[비즈한국] Sesuatu yang ganjil sedang terjadi di berbagai sudut pusat kota Seoul. Di kompleks apartemen besar dengan lebih dari 1.000 unit, tidak ada satu pun properti yang tersedia untuk disewakan dengan sistem jeonse (sewa dengan deposit besar). Begitu pula dengan sewa bulanan. Papan pengumuman properti yang biasanya dipenuhi puluhan iklan kini kosong melompong. Jika ini hanya fenomena sementara, mungkin tidak masalah. Namun, masalahnya terletak pada fakta bahwa 'kekosongan' ini secara struktural mulai mengeras.
Properti sedang menguap
Di platform informasi properti mana pun, pemandangannya sama saja. Properti sewa jeonse maupun bulanan sedang menghilang dari apartemen-apartemen besar di wilayah utama Seoul. Di masa lalu, pernah ada saat di mana pasokan hunian yang membanjir membuat properti jeonse melimpah dan pemilik rumah kesulitan mencari penyewa. Masa itu tidak terasa seperti cerita beberapa tahun lalu. Sekarang, kondisinya terbalik. Penyewa justru tidak bisa mendapatkan properti.
Statistik tidak bisa berbohong. Volume transaksi jeonse di wilayah metropolitan menunjukkan tren penurunan yang jelas. Ini bukan berarti pasokannya berkurang, melainkan propertinya sendiri tidak muncul di pasar. Mengapa? Karena ada penyebab struktural yang bekerja secara kompleks.
Pertama, perluasan zona izin transaksi tanah. Pemerintah dan Pemerintah Kota Seoul terus memperluas zona ini dengan alasan menekan spekulasi. Jika Anda membeli apartemen di dalam zona ini, muncul kewajiban untuk tinggal sendiri di sana. Artinya, jika Anda membeli rumah, Anda harus menempatinya. Anda tidak bisa menyewakannya. Setiap kali transaksi terjadi, jumlah properti yang bisa disewakan berkurang satu per satu. Semakin aktif transaksi jual-beli, semakin cepat pasar sewa menyusut. Ironisnya, regulasi justru mencekik pasar.
Kedua, penurunan drastis volume hunian baru. Selama periode lonjakan suku bunga tahun 2021-2022, perizinan turun drastis, dan dampaknya kini terwujud dalam penurunan volume hunian. Perusahaan konstruksi enggan memulai pembangunan karena suku bunga tinggi dan kenaikan harga bahan baku. Banyak lokasi di mana apartemen telah dipasarkan tetapi konstruksi tidak dimulai, atau konstruksi dimulai tetapi penyelesaiannya tertunda. Tanpa pasokan apartemen baru, tidak ada jalan keluar untuk menyebarkan permintaan di pasar sewa yang sudah ada.
Ketiga, perubahan struktural dalam proses kembalinya kontrak yang masa hak perpanjangannya telah habis ke pasar. Setelah berlakunya tiga undang-undang sewa (Imdaecha 3-beop), penyewa yang telah menggunakan hak perpanjangan kontrak kini tiba pada masa berakhirnya kontrak mereka. Pemilik rumah memanfaatkan momen ini untuk beralih menempati sendiri rumah mereka atau meningkatkan rasio peralihan ke sewa bulanan. Hal ini menciptakan kekosongan ganda di mana properti jeonse berkurang dan properti sewa bulanan tidak tersedia dalam jumlah yang cukup.
Kepunahan struktural jeonse dan serangan balik sewa bulanan
Jeonse adalah bentuk sewa yang unik di Korea. Metode ini, di mana penyewa menitipkan uang dalam jumlah besar kepada pemilik rumah dan mendapatkan hak tinggal sebagai pengganti bunga, merupakan pilihan rasional bagi pemilik maupun penyewa selama masa pertumbuhan ekonomi yang pesat. Semakin tinggi harga rumah, semakin baik pemilik rumah memanfaatkan uang jeonse sebagai 'pinjaman tanpa bunga', dan penyewa bisa mendapatkan tempat tinggal tanpa pengeluaran bulanan.
Namun, struktur ini sedang goyah. Di era suku bunga rendah, pemilik rumah yang tidak memiliki sarana untuk mengelola uang jeonse mulai lebih menyukai sewa bulanan. Sebaliknya, di tengah fase suku bunga tinggi, penyewa yang terbebani oleh bunga pinjaman jeonse cenderung memilih sewa bulanan. Posisi jeonse sedang menyusut, baik dari sisi permintaan maupun pasokan.
Jeonse adalah tangga perumahan khas Korea. Tangga itu sedang patah. Pijakan bagi warga tanpa rumah yang tidak mampu membeli properti kini mulai menghilang.
Masalah tidak terselesaikan hanya karena peralihan ke sewa bulanan semakin cepat. Beban sewa bulanan berarti peningkatan biaya hidup. Hasil survei menunjukkan bahwa beban sewa bulanan pekerja kantoran di wilayah metropolitan mencapai 30-40% dari pendapatan mereka. Jika biaya perumahan melebihi tingkat ini, kemampuan konsumsi menghilang, dan ini menjadi penyebab utama orang menyerah pada pernikahan dan kelahiran. Sudah menjadi pengetahuan umum di kalangan pakar bahwa masalah rendahnya angka kelahiran berkaitan langsung dengan ketidakstabilan perumahan. Namun, kebijakan masih tertinggal.
Ilusi 1,27 juta unit, pasokan hantu tahun 2030
Pemerintah mengumumkan rencana ambisius untuk memasok 1,27 juta unit di wilayah metropolitan. Jika hanya melihat angka, terlihat seperti pasokan besar-besaran. Namun, jika melihat realitas rencana ini, rasa frustrasi muncul lebih dulu. Target mulai konstruksi adalah tahun 2030. Artinya, baru 4 tahun dari sekarang 'tanah akan mulai digali'. Penyelesaiannya masih harus menunggu beberapa tahun lagi setelah itu.
Bagi penyewa yang harus mengemasi barang-barang mereka di pasar sewa saat ini, target konstruksi tahun 2030 tidak ada artinya. Bagi mereka yang khawatir akan perpanjangan kontrak tahun depan atau tahun berikutnya, janji bahwa 'Anda bisa pindah ke apartemen baru pada tahun 2035' bukanlah penghiburan, melainkan ejekan.
Ada masalah yang lebih mendasar. Apakah 1,27 juta unit tersebut bisa dipasok sesuai jadwal masih diragukan. Proyek peremajaan di pusat kota semakin sulit. Proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali sudah lama melewati rata-rata durasi 10 tahun karena konflik antar anggota asosiasi, sengketa pemilihan kontraktor, penundaan perizinan, dan beban biaya relokasi. Kawasan yang membatalkan proyek peremajaan juga meningkat. Di daerah yang tidak menguntungkan secara bisnis, pihak swasta tidak akan terlibat.
Meskipun metode peremajaan baru seperti Sintong Gihoek (Perencanaan Integrasi Cepat) dan Moa Town telah diperkenalkan, hal ini juga memerlukan waktu. Meskipun tujuannya adalah mempercepat proses administrasi untuk menyelesaikan proyek dalam 5-7 tahun, kenyataannya sering kali tidak berjalan lancar. Tahun target dimulainya konstruksi jarang sekali terpenuhi sesuai rencana.
Hal yang sama berlaku untuk pasokan lahan publik. Dalam kasus kota baru generasi ke-3, butuh waktu lebih dari 10 tahun dari pengumuman hingga bisa ditinggali. Kota baru tanpa jaringan transportasi yang lengkap tidak akan dipilih oleh konsumen. Berapa pun besarnya angka pasokan, jika bukan 'perumahan pusat kota yang dekat dengan tempat kerja' yang diinginkan oleh pengguna nyata, akan sulit untuk mengisi kekosongan pasokan pasar.
Masalah arah kebijakan: Menekan permintaan vs Memperluas pasokan
Penyakit kronis kebijakan properti Korea adalah 'bias penekanan permintaan'. Jika harga rumah naik, berbagai pajak dan regulasi digelontorkan dengan dalih mencegah spekulasi. Pinjaman diperketat, pajak perolehan dinaikkan, pajak keuntungan modal diperkuat, dan zona izin transaksi tanah ditetapkan. Secara politis, ini efektif karena pesan 'menindak spekulan' disukai publik.
Namun, efek samping dari kebijakan penekanan permintaan selalu muncul di pasar sewa. Jika pemilik rumah memilih untuk menempati rumah sendiri atau menarik properti dari pasar, penyewa yang tidak punya rumah justru menderita. Jika pemilik properti banyak ditekan, pasokan sewa berkurang. Selama masa kenaikan harga rumah, pemilik rumah menaikkan uang jeonse. Apa pun yang dilakukan, penyewa harus berbagi beban penderitaan. Paradoks di mana kebijakan penekanan permintaan tidak melindungi penyewa, tetapi justru membuat penyewa lebih rentan, telah berulang terjadi.
Semakin pemerintah mencoba mengendalikan harga rumah melalui regulasi, kerugiannya justru kembali kepada mereka yang tidak punya rumah. Kesalahan yang terus diulangi oleh pemerintah sebelumnya kini diulangi lagi oleh pemerintah saat ini.
Bahwa memperluas pasokan adalah jawaban yang benar kini telah menjadi pandangan umum di antara para ahli, terlepas dari kubu politik. Masalahnya adalah itu hanya sekadar kata-kata. Untuk memperluas pasokan, harus diikuti dengan pelonggaran regulasi, jaminan profitabilitas bisnis, dan percepatan perizinan. Namun, kekhawatiran akan efek samping jika regulasi dilonggarkan, logika perlindungan hak istimewa, dan sikap administratif yang mementingkan kemudahan menghambat reformasi nyata.
Pelonggaran regulasi rasio lantai (floor area ratio) pun demikian. Dalam rekonstruksi kota baru generasi ke-1, jika rasio lantai ditingkatkan secara signifikan, pasokan hunian baru akan meningkat dan profitabilitas bagi penduduk lama juga akan membaik. Namun, argumen penentang bahwa "pemandangan akan rusak jika lantai ditinggikan" berbenturan dengan perdebatan keadilan mengenai "apakah hanya penduduk lama yang mendapat keuntungan". Pada akhirnya, mereka berkompromi di tengah jalan, dan efek pasokannya berkurang separuh.
Masa depan pasar sewa: Tiga skenario
Jika situasi saat ini berlanjut, bagaimana masa depan pasar sewa? Kita bisa membayangkan tiga jalur.
Pertama adalah skenario 'bertahan yang mengakar'. Situasi di mana harga sewa jeonse dan bulanan terus naik di tengah kelangkaan pasokan. Konsumen terpaksa terdorong ke pinggiran kota yang lebih jauh, menanggung biaya perumahan yang berlebihan, atau memilih untuk menurunkan standar hidup. Kualitas hidup masyarakat secara keseluruhan menurun, dan jumlah wilayah yang mengalami percepatan migrasi penduduk meningkat. Jika mengikuti tren saat ini, skenario ini adalah yang paling mungkin terjadi.
Kedua adalah skenario 'kepunahan jeonse, universalisasi sewa bulanan'. Sistem jeonse pada dasarnya punah dan pasar sewa ditata ulang berpusat pada sewa bulanan. Strukturnya membuat sewa bulanan menjadi bentuk sewa yang umum seperti di Eropa atau Jepang. Dalam kasus ini, guncangan berupa peningkatan beban biaya perumahan dalam jangka pendek tidak terelakkan. Agar pasar sewa bulanan stabil, pasokan rumah sewa yang cukup harus menjadi prasyarat, dan kepunahan jeonse tanpa jaminan hal tersebut akan berujung langsung pada ketidakstabilan perumahan.
Ketiga adalah skenario 'perubahan arah kebijakan dan normalisasi pasar'. Pemerintah secara nyata bergerak untuk memperluas pasokan, meninggalkan kebijakan yang hanya berfokus pada regulasi, dan mengubah arah kebijakan dengan memulihkan insentif bagi penyedia sewa. Hal ini akan mengarah pada pemulihan properti sewa, stabilisasi harga jeonse, dan peningkatan mobilitas hunian. Namun, agar skenario ini terwujud, diperlukan ketegasan politik. Kebijakan yang dibuat bukan karena memikirkan perolehan suara, melainkan kebijakan yang melihat jauh ke masa depan.
Hal-hal yang harus dilakukan saat ini
Pasar tidak punya waktu untuk mencari solusi sendiri. Pemerintah harus bergerak, dan itu harus dilakukan sekarang juga.
Kriteria penetapan zona izin transaksi tanah harus ditinjau kembali. Metode saat ini, yang mempertahankan zona tanpa verifikasi efek penekanan spekulasi secara sembarangan namun justru mematikan properti sewa, perlu diperbaiki. Setidaknya, cara penerapan kewajiban tinggal sendiri pada properti baru yang dibeli harus dikelola secara fleksibel.
Insentif pajak untuk pasokan sewa swasta harus dipulihkan. Sejak sistem pendaftaran penyedia sewa pada dasarnya menjadi tidak berarti, fondasi pasokan sewa swasta telah goyah. Sistem harus diatur ulang dengan cara memberikan manfaat pajak dengan syarat menjaga properti sewa untuk jangka waktu tertentu, dan merancang kompensasi yang tepat untuk perpanjangan kontrak.
Kecepatan perizinan proyek peremajaan harus ditingkatkan secara drastis. Sistem administrasi saat ini yang menghabiskan waktu bertahun-tahun hanya untuk meninjau dokumen harus dirombak. Sistem jalur cepat (fast-track) harus dijalankan secara nyata, bukan sekadar formalitas. Jika durasi proyek bisa dipersingkat, beban biaya konstruksi juga berkurang, dan harga jual pun bisa diturunkan.
Pasokan sewa publik juga harus dijalankan secara paralel. Kekurangan pasokan sewa swasta harus ditutupi oleh sektor publik. Namun, kunci dari sewa publik adalah lokasi dan kualitas. Sewa publik di pinggiran kota yang sulit dijangkau dan kurang infrastruktur kehidupan akan diabaikan oleh konsumen. Diperlukan rencana kreatif untuk meningkatkan pasokan sewa publik di pusat kota. Pengembangan kompleks gedung publik yang sudah ada, perluasan sewa publik skala kecil di sekitar stasiun, dan hal-hal lainnya harus dipertimbangkan secara aktif.
Kebijakan juga memiliki tanggung jawab
Runtuhnya pasar sewa jeonse dan bulanan bukanlah bencana yang datang tiba-tiba. Ini adalah krisis yang sudah diprediksi. Para ahli telah memperingatkan selama bertahun-tahun. Jika penurunan volume hunian, perluasan zona izin transaksi tanah, perusakan sistem penyedia sewa, dan penundaan proyek peremajaan bertemu, situasi seperti ini pasti akan terjadi. Hasil dari mengabaikan peringatan tersebut adalah kompleks apartemen yang saat ini memiliki '0 properti jeonse dan 0 properti sewa bulanan'.
Kebijakan tidak dinilai hanya dari niatnya. Kebijakan dinilai dari hasilnya. Sekalipun niat untuk memberantas spekulasi itu mulia, jika penyewa harus membayar sewa bulanan lebih tinggi dan hidup dalam kondisi yang lebih buruk, maka kebijakan tersebut gagal. Sekalipun slogan untuk menstabilkan perumahan rakyat itu megah, jika tidak ada barang di pasar, itu hanyalah kata-kata kosong.
Pemerintah harus menghadapi kenyataan sekarang juga. Pasar sewa sedang dalam kondisi darurat. Di balik angka-angka tersebut, ada orang yang tinggal di kamar sempit karena tidak bisa mendapatkan rumah, dan ada keluarga yang mencari tempat pindah karena tidak mampu membayar kenaikan uang jeonse. Jika kebijakan tidak merespons penderitaan mereka, itu adalah kelalaian tugas.
Pasokan membutuhkan waktu. Namun, keputusan untuk mengubah arah kebijakan bisa dilakukan hari ini juga. Semakin lama keputusan itu ditunda, kerugian sepenuhnya akan ditanggung oleh penyewa.
Negara di mana tidak ada satu pun properti jeonse di kompleks besar 1.000 unit. Inilah kondisi pasar sewa Korea Selatan tempat kita tinggal saat ini.
※Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai kepala tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengoperasikan blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain '3040 Budding First Real Estate Investment (2026)', 'Rewriting Korea Real Estate User Guide (2025)', 'Power of Gyeonggi Real Estate (2024)', 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment Absolute Principle (2022)', 'Korea Real Estate Future Map (2021)', dan 'From Now On, Only Rising Places Rise (2020)'.