[비즈한국] Tahun ini, Korea untuk pertama kalinya dalam sejarah membuka 'Era 20 Juta Wisatawan Inbound'. Yanolja Research memproyeksikan jumlah wisatawan asing yang berkunjung ke Korea pada tahun 2026 akan mencapai 20,76 juta hingga 21,26 juta orang. Sejak pemerintah pertama kali menetapkan target 'menarik 20 juta wisatawan per tahun' pada tahun 2009, ini adalah dinding yang tidak pernah bisa ditembus selama 17 tahun. Pada kuartal pertama tahun ini, jumlah wisatawan yang berkunjung ke Korea telah mencatat rekor tertinggi sepanjang masa, meningkat 23% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Tamu membeludak.
Namun, nyatanya tidak ada tempat bagi para tamu untuk menginap. Inilah paradoks terbesar dalam pasar pariwisata Korea saat ini, dan poin yang harus diperhatikan oleh investor properti.
Permintaan bukanlah euforia sementara, melainkan transisi struktural
Hal pertama yang perlu ditegaskan adalah bahwa permintaan ini bukanlah lonjakan sesaat selama masa pemulihan COVID-19. Dengan memburuknya hubungan Tiongkok dan Jepang baru-baru ini, muncul 'efek limpahan' di mana wisatawan Tiongkok yang tadinya berencana pergi ke Jepang mengalihkan perjalanan mereka ke Korea. Inilah latar belakang mengapa Yanolja Research menaikkan proyeksinya. Pandangan pemerintah melangkah lebih jauh. Mereka telah menetapkan target untuk menarik 30 juta wisatawan asing pada tahun 2030, dan Organisasi Pariwisata Korea (KTO) menyatakan akan mempercepat target tersebut dua tahun lebih awal.
Bukan hanya skalanya yang besar, aliran uangnya pun kuat. Menurut analisis Oxford Economics, total pengeluaran tamu Airbnb untuk akomodasi dan non-akomodasi di Korea sepanjang tahun 2024 mencapai 6,3 triliun won. Ini bukan sekadar statistik pariwisata, melainkan arus kas yang dapat terserap ke dalam wadah bernama properti. Bisa dibilang bahwa besaran dan keberlanjutan permintaan sudah teruji.
Pasokan dibekukan oleh hukum
Masalahnya adalah pasokan. Berdasarkan analisis Shinhan Securities, per akhir 2025, terdapat sekitar 42.500 kamar hotel wisata bintang 3 ke atas di Seoul. Jika kita menghitung secara konservatif jumlah orang asing yang mencari akomodasi di Seoul dan mengasumsikan 2 orang per kamar, dibutuhkan setidaknya lebih dari 20.000 kamar per hari. Jika penggunaan 1 kamar untuk 1 orang meningkat dan permintaan domestik ditambahkan, kekurangan kamar akan semakin melebar. Analisis yang sama memperkirakan bahwa krisis pasokan ini akan berlanjut setidaknya hingga tahun 2029 berdasarkan tren perizinan. Mengingat waktu yang dibutuhkan untuk membangun sebuah hotel, masalah ini tidak akan terselesaikan dalam waktu singkat.
Bahkan prediksi pemerintah meleset. Pemerintah Kota Seoul sempat memperkirakan akan ada kelebihan fasilitas akomodasi pada tahun 2026, namun hasil perhitungan ulang oleh Dewan Audit dan Inspeksi justru sebaliknya, yaitu 'kekurangan kamar'. Di tengah ketidaksinkronan upaya untuk meningkatkan pasokan, celah tersebut diisi oleh akomodasi bersama yang diwakili oleh Airbnb.
Hambatan masuk jelas ada
Di sini kita perlu bersikap objektif. Investasi Airbnb bukanlah pasar yang bisa dilakukan oleh 'siapa saja, dengan properti apa saja'. Akomodasi bersama perkotaan di Korea berdiri di atas struktur cacat di mana hanya warga asing yang dianggap legal, sementara operasional bagi warga domestik dianggap ilegal. Sistem itu sendiri, yang disebut 'Bisnis Penginapan Kota untuk Wisatawan Asing', diciptakan pada tahun 2011 untuk merespons lonjakan grup wisata Tiongkok, dan desain 15 tahun lalu tersebut masih tetap digunakan.
Detail regulasi adalah detail properti. Pengelola harus tinggal secara nyata di rumah tersebut, rumah kosong tidak bisa didaftarkan, dan terdapat syarat mengenai luas serta jumlah kamar. Secara krusial, apartemen studio (officetel) di dekat stasiun yang memiliki lokasi bagus dan hambatan masuk rendah pada dasarnya dilarang untuk operasional akomodasi bersama. Jalan untuk menerima tamu domestik dan asing secara legal terbatas pada penggunaan penyedia uji coba regulasi sandbox yang ditunjuk pemerintah, atau memenuhi syarat pendaftaran terpisah seperti bisnis pengalaman Hanok atau bisnis penginapan pedesaan.
Singkatnya, hambatan masuk itu nyata. Namun dalam dunia investasi, hambatan masuk juga merupakan parit pertahanan yang menyaring pesaing jika kita bisa melewatinya dengan baik.
Ada peluang di balik hambatan masuk
Perubahan yang perlu diperhatikan adalah sistem yang mulai bergerak. Pemerintah mulai membahas secara serius pelembagaan akomodasi bersama untuk warga domestik melalui Gugus Tugas Penguatan Daya Saing Industri Jasa pada Oktober 2025. Federasi Industri Korea (FKI) mengusulkan agar 'bisnis akomodasi bersama' dibentuk di bawah Pasal 3 Undang-Undang Promosi Pariwisata, menghapus pembedaan warga domestik dan asing, menghapus kewajiban tempat tinggal nyata, serta membatalkan pembatasan volume pasokan dan hari operasional, bahkan termasuk officetel yang selama ini dikecualikan. Kementerian Kebudayaan, Olahraga, dan Pariwisata sebagai kementerian terkait cenderung mendukung pelembagaan melalui legislasi anggota parlemen. Preseden Prancis yang mengubah undang-undang perumahan pada 2017 untuk melegalkan akomodasi bersama juga menjadi bahan referensi.
Jika tren ini diterjemahkan ke dalam bahasa properti, maknanya menjadi jelas. Jika klausul pengecualian officetel dan kewajiban tinggal nyata dihapus, officetel, fasilitas akomodasi tipe tempat tinggal (life-type accommodation), dan rumah tipe perkotaan di dekat stasiun perkotaan yang selama ini terlarang untuk bisnis akomodasi akan dinilai kembali sebagai 'aset akomodasi legal' secara serentak. Pasar sudah bergerak. Analisis menunjukkan bahwa jika officetel atau rumah tipe perkotaan yang tidak terjual diubah peruntukannya menjadi hotel wisata, tingkat pengembalian per kamar bisa meningkat secara signifikan, dan pemerintah pun telah mengubah kebijakan ke arah pelonggaran besar-besaran persyaratan konversi officetel dan pelaporan bisnis akomodasi untuk fasilitas akomodasi tipe tempat tinggal.
Tentu saja, setiap peluang selalu disertai gesekan. Industri akomodasi yang ada saat ini mempermasalahkan kesetaraan regulasi, sementara warga sekitar mengkhawatirkan kenaikan sewa bulanan dan pelanggaran hak tempat tinggal seperti kebisingan dan sampah. Jika ekspansi kuantitatif tidak diikuti dengan manajemen kualitatif, ada kemungkinan regulasi justru akan diperketat kembali. Namun, keberadaan gesekan ini justru menjadi zona penyangga yang memberikan waktu bagi investor yang siap.
Jika diatur dengan benar, kepentingan publik dan keuntungan akan bertemu
Di sini diperlukan perubahan perspektif yang paling penting. Fakta bahwa investasi Airbnb yang diatur dengan benar bukan sekadar pengejaran keuntungan pribadi, melainkan sejalan dengan tugas negara.
Dengan 20 juta orang berdatangan, kurangnya tempat tidur yang menyebabkan reputasi 'tidak akan datang lagi' adalah kerugian yang menyakitkan bagi negara yang bercita-cita menjadi pusat pariwisata. Meningkatkan pasokan akomodasi yang legal dan aman berarti menyelesaikan krisis pasokan ini, dan ini sejalan dengan arah yang ingin ditempuh pemerintah melalui pelembagaan. Dengan kata lain, investasi akomodasi bersama yang dioperasikan dengan benar dalam koridor hukum juga merupakan 'investasi kepentingan publik' yang sesuai dengan kebijakan negara.
Daya tariknya sebagai properti komersial pun jelas. Permintaan pariwisata yang meningkat secara struktural, kekurangan pasokan yang sulit diatasi setidaknya selama beberapa tahun, dan momentum penilaian ulang nilai melalui pelembagaan terjadi secara bersamaan. Jarang ada aset di mana ketiga hal ini menunjuk ke arah yang sama sekaligus. Ungkapan berorientasi masa depan bukanlah sebuah berlebihan.
Kuncinya ada pada kata 'benar'. Cara beroperasi di zona abu-abu ilegal sambil menghindari penindakan sudah berakhir masanya. Memilih lokasi dan objek yang memenuhi syarat pendaftaran legal, membaca arah pelembagaan untuk memposisikan aset lebih awal, dan merancang operasional secara presisi sebagai sebuah bisnis. Hanya investor yang melewati hambatan masuk dengan metode yang tepat yang akan memetik buah dari penilaian ulang yang akan datang.
Tamu sudah berdatangan. Wadahnya kosong, dan hukum sedang mulai terbuka. Sekarang adalah saat yang tepat untuk memulai investasi Airbnb dengan 'benar'.
※ Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver 'Pasyong's World Tour' dan YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain '3040 Budding Investors' First Real Estate Investment (2026)', 'Manual Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.