[비즈한국] Properti untuk sewa atau kontrak tahunan (jeonse) menghilang. Ini bukan sekadar berarti jumlah properti yang tersedia di pasar berkurang. Secara struktural, properti tersebut telah lenyap. Sejak sistem bisnis penyewaan terguncang, dorongan untuk pasokan sewa melemah, pajak atas keuntungan modal untuk pemilik properti multipemilik terus berlanjut, dan ancaman pajak properti komprehensif tidak menunjukkan tanda-tanda akan mereda.
Dari sisi pemilik properti, motivasi untuk menyewakan dengan sistem jeonse telah hilang, dan tren mengalihkan beban pajak kepemilikan ke biaya sewa bulanan kini telah menjadi konstanta pasar. Fenomena transisi dari jeonse ke sewa bulanan, serta kenaikan biaya sewa bulanan yang tajam. Inilah wajah asli pasar sewa Korea Selatan pada musim semi 2026.
Masalahnya tidak berhenti di sini. Arah kebijakan pemerintah semakin jelas. Regulasi tambahan mengenai pinjaman, pajak, dan kondisi perdagangan diperkirakan akan diterapkan pada kawasan-kawasan yang diatur. Kemungkinan besar, gerbang yang diterapkan pada distrik-distrik inti Seoul dan beberapa wilayah inti di wilayah metropolitan akan semakin dikunci dengan rapat.
Mulai dari pengetatan tambahan LTV/DSR, perluasan zona izin transaksi lahan, pemeriksaan ketat rencana pendanaan, hingga perpajakan tambahan bagi pemilik properti multipemilik, semua kartu sudah di atas meja. Fakta bahwa titik balik kebijakan seperti berakhirnya penangguhan sementara pajak atas keuntungan modal bagi pemilik properti multipemilik pada 9 Mei, dan tanggal dasar penilaian pajak kepemilikan pada 1 Juni, membuat pasar semakin tegang.
Permintaan tidak hilang, hanya mengubah arah
Pasar bergerak secara mekanis. Hanya karena regulasi diperketat, bukan berarti orang berhenti membeli rumah atau permintaan akan tempat tinggal menghilang. Permintaan tidak hilang. Hanya saja, arahnya yang berubah. Permintaan yang terhambat di kawasan yang diatur mengalir ke kawasan non-regulasi. Ini bukan hipotesis, melainkan hukum yang telah dibuktikan oleh siklus kebijakan properti Korea selama 20 tahun terakhir.
Setiap regulasi, seperti 8.31, 11.3, 8.2, 9.13, 12.16, 6.17, dan 7.10, telah mendorong kenaikan harga di kawasan non-regulasi dengan selisih waktu tertentu. Para pembuat kebijakan pasti mengetahui hal ini. Mengetahui hal tersebut namun tetap tidak mampu membendung arus ini, itulah esensi pasar properti Korea.
Kawasan non-regulasi pun kondisinya tidak berbeda. Kawasan non-regulasi juga mengalami kekurangan properti untuk sewa. Penurunan pasokan sewa adalah fenomena nasional yang terlepas dari ada atau tidaknya regulasi. Pada akhirnya, permintaan yang mengalir ke kawasan non-regulasi juga tidak menemukan jawaban di pasar sewa. Jika tidak ada properti sewa, pasar akan mengerucut pada satu pilihan: jual beli. Di mana jeonse menghilang dan sewa bulanan menjadi terlalu mahal, pengambilan keputusan orang beralih pada pemikiran bahwa lebih rasional untuk membeli jika mereka harus terus membayar deposit seumur hidup.
Arus ini sudah dimulai. Dalam statistik KB Real Estate dan Korea Real Estate Board, volume transaksi jual beli di kawasan inti non-regulasi di wilayah metropolitan telah menunjukkan rebound yang berarti sejak paruh kedua tahun lalu. Jumlah daerah di mana tingkat perubahan harga jual mingguan secara konsisten berubah menjadi positif juga meningkat. Sebelum harga jual bergerak, harga jeonse bergerak lebih dulu, dan setelah harga jeonse bergerak, harga jual akan mengikutinya. Hukum tertua di pasar properti Korea sedang bekerja sekali lagi.
Tidak semua kawasan non-regulasi akan naik
Di sini saya sampaikan pesan yang paling penting. Prospek bahwa permintaan akan membanjiri kawasan non-regulasi tidak boleh disimpulkan secara otomatis bahwa “semua kawasan non-regulasi akan naik”. Itu adalah salah baca yang paling berbahaya.
Mari kita lihat esensi kawasan non-regulasi secara dingin. Alasan pemerintah melonggarkan regulasi sudah jelas. Mereka menilai bahwa kawasan tersebut tidak memiliki potensi kenaikan harga yang cukup. Sebagian besar wilayah yang tetap berstatus non-regulasi adalah daerah dengan populasi yang menyusut, basis industri yang lemah, atau infrastruktur transportasi yang kurang memadai. Dengan kata lain, banyak kawasan non-regulasi yang tidak mampu menciptakan permintaan beli yang kuat dengan sendirinya.
Lalu, kawasan non-regulasi mana yang bisa naik? Jawabannya sederhana. Kawasan yang mampu menarik permintaan eksternal meskipun permintaan internalnya kurang. Permintaan eksternal pada akhirnya adalah Seoul. Lebih tepatnya, lapangan kerja inti di Seoul. Gangnam, Yeouido, Gwanghwamun, Pangyo, Magok, dan kompleks digital Gasan/Guro. Kawasan non-regulasi hanya bermakna jika dapat dicapai dalam waktu 60 menit ke pusat-pusat pekerjaan ini.
Ada satu hal lagi yang harus ditambahkan. Hanya bisa pulang-pergi saja tidak cukup. Orang menginginkan infrastruktur yang memenuhi kehidupan mereka di antara rumah dan tempat kerja. Sekolah, lembaga pendidikan (hagwon), rumah sakit, swalayan, pusat perbelanjaan, taman, perpustakaan, kafe, dan restoran. Jika infrastruktur kehidupan sehari-hari ini minim, orang tidak akan menetap di kota tersebut. Kota yang hanya menjadi kota satelit (bedtown) di mana orang hanya tidur dan pergi, memiliki batasan kenaikan harga yang jelas. Kenyamanan pulang-pergi, infrastruktur kehidupan, lingkungan pendidikan, kawasan komersial, dan martabat (tingkat) humanistik kota. Hanya kawasan inti non-regulasi yang memiliki kelima hal inilah yang asli.
Di mana saja tempat yang lulus kriteria ini? Mulai sekarang, perhatikan enam kawasan berikut secara mendalam.
Pertama, Hwaseong. Hwaseong bukan sekadar 'pinggiran selatan Gyeonggi'. Hwaseong berada di tengah-tengah klaster semikonduktor raksasa yang menghubungkan klaster semikonduktor Samsung, basis R&D Hyundai Motor005380 dan Kia000270, serta Yongin dan Pyeongtaek. Melampaui Dongtan ke Bongdam, Hyangnam, hingga wilayah Manse-gu yang baru muncul, Hwaseong adalah kota non-regulasi yang sangat langka di mana lapangan kerja masuk ke dalam kota. Permintaan internalnya saja sudah kuat. Ditambah dengan aksesibilitas ke kawasan Gangnam Seoul melalui SRT dan GTX-A. Ini adalah kasus langka di Korea yang memiliki permintaan internal dan eksternal sekaligus.
Kedua, Goyang Deogyang-gu. Dengan masuknya stasiun GTX-A Changneung, bersebelahan langsung dengan Eunpyeong-gu, dan terhubung secara tiga dimensi oleh jalur 6, 3, dan Gyeongui-Jungang. Tidak banyak kandidat non-regulasi yang melampaui Deogyang-gu dalam hal aksesibilitas hunian ke pusat kota Seoul. Garis yang menghubungkan Hyangdong, Wonheung, Samsong, Jichuk, hingga kota mandiri generasi ketiga Changneung pada dasarnya adalah perluasan alami dari wilayah barat laut Seoul.
Ketiga, Guri-si. Dengan perpanjangan jalur 8 (jalur Byeollae), waktu tempuh ke Jamsil telah dipangkas secara dramatis. Guri adalah gerbang timur ke kawasan kerja inti Gangnam. Lingkungan alam Sungai Han dan Gunung Achasan, serta kawasan komersial yang tertata di Galmae, Inchang, dan Gyomun-dong. Meski populasi kotanya kecil, kualitas lokasinya tidak bisa dianggap remeh. Semakin kecil kota, semakin menonjol kelangkaan lokasi intinya.
Keempat, Namyangju. Dari Dasan, Byeollae, Jinjeop, hingga Hwado. Ini adalah kawasan langka dengan konsentrasi keuntungan transportasi umum di mana perpanjangan jalur 8 dan 9 serta GTX-B masuk secara bersamaan. Namun, Namyangju sangat terfragmentasi berdasarkan wilayah. Anda harus benar-benar fokus pada lokasi inti Dasan dan Byeollae. Semakin jauh ke pinggiran, keuntungan pulang-pergi ke Seoul akan menghilang dengan cepat. Bahkan dalam wilayah administratif yang sama yaitu Namyangju, nasib harganya pun berbeda.
Kelima, Uijeongbu. Dengan jalur 1, perpanjangan jalur 7 (Jangam~Tapseok), dan GTX-C, Uijeongbu adalah gerbang non-regulasi terakhir di wilayah timur laut Seoul. Proyek perbaikan di sekitar stasiun Uijeongbu sedang bergerak bersamaan. Strukturnya memaksa permintaan yang tidak tahan dengan beban harga di Nowon dan Dobong secara alami mengalir ke Uijeongbu.
Keenam, Bucheon. Bucheon, yang dilalui oleh GTX-B, jalur 7, dan jalur 1, pada dasarnya adalah wilayah barat daya Seoul itu sendiri. Infrastruktur yang tertata di Jungdong dan Sangdong, kawasan komersial di sekitar stasiun Bucheon dan stasiun Songnae, hingga proyek perbaikan di wilayah Okgil dan Yeokgok. Berada di antara Seoul dan Incheon bukanlah kelemahan, melainkan kekuatan kota ini. Lokasi yang mampu menyerap lapangan kerja dari kedua kota tersebut adalah aset terbesar Bucheon.
Sekarang adalah waktu untuk memutuskan
Kawasan yang diatur menghadapi regulasi yang lebih ketat. Pinjaman akan semakin sulit, pajak akan semakin berat, dan transaksi akan semakin rumit. Dan di pasar sewa, tidak ada properti. Kedua kondisi ini memaksa perpindahan permintaan ke lokasi inti non-regulasi. Permintaan yang terpaksa tersebut beralih ke jual beli, dan peralihan jual beli mendorong kenaikan harga. Jarang ada waktu di mana prinsip kerja pasar sejelas ini.
Anda harus mulai memerhatikannya dari sekarang. Jika harga sudah mulai bergerak secara nyata, saat itu sudah terlambat. Pasar selalu bergerak lebih cepat dari kebijakan, dan data selalu datang lebih lambat dari pasar. Ketika publik mulai memastikan data dan bergerak, mereka yang menilai dengan cepat sudah menempati posisi. Hal itu selalu terjadi di pasar properti, dan akan terus begitu.
Hwaseong, Goyang Deogyang, Guri, Namyangju, Uijeongbu, Bucheon. Sekaranglah saatnya untuk melihat kembali lokasi inti di keenam kawasan ini secara mendalam. Jangan lihat label 'non-regulasi', tetapi lihatlah esensi lokasi yang tersembunyi di balik label tersebut. Lapangan kerja, transportasi, infrastruktur, pendidikan, kawasan komersial, dan martabat kota. Hanya tempat yang lulus semua kondisi ini yang benar-benar asli. Dan tempat seperti itu ternyata tidak banyak. Sekarang adalah waktunya untuk mengamankan posisi tersebut.
※Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain 'Investasi Properti Pertama untuk Pemula 3040 (2026)', 'Buku Panduan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.