjungi perpustakaan pada pukul 1 siang tanggal 29 lalu, sekitar 7 penghuni terlihat keluar-masuk melalui jalur khusus tersebut selama satu jam pengamatan. Pada saat itu, kursi di dekat jendela dan kursi dengan stopkontak sudah terisi penuh.
Seorang makelar properti di Distrik Gangdong, Seoul, yang bermarga A, mempromosikan apartemen tersebut dengan mengatakan, "Ketika orang luar harus mengantre sejak pagi dan terpaksa pulang karena kursi penuh, penghuni apartemen memulai pagi dengan cara yang sama sekali berbeda. Mereka bisa langsung masuk ke lantai basement perpustakaan tanpa perlu 'buka pintu lari' (antre saat pintu dibuka)."
Selain itu, meskipun perpustakaan mendapatkan sebagian area parkir saat donasi dilakukan, saat ini dipastikan tidak ada dukungan parkir bagi pengunjung perpustakaan. Meskipun ini adalah fasilitas publik yang bisa diakses oleh siapa saja, lokasinya yang berada di dalam bangunan apartemen membuat akses kendaraan bagi pengunjung luar sangat terbatas.
Terkait hal ini, pihak Pemerintah Distrik Yeongdeungpo menjelaskan, "Karena Yeouido adalah area dengan beban biaya parkir yang tinggi, ada kemungkinan penyalahgunaan di mana orang yang bukan pengunjung perpustakaan datang hanya untuk mendapatkan dukungan parkir. Tidak seperti lounge olahraga, perpustakaan adalah fasilitas yang sering dikunjungi orang, sehingga sulit untuk memverifikasi apakah mereka benar-benar pengunjung perpustakaan. Oleh karena itu, saat ini kami tidak memberikan dukungan parkir terpisah."
Mengenai jalur masuk penghuni, mereka menambahkan, "Jalur tersebut sudah terhubung sejak donasi diterima, dan kami tidak bisa menutupnya karena alasan keamanan jalur evakuasi."
Donasi, Cara Mendapatkan SOC Lingkungan Namun... Masalah 'Hak Prioritas Penghuni'
Donasi adalah sistem di mana hak kepemilikan tanah atau sebagian bangunan dialihkan kepada pemerintah daerah selama proses pengembangan proyek. Dalam proses ini, pengembang mendapatkan insentif perencanaan kota seperti pelonggaran rasio lantai, yang memungkinkan mereka menambah jumlah unit atau membangun gedung lebih tinggi. Fasilitas donasi harus dapat digunakan oleh semua warga sekitar karena melibatkan dana publik, dan lokasi serta alur pergerakan fasilitas menjadi standar utama penilaian sifat publik.
Terkadang, hak penggunaan prioritas diberikan kepada penghuni kompleks tertentu. Tempat penitipan anak milik negara memberikan kesempatan prioritas masuk bagi anak-anak penghuni apartemen yang menyumbangkan lahannya. Berdasarkan standar saat ini, pihak donatur dan pemerintah daerah dapat berdiskusi untuk menetapkan 30-70% kuota bagi anak-anak penghuni. Sisa kuota dialokasikan berdasarkan prioritas umum tanpa membedakan warga sekitar atau bukan.
Meskipun sistem ini ditujukan untuk memperluas penitipan anak milik negara, muncul kritik bahwa kuota untuk masyarakat umum menjadi kurang di wilayah populer atau kompleks baru. Hal ini karena setelah dikurangi kuota prioritas, ketersediaan tempat bagi warga luar kompleks menjadi terbatas. Terlebih lagi, penitipan anak milik negara sangat diminati orang tua karena kepercayaan pada lingkungan pengasuhan dan stabilitas operasional yang didukung pemerintah.
Faktanya, di saat jumlah penitipan anak di wilayah Seoul terus menurun dari 5.049 pada 2021 menjadi 4.010 pada 2025, minat terhadap fasilitas milik negara tetap tinggi, bahkan di beberapa wilayah terdapat fasilitas dengan daftar tunggu lebih dari 100 orang.
Fasilitas Budaya Disambut Baik, 'Pusat Lansia' Ditolak... Reaksi Beragam terhadap Fasilitas Donasi
Industri konstruksi mencatat bahwa preferensi terhadap fasilitas donasi berbeda-beda tergantung jenisnya. Fasilitas dengan kenyamanan tinggi seperti perpustakaan, fasilitas olahraga, tempat penitipan anak, dan kafe anak sering kali meningkatkan kepuasan penghuni dan berdampak positif pada nilai kompleks. Sebaliknya, beberapa fasilitas seperti pusat penitipan lansia atau toilet umum sering kali dihindari karena kekhawatiran akan masalah keamanan atau penurunan harga rumah, yang terkadang memicu protes warga.
Faktanya, Apartemen Sibeom di Yeouido, Seoul, mengalami konflik pada tahun 2023 terkait pemasangan apa yang disebut 'Nochiwon' (TK untuk Lansia). Saat itu, Pemerintah Kota Seoul mensyaratkan pemasangan pusat penitipan lansia (daycare center) sebagai syarat donasi untuk mengizinkan pembangunan kembali dengan rasio lantai hingga 400% dan tinggi maksimal 65 lantai. Namun, warga menentangnya selama lebih dari setahun dengan alasan bahwa fasilitas tersebut dapat berdampak negatif pada harga rumah mereka.
Bulan lalu, di sebuah apartemen di Bupyeong, Incheon, serangkaian keluhan diajukan agar rencana pemasangan toilet umum di taman anak-anak segera dibatalkan. Meskipun toilet tersebut merupakan infrastruktur yang dijanjikan oleh pengembang proyek pembangunan kembali Sektor 2 Bupyeong sebagai bagian dari donasi dan termasuk dalam syarat izin penyelesaian, warga sekitar menentangnya karena khawatir akan bau tidak sedap dan masalah kebersihan jika toilet dipasang di samping gerbang utama.
Para ahli berpendapat bahwa sulit untuk menilai sifat publik hanya dari fakta bahwa fasilitas tersebut dibangun sebagai fasilitas umum. Hal ini karena tingkat kemanfaatan publik dapat bervariasi tergantung pada metode operasionalnya. Artinya, harus diperiksa apakah fasilitas tersebut benar-benar terbuka bagi warga luar dan apakah kesempatan akses tidak dibatasi selama operasionalnya.
Baek In-gil, Profesor Teknik Lingkungan Konstruksi Cerdas di Universitas Daejin, mengatakan, "Karena donasi memiliki perbedaan tergantung pada kondisi proyek dan sifat fasilitas, sulit untuk menilai secara seragam. Pada dasarnya, jika fasilitas tersebut hanya untuk penghuni kompleks tertentu, sulit untuk menyebutnya sebagai donasi publik." Ia menambahkan, "Fasilitas tersebut harus bisa digunakan oleh warga umum termasuk penghuni kompleks dengan hak yang setara."
Bae Seon-hye, peneliti di Institut Arsitektur dan Ruang Urban, menyatakan, "Fasilitas yang harus terbuka luas di tingkat wilayah tempat tinggal, seperti perpustakaan, fasilitas olahraga, atau fasilitas budaya, perlu dikaji bagaimana cara membangun dan mengelolanya dengan baik dari perspektif arsitektur publik. Standar pengelolaan mengenai fasilitas apa dan bagaimana kita menerimanya sangatlah penting bagi donasi kontribusi publik."