[비즈한국] Setiap kali pasar properti berguncang, orang-orang selalu berkata, “Sekarang bukan waktunya.” Jika suku bunga tinggi, mereka menyalahkan suku bunga; jika biaya konstruksi naik, mereka mempermasalahkan kelayakan bisnis; dan jika pengurus asosiasi (koperasi) tidak akur, mereka menyebut risiko perselisihan. Namun, jika kita melihat kembali 30 tahun terakhir di pasar properti, mereka yang menunda keputusan karena takut justru sudah kehilangan kesempatan saat mereka akhirnya memutuskan untuk membeli. Kini, proyek peremajaan kota (urban renewal) berada tepat di persimpangan jalan tersebut.
Tembok Pasokan, Tidak Ada Apartemen Baru di Seoul
Kebijakan properti Republik Korea saat ini hanya menyampaikan satu pesan: ‘Satu hunian berkualitas’. Pemilik banyak rumah dibebani dengan tiga lapis belenggu: pajak akuisisi progresif, pajak properti komprehensif, dan pajak keuntungan modal yang tinggi. Jika digabungkan dengan pajak properti dan premi asuransi kesehatan, rumah kedua bukan lagi sumber pendapatan, melainkan beban. Di lingkungan ini, ke manakah orang-orang yang ingin mengembangkan aset mereka harus menoleh? Jawabannya hanya satu: pindah ke satu hunian yang lebih baik. Dan cara terbaik untuk melakukan itu adalah melalui proyek peremajaan.
Mari kita lihat struktur pasokan perumahan di Seoul secara objektif. Jumlah penyelesaian apartemen di Seoul pada tahun 2023 adalah sekitar 30.000 unit, dan pada tahun 2024 jumlahnya bahkan berkurang. Di sisi lain, jika kita menggabungkan populasi bersih yang masuk ke Seoul, peningkatan jumlah rumah tangga satu orang, dan permintaan akibat hilangnya unit rumah lama, kebutuhan pasokan tahunan jauh melebihi angka tersebut. Satu-satunya sarana fisik untuk menambal lubang kekurangan pasokan tersebut adalah pembangunan kembali (reconstruction) dan pengembangan kembali (redevelopment).
Pemerintah juga mengetahui fakta ini. Meskipun rencana pasokan melalui proyek peremajaan di Seoul hingga tahun 2030 telah diumumkan satu demi satu, perizinan dan dimulainya konstruksi biasanya memiliki jeda waktu 5 hingga 8 tahun. Proyek-proyek yang saat ini berada dalam tahap otorisasi pelaksanaan bisnis atau otorisasi pengelolaan aset baru akan masuk ke pasar paling cepat pada tahun 2028-2030. Dengan kata lain, mengamankan status sebagai anggota asosiasi proyek peremajaan saat ini adalah tindakan untuk mendahului premi kelangkaan di sisi lain dari tebing pasokan.
Ketakutan akan Lonjakan Biaya Konstruksi… Justru Saat Ini Menguntungkan
Lonjakan biaya konstruksi adalah fakta. Dibandingkan tahun 2020, indeks biaya konstruksi bangunan tahun 2025 telah naik lebih dari 35%. Beban tambahan yang harus ditanggung anggota asosiasi meningkat, dan ada pula proyek yang terbengkalai. Saya tidak bermaksud menyangkal realitas ini. Namun, ketakutan berbeda dengan fakta.
Pertama, kenaikan biaya konstruksi sudah tercermin dalam pasar. Tidak ada yang tidak mengetahui fakta ini, sehingga premi harga untuk hak penghunian/hak anggota asosiasi sempat tertekan. Secara paradoks, saat ini kekhawatiran mengenai biaya konstruksi sudah cukup terserap dalam harga, sehingga mungkin saja harga saat ini berada di ‘zona undervalued’ (di bawah nilai wajar).
Kedua, beban kenaikan biaya konstruksi bersifat sementara, namun nilai apartemen baru setelah selesai dibangun bersifat permanen. Jika kita melihat contoh kompleks yang selesai dibangun kembali di kawasan Gangnam, sering kali harga pasaran dalam 5 tahun setelah penyelesaian naik puluhan persen dibandingkan harga jual awal.
Ketiga, sejak tahun lalu, harga bahan baku mulai stabil, dan industri konstruksi juga mulai merespons dengan desain hemat biaya. Sangat mungkin bahwa puncak biaya konstruksi sudah terlewati.
Risiko Kebijakan? Tidak, Ini Adalah Manfaat Kebijakan
Risiko yang paling sering dikaitkan dengan proyek peremajaan adalah risiko regulasi. Sistem pemungutan keuntungan berlebih rekonstruksi, sistem pembatasan harga jual, dan berbagai penundaan perizinan semuanya memang ada dan sebagian memang menggerogoti kelayakan bisnis. Namun, secara makro, regulasi-regulasi ini justru berperan meningkatkan kelangkaan proyek peremajaan.
Semakin ketat regulasinya, semakin sulit untuk masuk ke proyek baru, dan nilai kompleks yang sudah berjalan akan semakin tinggi. Kompleks yang berhasil menembus regulasi dan mendapatkan otorisasi pengelolaan aset adalah proyek yang sudah ‘tersertifikasi’ karena berhasil melewati hambatan masuk yang tinggi. Regulasi menjadi parit (parit pertahanan) yang menghalangi orang lain masuk, dan memberikan status eksklusif bagi anggota asosiasi yang sudah ada di dalamnya.
Yang lebih penting adalah ‘Sin-tong-gi-hoek’ (Perencanaan Integrasi Cepat). Kebijakan yang didorong oleh Pemerintah Kota Seoul ini bertujuan untuk mempersingkat prosedur pengembangan kembali yang biasanya memakan waktu 15 tahun menjadi 5-7 tahun. Faktanya, zona yang ditunjuk sebagai Sin-tong-gi-hoek seperti Heukseok, Seobinggo, Susaek, dan Yangpyeong sedang menjalani proses dengan kecepatan tinggi. Mereka yang berada di dalam lokasi proyeklah yang sebenarnya menerima manfaat dari pelonggaran regulasi ini.
Efisiensi Biaya Terbaik dalam Proyek Peremajaan
Selama tekanan pajak bagi pemilik banyak rumah berlanjut, dana para pemilik aset mau tidak mau akan terkonsentrasi pada satu aset saja. Di mana satu hunian itu seharusnya berada? Apartemen baru di Gangnam sudah melebihi 3 miliar hingga 5 miliar won, sehingga sulit bagi kelas menengah biasa untuk masuk. Sebaliknya, apartemen lama di pinggiran Seoul, Gyeonggi-do, dan daerah lain memiliki daya tarik harga namun basis permintaannya lemah.
Jawaban di tengah-tengah itu adalah hak anggota asosiasi proyek peremajaan. Dengan dana kisaran 500 juta hingga 1,5 miliar won, Anda bisa menjadi anggota asosiasi dari kompleks tua yang berpotensi berubah menjadi ‘apartemen baru kelas Gangnam’. Kompleks proyek peremajaan di Mapo, Yongsan, Seongdong, Dongjak, dan Yeongdeungpo adalah contohnya. Saat ini mungkin sudah tua, tetapi setelah selesai akan menjadi apartemen baru bermerek di lokasi strategis Seoul. Sebagai jembatan untuk pindah rumah atau pijakan pertama dalam memiliki rumah sendiri, proyek peremajaan menawarkan efisiensi biaya terbaik di pasar properti Korea saat ini.
Saya mengerti alasan mengapa orang ragu untuk terjun ke proyek peremajaan. Masa pengerjaan yang lama, konflik internal asosiasi, ketidakpastian biaya tambahan, hingga masalah penyediaan uang sewa setelah pindah sementara, semuanya memang berat. Namun, saya ingin bertanya: apakah diam tidak melakukan apa pun saat ini benar-benar aman?
Tidak ada ahli yang yakin bahwa harga rumah di Seoul 10 tahun dari sekarang akan lebih rendah dari saat ini. Pasar sewa menjadi semakin kejam bagi penyewa karena transisi ke sistem sewa bulanan (wolse) semakin cepat. Semakin lama Anda tetap tidak memiliki rumah, biaya hidup akan semakin tinggi, dan kesempatan untuk memiliki rumah sendiri akan semakin menjauh. Anda harus menghadapi kenyataan bahwa pilihan yang terlihat seperti menghindari risiko sebenarnya adalah risiko terbesar, yaitu ‘kehilangan kesempatan’.
Inti dari proyek peremajaan adalah ‘membeli waktu’. Selama masa proyek, kita menunggu, tetapi saat penantian itu berakhir, di tangan kita sudah ada apartemen baru di jantung kota Seoul. Mendapatkan sesuatu setelah menunggu 10 tahun dibandingkan menunggu 10 tahun namun tidak mendapatkan apa pun; hasil dari kedua pilihan ini sangatlah berbeda.
Informasi Harus Diperiksa dengan Cermat
Pertama, pasokan perumahan di Seoul secara struktural kurang, dan hanya proyek peremajaan yang menjadi satu-satunya jalur penyelesaian. Mengamankan hak anggota asosiasi saat ini adalah langkah awal menguasai kelangkaan masa depan. Kedua, kenaikan biaya konstruksi dan regulasi sudah tercermin di pasar, dan hal itu justru menghambat pasokan tambahan yang meningkatkan nilai lokasi proyek yang sudah ada. Ketiga, kebijakan ‘satu hunian berkualitas’ tidak akan mudah berubah di masa depan, dan cara terbaik untuk mendapatkan satu hunian tersebut di lokasi terbaik dengan harga paling rasional adalah melalui proyek peremajaan.
Tentu saja, pemilihan kompleks sangatlah penting. Tidak semua proyek peremajaan akan berhasil. Anda harus memeriksa dengan cermat tahap proyek, status keuangan asosiasi, permintaan masa depan di lokasi tersebut, dan struktur biaya tambahan. Namun, takut tanpa analisis dan takut setelah melakukan analisis adalah hal yang berbeda. Yang Anda butuhkan saat ini bukanlah keberanian, melainkan informasi. Keputusan yang diambil setelah memiliki informasi bukanlah perjudian, melainkan strategi.
Di era regulasi, jika hanya satu hunian yang diizinkan, hunian tersebut harus mengandung nilai masa depan. Saat ini, proyek peremajaan adalah jawabannya.
※ Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver ‘Pasyong-ui Sesang Dabsagi’ dan saluran YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘3040 Burini Pertama Kali Investasi Properti (2026)’, ‘Buku Panduan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Lokasi yang Berpotensi yang akan Naik (2020)’.