[비즈한국] Persaingan proyek rekonstruksi di tepi Sungai Han, wilayah Gangnam, Seoul, akan mencapai titik penentu pada tanggal 30 mendatang. Dengan diadakannya rapat umum pemilihan kontraktor untuk proyek rekonstruksi terintegrasi Sinbanpo 19·25 dan Apgujeong Distrik 5 pada hari yang sama, nasib empat perusahaan konstruksi besar yang berpartisipasi dalam tender akan ditentukan secara bersamaan. Kedua lokasi proyek ini merupakan tempat yang jarang terjadi persaingan terbuka di tengah maraknya proyek perbaikan besar yang gagal mendapatkan penawar (batal lelang). Masing-masing perusahaan konstruksi kini tidak hanya bersaing dalam desain pemandangan sungai dan merek, tetapi juga berusaha menarik suara dengan menawarkan keuntungan nyata bagi anggota asosiasi.
Menurut industri perbaikan kota, dua lokasi rekonstruksi utama di wilayah Gangnam, Seoul, akan mengadakan rapat umum pemilihan kontraktor pada tanggal 30 mendatang. Di rekonstruksi terintegrasi Sinbanpo 19·25, distrik Seocho, Seoul, Samsung C&T dan POSCO E&C akan berhadapan, sedangkan di rekonstruksi Apgujeong Distrik 5, distrik Gangnam, Seoul, Hyundai E&C dan DL E&C akan bersaing. Berbeda dengan proyek besar lainnya seperti Apgujeong Distrik 3 dan Mok-dong Kompleks 6 di Yangcheon-gu yang gagal mendapatkan kontraktor karena hanya ada satu penawar, kedua lokasi ini menarik perhatian industri karena berhasil membentuk persaingan antar perusahaan besar.
Kata kunci umum dalam pertarungan ini adalah 'keuntungan anggota'. Jika dulu persaingan proyek perbaikan di Gangnam lebih menekankan pada merek dan desain eksterior, kali ini variabel utamanya adalah seberapa besar kontraktor dapat menekan beban biaya bagi anggota, biaya pindahan, suku bunga pinjaman proyek, dan kenaikan biaya konstruksi. Analisis menunjukkan bahwa kondisi keuangan telah menjadi kriteria utama dalam memilih kontraktor di tengah tekanan suku bunga tinggi, regulasi pinjaman, dan kenaikan biaya konstruksi.
Pertarungan Balas Dendam Setelah 2 Tahun, Samsung vs POSCO di Sinbanpo 19·25
Rekonstruksi terintegrasi Sinbanpo 19·25 adalah proyek perbaikan yang merobohkan dua kompleks di Jamwon-dong, Seocho-gu, Seoul, untuk membangun kembali 7 gedung (614 unit) dengan 4 lantai bawah tanah hingga 49 lantai di atas tanah. Perkiraan biaya konstruksi asosiasi adalah 10,1 juta won per 3,3㎡, dengan total skala 443,4 miliar won. Ini adalah pertemuan pertama antara Samsung C&T dan POSCO E&C dalam tender proyek perbaikan sejak proyek pembangunan kembali area Busan Chokjin 2-1 pada Januari 2024, sekitar 2 tahun 3 bulan yang lalu. Saat itu, setelah persaingan ketat, POSCO E&C memenangkan proyek tersebut dengan selisih 47 suara.
Samsung C&T mengusung 'Raemian Illucera' dengan fokus pada stabilitas keuangan dan perluasan kawasan Raemian. Biaya konstruksi yang ditawarkan adalah 10,05 juta won per 3,3㎡, lebih rendah dari harga perkiraan asosiasi. Mereka menawarkan kondisi pendanaan proyek dengan suku bunga terendah tanpa batas. LTV biaya pindahan sebesar 100% dan durasi konstruksi 56 bulan juga menjadi poin utama. Dari sisi desain, mereka menawarkan pemandangan sungai bagi 533 unit—lebih banyak dari jumlah anggota sebanyak 446 orang—serta tata letak 6 gedung. Berbekal pengalaman rekonstruksi terintegrasi, mereka menunjukkan kepercayaan diri dalam menjalankan rekonstruksi di tempat dan sistem penyelesaian independen.
POSCO E&C mengedepankan 'The Banpo O'Tier' dengan fokus pada keringanan beban anggota dan kecepatan proyek. Biaya konstruksi yang ditawarkan adalah 9,798 juta won per 3,3㎡, dan mereka menjanjikan pendanaan seluruh biaya proyek dengan suku bunga CD-1%. Durasi konstruksi relatif lebih singkat, yakni 49 bulan. Mereka juga menjamin biaya pindahan setara dengan harga sewa apartemen baru di sekitar, serta memberikan dukungan keuangan awal sebesar 200 juta won per rumah tangga kepada seluruh anggota. Untuk desain, mereka menawarkan pemandangan sungai untuk semua unit anggota, pilotis 17m, skybridge 250m, dan tinggi lantai 3,55m.
Pertarungan Pertama di Apgujeong, Hyundai vs DL di Distrik 5
Apgujeong Distrik 5 adalah proyek perbaikan yang merobohkan kompleks Hanyang 1 dan 2 di Apgujeong-dong, Gangnam-gu, Seoul, untuk membangun kembali 8 gedung (1.397 unit) dengan 5 lantai bawah tanah hingga 68 lantai di atas tanah. Ini adalah satu-satunya lokasi di antara 4 distrik Apgujeong (Distrik 2, 3, 4, 5) yang berhasil membentuk persaingan tender kontraktor. Perkiraan biaya konstruksi asosiasi mencapai sekitar 1,496 triliun won. Baik Hyundai E&C maupun DL E&C sama-sama menekankan simbolisme lokasi di tepi Sungai Han, Apgujeong.
Hyundai E&C mengusung 'Apgujeong Hyundai Galleria', menekankan stabilitas proyek dan pendanaan yang bertanggung jawab. Total biaya konstruksi sekitar 1,496 triliun won mencakup 192,7 miliar won untuk spesialisasi kompleks, serta menawarkan suku bunga tetap COFIX+0,49% untuk seluruh biaya proyek. Durasi konstruksi 67 bulan, LTV biaya pindahan 100%, penundaan pembayaran iuran selama 4 tahun, dan tanggung jawab pendanaan jika sektor perbankan tidak dapat menyalurkan dana juga menjadi syarat utama. Dari sisi desain, mereka berencana memaksimalkan keunggulan tepi sungai dengan pemandangan sungai untuk semua unit, panorama 240 derajat, dan pilotis 17m.
DL E&C membidik nilai produk dan keuntungan anggota secara bersamaan dengan 'Acro Apgujeong'. Biaya konstruksi tetap per 3,3㎡ yang ditawarkan adalah 11,39 juta won, lebih dari 1 juta won lebih rendah dari perkiraan asosiasi, dan tingkat bunga pendanaan proyek adalah margin tambahan 0% dari suku bunga saldo baru COFIX. Durasi konstruksi ditetapkan 57 bulan, dengan LTV biaya pindahan 150% dan penundaan pembayaran iuran hingga maksimal 7 tahun. Desainnya mencakup satu unit per lantai, spesialisasi teras, super penthouse berskala sangat besar, dan pemandangan sungai bagi seluruh unit anggota.
Seorang pejabat industri perbaikan mengatakan, "Di bawah Undang-Undang Perbaikan Kota, ada batasan mengenai penawaran yang tidak berhubungan langsung dengan konstruksi seperti biaya pindahan, namun realitasnya adalah proyek perbaikan sulit dijalankan tanpa dukungan keuangan dari kontraktor karena regulasi pinjaman perumahan dan beban biaya tambahan yang tinggi. Karena ada batasan dalam persaingan desain spesialisasi, selama regulasi pinjaman dan suku bunga tinggi berlanjut, persaingan dalam dukungan suku bunga biaya proyek, biaya pindahan, dan keringanan iuran akan terus terjadi."