[비즈한국] Indeks KOSPI telah menembus level 7.500. Setelah sempat mendekati level 8.000 dalam perdagangan pada 11 Mei, indeks ini sedikit melambat akibat aksi ambil untung. Indeks S&P 500 AS juga telah menembus 7.500 dan terus mencetak rekor tertinggi sepanjang masa setiap harinya. Pasar saham Korea dan Amerika sedang menulis sejarah baru secara bersamaan.
Masalahnya adalah apa yang terjadi setelah itu. Setiap kali ada pertemuan, pembicaraannya adalah soal saham. Seseorang bilang untung banyak dari SK Hynix000660, yang lain bilang untung seharga satu unit apartemen di Gangnam dari Nvidia. Mereka yang selama ini tidak bisa ikut bermain saham karena kondisi keuangan atau sifat hati-hati kini merasa sangat menyesal. FOMO (Fear of Missing Out—ketakutan akan ketinggalan kesempatan) mulai menyebar secara luas.
Ada pemikiran yang paling berbahaya pada saat seperti ini: "Ayo jual rumah yang sekarang ditinggali dan *all-in* ke saham."
Saya akan langsung ke kesimpulan: saya sangat menentangnya. Dalam kondisi apa pun, saya tidak setuju. Selama 30 tahun mengamati pasar properti dan menyaksikan berbagai siklus, saya hampir tidak pernah melihat kasus di mana seseorang menjadi bahagia setelah menjual tempat tinggalnya untuk *all-in* ke aset lain. Justru sebaliknya, banyak sekali contoh kegagalan.
Jika Anda tidak percaya dengan kata-kata saya, mari dengarkan nasihat para orang super kaya.
Investor terbaik dunia, Warren Buffett, membeli sebuah rumah biasa di Omaha, AS, pada tahun 1958 seharga 31.500 dolar. Dan sampai hari ini, dia masih tinggal di rumah tersebut. Dalam acara publik, dia mengatakan, "Investasi terbaik ketiga dalam hidup saya adalah membeli rumah ini." Yang pertama dan kedua? Dua cincin pernikahan.
Mari jangan salah paham. Buffett tidak mengatakan bahwa "dari segi *return*, rumah lebih baik daripada saham." Dia secara jujur mengakui, "Jika saya menggunakan uang itu untuk membeli saham alih-alih rumah, saya akan mendapatkan lebih banyak uang." Namun, dia tetap menyebut membeli rumah adalah salah satu keputusan terbaik dalam hidupnya. Mengapa demikian? Karena rumah bukan sekadar aset investasi. Rumah adalah tempat perlindungan keluarga, fondasi dari perencanaan hidup, dan yang terpenting, aset yang tidak membuat Anda kehilangan waktu tidur.
Buffett melangkah lebih jauh. Pada konferensi Fortune tahun 2014, dia mengatakan, "Sudah sepantasnya orang-orang mengantre untuk membeli rumah dengan KPR tenor 30 tahun." Dia bahkan menyebut KPR bunga tetap 30 tahun sebagai "instrumen keuangan terbaik di dunia." Menurutnya, itu adalah sarana untuk melakukan lindung nilai terhadap inflasi sekaligus mendapatkan tempat tinggal yang stabil. Dalam wawancara CNBC tahun 2012, dia menjawab investor muda tanpa ragu: "Jika ditanya pilih saham atau rumah, saya akan memilih membeli rumah terlebih dahulu dengan KPR 30 tahun. Itu adalah kesepakatan terbaik."
Tidak berhenti di situ. Ada legenda lain, Peter Lynch. Seseorang yang mengelola Magellan Fund selama 13 tahun dengan rekor *return* tahunan rata-rata 29%. Dalam bukunya yang legendaris, 'One Up on Wall Street', bab 4 membahas apa yang disebut sebagai 'Mirror Test' (Tes Cermin). Ada tiga pertanyaan yang harus diajukan kepada diri sendiri di depan cermin sebelum membeli saham. Apa pertanyaan pertamanya?
"Apakah saya memiliki rumah?"
Lynch bersikap tegas: "Sebelum berinvestasi di saham, Anda wajib membeli rumah terlebih dahulu. Karena dari 100 kasus, 99 di antaranya rumah adalah aset yang menghasilkan uang." Dia juga berkata, "Orang-orang memeriksa zonasi sekolah, kondisi jalan, hingga sistem pipa saat akan membeli rumah. Membeli kulkas pun mereka pertimbangkan dengan cermat. Tapi saat membeli saham, mereka berani menginvestasikan 10.000 dolar hanya karena mendengar selentingan di dalam bus saat berangkat kerja. Lalu saat rugi, mereka menyalahkan nasib."
Sangat menohok. Saya teringat banyak investor yang saya temui selama 30 tahun ini. Seseorang yang menghabiskan waktu sebulan menganalisis zonasi sekolah, mempertimbangkan faktor transportasi, memeriksa infrastruktur sekitar, dan merapikan data harga jual serta sewa apartemen 30-pyeong di Bundang ke dalam Excel, bisa memutuskan membeli satu saham hanya dari saran seorang teman saat makan siang beberapa hari kemudian. Sulit dipercaya bahwa itu adalah orang yang sama.
Alasan Lynch menyarankan membeli rumah terlebih dahulu sangat jelas. Pertama, rumah secara alami memanfaatkan daya ungkit (*leverage*). Anda hanya menaruh modal 20% namun memiliki aset 100%. Ini adalah *leverage* yang aman dan jangka panjang, jauh berbeda dengan membeli saham dengan margin (utang). Kedua, harganya tidak berfluktuasi 5% dalam sehari. Anda tidak perlu berkeringat dingin menatap layar harga di tengah malam. Ketiga, yang terpenting adalah Anda tinggal di dalamnya. Meskipun harga turun, utilitas tempat tinggal tetap sama. Jika saham anjlok setengahnya, aset Anda berkurang setengah, tetapi jika harga rumah turun sementara, keluarga tetap tinggal di sana.
Perbedaan inilah yang sangat krusial.
Mari kita ingat masa-masa kejatuhan saham. Krisis keuangan 2008, syok pandemi 2020, syok inflasi 2022, dan kejatuhan KOSPI sebesar 12% akibat konflik Timur Tengah pada Maret tahun ini. Apa perbedaan antara orang yang bertahan memegang saham hingga akhir dengan mereka yang melepaskannya karena ketakutan? Mungkin soal mental, tapi yang lebih mendasar adalah apakah mereka memiliki 'base camp untuk bertahan hidup' atau tidak. Orang yang memiliki tempat tinggal stabil tidak akan hancur rutinitasnya meski saham bergejolak. Namun, bagi orang yang menjual rumahnya untuk *all-in* ke saham, itu cerita berbeda. Begitu saham anjlok 30%, itu bukan sekadar kerugian, melainkan langsung berujung pada ketidakpastian tempat tinggal dan hancurnya rencana hidup.
Ditambah dengan situasi Korea saat ini. Pasar properti Korea pada Mei 2026 berada pada titik balik yang tidak mudah. Pajak keuntungan modal (*capital gains tax*) bagi pemilik banyak rumah telah diberlakukan kembali mulai 10 Mei, dan pengecualian kewajiban tinggal bagi zona izin transaksi tanah telah diperluas. Pasar kembali menunjukkan paradoks ala Korea di mana pengetatan regulasi dan kenaikan harga terjadi bersamaan. Variabel yang paling penting adalah fakta bahwa sistem *jeonse* (sewa dengan deposit besar) mulai menghilang. Krisis pasokan hunian di Seoul untuk tahun 2026-2027 sudah di depan mata. Lingkungan ini secara struktural akan menaikkan biaya sewa.
Bayangkan jika Anda menjual rumah sendiri saat ini. Beruntung jika Anda untung dari saham. Tapi setelah untung, di mana Anda akan tinggal? *Jeonse* semakin langka, dan biaya sewa bulanan meningkat tajam. Harga jual pun sama. Begitu Anda menjual rumah, sulit untuk kembali masuk ke lingkungan yang sama. Meskipun Anda untung 30% dari saham, jika harga rumah naik 30% dalam waktu yang sama, hasilnya tetap minus. Lebih parah lagi jika saham Anda turun 30%? Anda kehilangan aset sekaligus tempat tinggal. Pukulan ganda.
Inilah alasan sebenarnya mengapa orang super kaya mengatakan "miliki rumah sendiri terlebih dahulu." Karena akumulasi kekayaan bukanlah permainan *return*, melainkan permainan bertahan hidup. Mari ingat dua prinsip investasi yang selalu ditekankan Warren Buffett: "Prinsip 1, jangan kehilangan uang. Prinsip 2, jangan lupa prinsip 1." Rumah tinggal termasuk dalam ranah 'Prinsip 1' dalam portofolio aset. Itu adalah garis dasar yang tidak boleh hilang dalam situasi apa pun.
Apakah artinya Anda tidak boleh berinvestasi saham? Tentu saja tidak. Justru sebaliknya. Investasi saham juga harus dilakukan. Hanya saja, ada urutannya. Memiliki rumah sendiri terlebih dahulu, lalu menggunakan kestabilan psikologis dan finansial yang berasal dari rumah tersebut untuk menginvestasikan dana sisa ke saham adalah cara yang benar. Baik Buffett maupun Lynch tidak pernah mengatakan untuk tidak berinvestasi saham. Mereka hanya mengatakan, "Beli rumah dulu, baru kemudian saham."
Bagaimana proporsi aset investasi yang harus diambil bergantung pada situasi masing-masing individu. Namun, meningkatkan porsi saham tanpa memiliki rumah sendiri ibarat berkendara dengan kecepatan 200 km/jam tanpa sabuk pengaman. Biasanya tidak ada masalah. Tapi begitu terjadi kecelakaan, Anda tidak bisa pulih kembali.
Pasar saham saat ini berada di harga tertinggi sepanjang masa. Ada yang bilang akan naik lagi, ada yang bilang ini gelembung. Waktu yang akan menjawab siapa yang benar. Namun satu hal yang pasti: rumah tinggal adalah aset yang menopang kehidupan keluarga tanpa memedulikan siklus pasar. Bagaimana pun kondisi pasar, rumah itu adalah tempat keluarga tinggal. Meskipun pasar anjlok, Anda tetap bisa tidur di rumah itu. Meskipun pasar meledak, utilitas rumah itu tetap sama.
Gelombang FOMO yang besar sedang menerjang. Teman, rekan kerja, kerabat, tetangga, semuanya bicara soal saham. Di tengah situasi itu, rumah sendiri mungkin terasa membosankan. Pikiran "jika rumah ini dijual, saya bisa membeli berapa banyak saham XX" muncul diam-diam.
Saat itu, lihatlah cermin. Dan tanyakan pertanyaan pertama Peter Lynch kepada diri sendiri: "Apakah saya memiliki rumah yang stabil untuk ditinggali saat ini?"
Jika jawabannya 'Ya', jangan pernah jual rumah itu. Cukup diversifikasikan dana sisa ke saham. Jika jawabannya 'Tidak', gunakan uang yang tadinya ingin Anda investasikan di saham untuk membeli rumah terlebih dahulu.
Warren Buffett masih tinggal di rumah yang dibelinya pada tahun 1958. Sementara itu, dia telah menjadi orang terkaya di dunia. Bukan karena dia tidak menjual rumahnya, melainkan karena dia tetap memiliki rumah dan berinvestasi dengan tenang di atas fondasi tersebut.
FOMO adalah emosi yang diciptakan pasar, sedangkan memiliki rumah adalah fondasi yang dibangun oleh kehidupan. Jangan tertukar. Pasar akan buka kembali besok. Namun, rumah tempat keluarga tinggal dengan stabil akan sangat sulit didapatkan kembali jika terlewat sekali saja.
※ Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Korea Gallup. Dia mengelola blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'StuTV'. Buku karyanya antara lain '3040 Real Estate Investment for Beginners (2026)', 'South Korea Real Estate User Manual (2025)', 'The Power of Gyeonggi-do Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Future Map of South Korean Real Estate (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise (2020)', dan lainnya.