[비즈한국] Perubahan paling mencolok di pasar apartemen area teratur (area penyesuaian/zona spekulasi panas) tahun ini adalah peningkatan transaksi apartemen harga menengah-bawah. Meskipun total volume transaksi apartemen menurun dibandingkan tahun lalu, transaksi untuk apartemen di bawah 900 juta won justru meningkat. Sebaliknya, transaksi apartemen ultra-mewah senilai 3 miliar won ke atas turun lebih dari separuhnya, menunjukkan tren yang sangat berbeda berdasarkan rentang harga bahkan di dalam area teratur yang sama.
Menurut analisis lengkap Bizhankook terhadap data transaksi nyata apartemen di area teratur pada tanggal 10, volume transaksi apartemen di area teratur dari 1 Januari hingga 9 Mei tahun ini tercatat sebanyak 36.737 unit, turun 3.037 unit (8%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Total nilai transaksi mencapai 37,3535 triliun won, berkurang 9,5295 triliun won (20%) dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Karena batas waktu pelaporan transaksi nyata properti adalah 30 hari dari tanggal kontrak, angka transaksi terbaru bisa saja berubah sewaktu-waktu.
Rentang harga apartemen yang transaksinya meningkat adalah segmen menengah-bawah. Di seluruh area teratur, apartemen yang terjual di bawah 900 juta won meningkat dari 18.956 unit pada tahun 2025 menjadi 20.048 unit pada tahun 2026, atau naik 1.092 unit (6%). Segmen harga 600 juta hingga di bawah 900 juta won naik dari 10.606 unit menjadi 11.271 unit (naik 665 unit, 6%), dan segmen di bawah 600 juta won naik dari 8.350 unit menjadi 8.777 unit (naik 427 unit, 5%). Hal ini berbanding terbalik dengan penurunan total volume transaksi apartemen sebesar sekitar 8%.
Di sisi lain, transaksi apartemen harga tinggi menurun drastis. Apartemen di area teratur yang terjual di atas 900 juta won turun dari 20.818 unit pada tahun 2025 menjadi 16.689 unit pada tahun 2026, berkurang 4.129 unit (20%). Segmen 900 juta hingga di bawah 1,5 miliar won turun dari 11.878 unit menjadi 11.233 unit (turun 645 unit, 5%), dan segmen 1,5 miliar hingga di bawah 3 miliar won turun dari 7.258 unit menjadi 4.647 unit (turun 2.611 unit, 36%). Khususnya, segmen 3 miliar won ke atas turun dari 1.682 unit menjadi 809 unit, berkurang sebanyak 873 unit (52%).
Volume transaksi apartemen menurut wilayah juga menunjukkan tren serupa. Tahun ini, volume transaksi apartemen di Distrik Nowon, Seoul, mencapai 2.856 unit, naik 1.257 unit (79%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ini adalah tingkat kenaikan tertinggi di antara area teratur. Selain itu, Distrik Yeongtong di Suwon (Gyeonggi) meningkat 609 unit menjadi 2.249 unit (37%), Distrik Eunpyeong di Seoul meningkat 466 unit menjadi 1.224 unit (62%), Distrik Jungnang di Seoul meningkat 414 unit menjadi 981 unit (73%), dan Distrik Paldal di Suwon (Gyeonggi) meningkat 413 unit menjadi 971 unit (74%).
Sebaliknya, volume transaksi di wilayah yang dianggap sebagai barometer harga rumah di Seoul justru turun tajam. Volume transaksi apartemen di Distrik Seongdong, Seoul, mencapai 512 unit, turun 1.038 unit (67%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menjadikannya wilayah dengan penurunan terbesar di antara area teratur. Selain itu, Distrik Gangnam di Seoul turun 1.029 unit menjadi 773 unit (57%), Distrik Seocho di Seoul turun 950 unit menjadi 538 unit (64%), Distrik Mapo di Seoul turun 925 unit menjadi 570 unit (62%), dan Distrik Songpa di Seoul turun 891 unit menjadi 1.238 unit (42%).
Pada 15 Oktober tahun lalu, pemerintah mengumumkan kebijakan stabilisasi pasar perumahan yang menetapkan seluruh wilayah Seoul dan 12 wilayah di Gyeonggi sebagai area teratur dan zona izin transaksi tanah. Area teratur yang sebelumnya terbatas pada distrik Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan di Seoul, diperluas ke seluruh wilayah Seoul serta Gwacheon, Gwangmyeong, Seongnam (Bundang, Sujeong, Jungwon), Suwon (Yeongtong, Jangan, Paldal), Anyang (Dongan), Yongin (Suji), Uiwang, dan Hanam. Di area teratur ini, regulasi keuangan seperti batas pinjaman hipotek telah diperketat.
Peningkatan transaksi apartemen harga menengah-bawah diinterpretasikan sebagai hasil dari kombinasi dampak regulasi pinjaman dan berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik rumah ganda. Apartemen harga tinggi di area teratur memiliki batasan pembeli karena memerlukan modal pribadi yang besar serta beban regulasi pinjaman dan transaksi yang berat. Sebaliknya, apartemen harga menengah-bawah memiliki beban pendanaan yang relatif lebih kecil, sehingga menarik minat pembeli hunian utama dan mereka yang ingin berpindah tempat tinggal. Selain itu, dorongan untuk menjual sebelum berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik rumah ganda pada 9 Mei tampaknya turut berkontribusi pada peningkatan transaksi apartemen harga menengah-bawah.