[비즈한국] Pasangan A, berusia pertengahan 30-an, membeli apartemen di Dongjak-gu, Seoul, seharga sekitar 1 miliar won pada awal April lalu. Meskipun mereka harus melunasi sisa pembayaran pada pertengahan Agustus, mereka merasa sangat khawatir saat melihat berita akhir-akhir ini. Mereka telah melakukan apa yang disebut 'yeong-kkeul' (mengumpulkan semua sumber daya hingga batas maksimal), mulai dari bantuan orang tua hingga pinjaman perusahaan dan bank, namun Bank of Korea mengisyaratkan kenaikan suku bunga acuan. Saat berkonsultasi dengan bank, mereka diberitahu bahwa jika tingkat bunga saat ini (sekitar 4,5%) diterapkan, bunga dari 'pinjaman maksimal' sebesar 600 juta won saja akan mencapai lebih dari 3 juta won. Masalahnya, suku bunga aktual baru akan ditetapkan pada hari pelunasan, sehingga kekhawatiran mereka terus meningkat tentang seberapa tinggi suku bunga akan naik hingga bulan Agustus.
Suasana Kenaikan Suku Bunga Menguat di Tengah Inflasi, Nilai Tukar, dan Pinjaman
Komite Kebijakan Moneter Bank of Korea memang membekukan suku bunga acuan di angka 2,50% per tahun pada tanggal 28 bulan lalu, namun mereka memberikan sinyal 'kemungkinan kenaikan suku bunga acuan' ke pasar melalui pernyataan arah kebijakan moneter. Gubernur Bank of Korea, Shin Hyun-song, setelah rapat komite pada tanggal 28, juga menegaskan skenario kenaikan suku bunga tahun ini dengan mengatakan, "Baik dari segi inflasi, pertumbuhan ekonomi, nilai tukar, maupun real estat, jalannya relatif jelas." Alasannya adalah karena inflasi dan ketidakstabilan nilai tukar semakin meningkat di tengah pertumbuhan ekonomi yang solid. Kenaikan harga rumah di wilayah metropolitan dan pertumbuhan pinjaman rumah tangga juga menjadi alasan yang memperkuat kemungkinan kenaikan tersebut.
Nilai tukar yang tetap tinggi juga menjadi beban, dan jika Bank of Korea menaikkan suku bunga, itu akan membantu mencegah penurunan nilai mata uang won. Di pasar, bahkan muncul skenario konkret bahwa Bank of Korea akan menaikkan suku bunga acuan sekitar dua kali tahun ini. Akibatnya, beban bagi para 'yeong-kkeul-jok' (kelompok yang berutang maksimal) dan pemegang KPR diprediksi akan semakin berat.
Saat ini, suku bunga tetap 5 tahun untuk KPR di bank-bank besar (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, NH Nonghyup) berada di level 4,26~6,95% per tahun. Namun, untuk KPR di atas 249 juta won, dikenakan tambahan suku bunga sekitar 0,2 poin persentase berdasarkan tarif kontribusi Dana Penjaminan Kredit Perumahan, sehingga meskipun memiliki skor kredit yang baik, sebagian besar tetap dikenakan bunga 4,5%.
Masalahnya adalah, dengan asumsi suku bunga naik dua kali (0,5% poin) seperti yang diprediksi pasar, suku bunga bisa mencapai kisaran 5% hingga 7%. Bahkan, beberapa pihak menyebutkan kemungkinan batas atas suku bunga KPR bisa mencapai 8%.
Pasar sudah mulai bereaksi. Menurut Asosiasi Investasi Keuangan Korea, imbal hasil obligasi keuangan 5 tahun (tanpa jaminan, AAA) tercatat 4,207% pada tanggal 29. Sehari sebelumnya, pada tanggal 28, angka tersebut sempat naik hingga 4,280% karena pernyataan Bank of Korea tentang kemungkinan kenaikan suku bunga. Ini adalah level tertinggi dalam sekitar dua setengah tahun sejak 15 November 2023 (4,323%), dan 0,783% poin lebih tinggi dibandingkan awal tahun ini (3,497%). Karena suku bunga obligasi keuangan 5 tahun digunakan oleh bank untuk menentukan suku bunga KPR tetap 5 tahun, ini menjadi indikator kunci untuk memprediksi suku bunga pinjaman.
Suku Bunga Ditetapkan Saat Pelunasan, Pembeli Cemas
Karena suku bunga biasanya ditetapkan pada hari pelunasan, mereka yang membeli rumah dengan pinjaman merasa sangat cemas. Selain itu, bagi mereka yang masa pinjamannya telah melewati 5 tahun dan akan dikenakan 'suku bunga baru', beban pembayaran pokok dan bunga juga akan meningkat.
B, berusia awal 40-an, meminjam lebih dari 400 juta won saat membeli rumah di awal tahun 2022. "Waktu itu saya mendapat pinjaman di level 3,2%, tapi karena awal tahun depan periode tetap 5 tahun berakhir dan akan dikenakan suku bunga baru, setelah saya cek ternyata suku bunga naik minimal 1% poin lebih," keluhnya. "Pembayaran pokok dan bunga per bulan naik sekitar 250.000 won, jika dihitung setahun itu 3 juta won. Saya merasa terbebani karena khawatir bunga yang harus dibayar akan semakin bertambah jika Bank of Korea menaikkan suku bunga."
Pasangan A sebelumnya juga mengungkapkan, "Kami berharap mereka hanya menaikkan suku bunga satu kali saja, bukan dua kali, sebelum bulan Agustus. Karena ini pembelian properti pertama, kami terus menghitung setiap hari bagaimana cara mengatur rumah tangga setelah membeli rumah ini. Saya sangat khawatir pengeluaran bulanan hanya untuk properti, termasuk pokok bunga dan biaya pengelolaan, akan mencapai 4 juta won."