[비즈한국] Seorang pegawai bank berusia pertengahan 30-an bernama A sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah sejak 3-4 bulan lalu menjelang berakhirnya masa sewa apartemennya pada bulan September. Akhirnya, dengan keyakinan bahwa harga rumah sedang naik, ia memutuskan untuk membeli pada akhir pekan lalu. Ia memutuskan untuk membeli apartemen di Seoul seharga sedikit di atas 1 miliar won dengan menggabungkan dana sewa sebesar 300 juta won, tabungan pribadi, dan bantuan dari orang tua. Meskipun keadaannya sangat mendesak hingga harus meminjam uang dari kantor selain pinjaman hipotek, rasa cemasnya justru meningkat melihat properti yang terjual dengan sangat cepat.
A mengungkapkan, “Saya mendengar ada unit apartemen di Singil-dong, Seoul, yang masuk daftar kandidat saya dijual seharga akhir 900 jutaan won. Saya segera pergi ke sana, tetapi mendengar bahwa properti itu terjual hanya 1 jam setelah dipasarkan, jadi saya akhirnya membeli apartemen di tempat lain.” Ia menambahkan, “Saya banyak mendapat nasihat untuk tidak membeli pada harga tertinggi baru, tetapi karena semua orang bilang tidak akan menjual kecuali pada harga tertinggi baru, akhirnya saya membeli rumah pada harga tertinggi baru tersebut.”
B, seorang pensiunan pegawai bank berusia pertengahan 60-an, memiliki dua apartemen di Seoul, termasuk apartemen di Gangseo-gu yang diwariskan oleh ibunya sekitar 20 tahun lalu. Selama pemerintahan Moon Jae-in, ia mendaftarkan diri sebagai pengusaha sewa dan telah memenuhi kewajiban masa sewa selama 8 tahun. B baru-baru ini mempertimbangkan apartemennya di Gangseo-gu namun memutuskan untuk tidak menjualnya. Ia menilai bahwa jika menjualnya pada harga pasar saat ini, akan timbul pajak keuntungan modal sedikit di atas 100 juta won, ditambah lagi tren kenaikan harga rumah saat ini dianggap tidak biasa.
Meskipun khawatir dengan pajak kepemilikan untuk properti sisanya, ia memutuskan untuk menutupinya dengan mengubah sebagian sistem sewa menjadi sewa bulanan setelah masa sewa berakhir di bulan Oktober. Ia akan mengubah apartemen yang saat ini disewakan seharga 500 juta won menjadi sistem sewa sebagian (semi-jeonse) dengan biaya bulanan sekitar 800 ribu won sesuai harga pasar saat ini (700 juta won) untuk menutupi pajak kepemilikan. B menjelaskan, “Meskipun kebijakan pajak mungkin berubah, saya menilai harga apartemen akan naik lebih dari 200 juta won dalam 2-3 tahun ke depan. Karena pajak keuntungan modal tidak akan meningkat drastis di kisaran ini meskipun ada tambahan pajak, saya rasa saya hanya perlu menanggung sekitar 40%, jadi saya memutuskan untuk tetap memegangnya.”
Pasar Apartemen Seoul yang Bergejolak
Pasar apartemen Seoul kembali bergejolak. Menjelang penerapan kenaikan pajak keuntungan modal pada 10 Mei, fenomena aneh terjadi di mana penjual menarik properti mereka, sementara pembeli mengantre bahkan untuk harga tertinggi baru. Secara khusus, ada analisis bahwa properti yang dijual cepat di Seoul dan wilayah metropolitan dengan harga 1 miliar hingga 1,5 miliar won sudah habis terjual.
Faktanya, menurut platform data besar properti 'Asil (Apartment Real Price)', volume transaksi apartemen dan officetel di Seoul menurun tajam. Per tanggal 2, jumlah properti apartemen di Seoul adalah 70.897 unit, turun 5,9% dibandingkan sepuluh hari lalu (75.313 unit). Jumlah ini turun 11,5% dibandingkan 21 Maret, ketika jumlah properti mencapai puncaknya di angka lebih dari 80.000 unit. Berdasarkan distrik, penurunan paling mencolok terjadi di wilayah yang didominasi properti seharga sekitar 1 miliar won, seperti Jungnang-gu (-20,6%), Guro-gu (-19,6%), Gangbuk-gu dan Nowon-gu (-18,4%), Seongbuk-gu (-16,6%), serta Gangseo-gu (-16,1%).
A menjelaskan, “Berita mengatakan harga rumah turun, tetapi nyatanya di mana pun saya mencari apartemen di Seoul seharga sekitar 1 miliar won, penjual tidak mau menurunkan harga bahkan sebesar 5 juta won, dan pembeli sudah mengantre. Awalnya saya hanya melihat-lihat, tetapi rasa cemas meningkat sehingga saya akhirnya membeli rumah itu meskipun harus membayar cicilan pokok dan bunga lebih dari 3 juta won setiap bulan.”
“Jika Tidak Bisa Bertahan, Wariskan ke Anak”
Hibah dan transaksi langsung juga meningkat. Menurut situs informasi pendaftaran Mahkamah Agung, jumlah pendaftaran hibah properti kolektif di Seoul bulan lalu mencapai 1.998 kasus, meningkat 44,1% dari bulan sebelumnya. Ini adalah angka tertinggi dalam 3 tahun 4 bulan sejak Desember 2022. Menurut sistem harga transaksi sebenarnya dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, jumlah transaksi langsung apartemen di Seoul juga mencatatkan 179 kasus pada Februari, 221 pada Maret, dan sudah mencapai 239 kasus pada bulan April. Karena batas waktu pelaporan bulan April belum berakhir, angka ini kemungkinan akan bertambah. Inilah sebabnya muncul penilaian bahwa mereka yang berniat menjual untuk menghindari pajak keuntungan modal telah menjualnya sebagai 'penjualan cepat' atau telah melakukan 'persiapan' melalui hibah kepada kerabat dekat seperti anak-anak.
B, yang disebutkan sebelumnya, menjelaskan, “Ada pembicaraan bahwa pajak keuntungan modal atau pajak kepemilikan akan naik drastis, jadi saya mempertimbangkan untuk mewariskannya kepada anak dalam 1-2 tahun ke depan sebagai tindakan pencegahan. Karena harga apartemen berada di kisaran 1,2 hingga 1,3 miliar won, saya menyusun Rencana B untuk mewariskannya kepada anak setelah asetnya meningkat cukup untuk menanggung beban sewa yang melekat pada properti tersebut.”
Seorang agen properti di Mok-dong, Seoul, menjelaskan, “Apartemen di bawah 1,5 miliar won yang bisa mendapatkan pinjaman hingga 600 juta won akan segera terjual jika harganya murah berdasarkan transaksi terbaru, dan properti dengan harga tertinggi baru juga mudah terjual jika berada di gedung dan lantai yang strategis. Meskipun apartemen di kompleks Mok-dong yang bernilai lebih dari 2 miliar won tidak mudah ditransaksikan, untuk apartemen di bawah 1,5 miliar won, pasar saat ini didominasi oleh penjual.”