[비즈한국] Pada 3 Juni, pemilihan umum serentak ke-9 akan diselenggarakan. Ini adalah pemilihan skala besar untuk memilih kepala daerah tingkat provinsi dan kota/kabupaten, anggota dewan daerah, serta kepala dinas pendidikan sekaligus. Namun, banyak pemilih menganggap pemilu daerah hanya sebagai 'versi kecil dari pemilihan presiden' atau 'versi mini pemilihan legislatif'. Artinya, di tempat pemungutan suara, mereka lebih melihat logo partai daripada nama kandidat.
Sebagai seseorang yang telah mengamati pasar properti selama hampir 30 tahun, saya ingin menekankan poin ini dengan jelas. Pemilu daerah berbeda esensinya dengan pemilihan presiden atau legislatif. Dampaknya terhadap pasar properti di lingkungan kita jauh lebih langsung dan segera dibandingkan pemilihan presiden. Itulah sebabnya memilah orang yang akan bekerja untuk daerah dan warganya, dibandingkan kandidat yang mengutamakan kepentingan partai, tidak jauh berbeda dengan upaya menjaga aset kita sendiri.
Alasan Mengapa Pemilu Daerah Sangat Menentukan bagi Properti
Kebijakan yang ditetapkan oleh Presiden dan Majelis Nasional bersifat makro. Ini mencakup kerangka besar sistem perpajakan seperti pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan (PPh), regulasi keuangan seperti LTV dan DSR, serta pajak properti komprehensif. Namun, apa yang dibangun di lingkungan tempat tinggal saya, jalan mana yang akan dibuka, sekolah apa yang akan didirikan, dan kawasan mana yang akan masuk dalam proyek perbaikan, hampir seluruhnya ditentukan oleh tangan kepala daerah dan dewan perwakilan daerah.
Mari kita lihat lebih detail.
· Rencana Dasar Kota dan Rencana Manajemen Kota: Ini adalah wewenang gubernur, walikota, bupati, dan kepala distrik. Di sinilah diputuskan apakah lingkungan kita akan tetap menjadi kawasan hunian atau diubah menjadi kawasan komersial/bisnis, serta seberapa besar batas koefisien lantai (floor area ratio) dan koefisien tutupan lahan (building coverage ratio) yang diizinkan.
· Penentuan dan Penghapusan Zona Penataan Pembangunan Kembali dan Rekonstruksi: Kepala daerah tingkat dasar memegang otoritas keputusan yang sebenarnya. Bahkan untuk lokasi proyek yang sama, tergantung siapa pemimpinnya, sebuah proyek yang bisa selesai 4 tahun bisa molor menjadi 10 tahun, atau proyek yang sempat terhenti bisa kembali dipercepat segera setelah masa jabatan dimulai.
· Konsultasi Jaringan Transportasi seperti Kereta Api Lintas Wilayah/Kota: Dalam proses pembukaan jalur GTX baru, kereta ringan, BRT, atau rute bus antarkota, daya tawar kepala daerah dan wewenang untuk memutuskan pembagian biaya menjadi variabel yang menentukan.
· Lingkungan Sekolah dan Pendidikan: Kepala dinas pendidikan adalah penanggung jawab pendirian, pemindahan, penggabungan, dan penutupan sekolah serta penentuan lokasi sekolah. Perubahan lingkungan sekolah berarti perubahan harga apartemen.
· Pengelolaan Keuangan dan Perpajakan Daerah: Keputusan terkait keuangan daerah seperti penyesuaian tarif pajak properti, peraturan pengurangan pajak akuisisi, kontribusi lokasi sekolah, dan pajak perencanaan kota juga merupakan ranah pemerintah daerah.
· Kecepatan Perizinan dan Prediktabilitas: Meskipun undang-undang dan proyeknya sama, kecepatan pemrosesan izin dan gaya administrasi sangat berbeda di setiap pemerintah daerah. Kita telah berkali-kali melihat kasus di mana sebuah proyek berjalan cepat atau justru terhenti hanya karena kepala daerahnya berganti.
Satu hal lagi yang tidak boleh dilupakan adalah dewan daerah. Semua peraturan, anggaran, dan perizinan yang didorong oleh kepala daerah harus melalui pengawasan dan persetujuan dewan. Tidak peduli seberapa baik rencana seorang kepala daerah, jika dewan menghalangi, proyek tidak akan berjalan. Sebaliknya, jika kepala daerah memaksakan rencana yang tidak masuk akal tanpa pengawasan dewan, akan terjadi masalah. Setiap anggota dewan kota/provinsi pada akhirnya membentuk lingkungan properti di daerah kita. Cukup banyak orang yang hanya melihat kepala daerah dan mengabaikan pemilihan anggota dewan, padahal ini adalah kebiasaan yang salah.
Jika sudah sampai di titik ini, Anda pasti sadar bahwa pernyataan “lingkungan properti selama 4 tahun ditentukan dalam satu kali pemilu daerah” bukanlah sebuah hiperbola.
Tipe Janji Kampanye yang Harus Diperhatikan dari Perspektif Properti
Pertama, janji transportasi seperti “Saya akan membuka stasiun kereta bawah tanah ○○ dalam masa jabatan saya”. Periode proyek kereta api lintas wilayah dan kota biasanya memakan waktu lebih dari 10 tahun. Janji untuk membuka rute baru dalam masa jabatan 4 tahun biasanya hanyalah janji yang mengadopsi proyek pemerintahan sebelumnya atau sekadar bualan yang mustahil. Waspadalah terhadap janji transportasi yang tidak menyertakan detail seperti tahap konsultasi rute, status survei kelayakan ekonomi, dan rasio pembagian anggaran.
Kedua, janji seperti “Saya akan melonggarkan regulasi untuk menaikkan harga rumah”. Bukan berarti deregulasi itu buruk. Namun, kota adalah sistem yang jika sudah runtuh, sulit untuk dipulihkan. Kita telah melihat di berbagai kota bagaimana nasib kompleks apartemen yang memaksakan peningkatan koefisien lantai tanpa infrastruktur pendukung, atau bagaimana wajah kompleks baru 5 tahun ke depan tanpa sekolah, jalan, dan taman yang memadai. Subsidi jangka pendek pada akhirnya akan membebani seseorang.
Ketiga, janji industrial seperti “Saya akan mendatangkan perusahaan ○○” juga perlu dipertanyakan. Periksa apakah benar ada peluang untuk mendatangkannya, apakah hanya sebatas penandatanganan MOU, dan sampai mana perkembangan lahan, insentif, serta perizinannya. Mendatangkan perusahaan berdampak besar pada properti, sehingga menjadi janji yang menarik bagi pemilih, namun ini adalah area yang penuh dengan janji kosong.
Keempat, posisi kandidat terkait konflik antara pengembangan dan pelestarian. Isu seperti penghapusan sabuk hijau (greenbelt), penghapusan zona perlindungan militer, pengembangan kawasan berdensitas tinggi di sekitar stasiun, dan perbaikan kawasan rumah tinggal tua pasti akan menimbulkan efek samping jika keputusan hanya diambil dari satu sisi. Kandidat yang mendengarkan semua pemangku kepentingan dan memberikan solusi seimbang adalah mereka yang pada akhirnya paling menjaga nilai properti di lingkungan tersebut.
Kelima, kandidat dengan rekam jejak buruk pada masa jabatan sebelumnya. Kandidat yang terlibat dalam tuntutan hukum akibat dorongan proyek yang sembrono, pernah terlibat dalam skandal korupsi perizinan, atau memiliki riwayat di mana waktu transaksi properti pribadi/keluarga tumpang tindih secara mencurigakan dengan waktu keputusan perencanaan kota, sebaiknya dikesampingkan. Rekam jejak masa lalu berbicara lebih jujur daripada janji-janji baru yang memukau.
Kesimpulan: Beratnya Satu Suara
Properti pada akhirnya adalah tempat di mana orang berkumpul. Yang membuat orang berkumpul adalah lapangan kerja, transportasi, sekolah, taman, dan administrasi yang tahu cara menyelaraskan semua itu. Pemilu daerah adalah momen di mana kita memilih pemimpin tertinggi dari administrasi tersebut secara langsung.
Jika kita melepaskan label partai dan melihat kandidat satu per satu, kita bisa melihat siapa orang yang hidup seumur hidup di lingkungan tersebut dan siapa yang hanya singgah sementara. Kita bisa melihat siapa yang mengklaim tahu sampai ke gang-gang kecil dan siapa yang bahkan bingung dengan nama lingkungannya. Kita bisa melihat siapa yang berbicara dengan angka konkret dan siapa yang hanya bicara dengan slogan keren. Kita bisa melihat siapa yang memiliki riwayat menepati janji dan siapa yang pandai membuat janji.
Lingkungan properti untuk 4 tahun ke depan ditentukan dalam satu hari, yakni 3 Juni. Jika dikatakan secara megah, memang benar begitu. Lebih tepatnya, kerangka kota yang tidak hanya memengaruhi 4 tahun, tetapi juga generasi mendatang, ditentukan pada hari itu. Rencana kota hampir mustahil diperbaiki jika sekali saja salah dibuat. Kita sudah terlalu sering melihat satu jalan yang salah dibangun atau satu zona perbaikan yang salah dipetakan meninggalkan dampak buruk selama 30 tahun.
Mohon gunakan hak suara Anda dengan melihat orangnya, bukan partainya; melihat janji kampanyenya, bukan slogan; melihat angka, bukan retorika. Mata yang mampu menilai orang yang benar-benar akan bekerja untuk daerah dan warganya pada dasarnya sama dengan mata yang mampu menilai properti yang bagus. Gunakan mata yang sama dengan saat Anda memilih properti—mata yang tidak tertipu penampilan luar, namun menilai lokasi, kekuatan fundamental, dan nilai masa depan—untuk memilih kandidat Anda.
※Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Bukunya antara lain '3040 Budrin’s First Real Estate Investment (2026)', 'Republic of Korea Real Estate User Manual (2025)', 'The Power of Gyeonggi-do Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Republic of Korea Real Estate Future Map (2021)', dan 'From Now On, Only Places That Rise Will Rise (2020)'.