[비즈한국] A, yang saat ini tinggal dengan sistem sewa 'jeonse' di Tower Palace, Dogok-dong, Distrik Gangnam, Seoul. Dia memutuskan untuk pindah karena masa sewa jeonse-nya akan berakhir pada bulan Juni mendatang. Karena kantornya pindah, waktu tempuh pergi-pulangnya bertambah lebih dari 30 menit, sehingga ia memutuskan untuk pindah ke daerah Yongsan, Seoul. Sejak awal Februari, dia sudah memberi tahu pemilik rumah tentang rencana ini dan telah menandatangani kontrak jeonse untuk tempat tinggal barunya sesuai tanggal berakhir masa sewa. Namun, ia kini sangat khawatir. Meskipun sudah hampir 3 bulan rumahnya dipasarkan, hanya ada satu pihak yang datang melihat rumah karena ingin tinggal dengan sistem 'jeonse'.
A telah berbicara dengan hati-hati kepada pemilik rumah agar menurunkan harga sewa jeonse, dan harganya memang telah disesuaikan, namun tetap saja tidak ada orang yang datang untuk melihat. A mengeluh, “Saya membutuhkan uang deposit jeonse itu untuk membayar uang sewa di tempat baru. Saya sampai tidak bisa tidur karena khawatir kontrak baru saya akan dibatalkan jika rumah ini tidak kunjung laku sebelum masa kontrak berakhir di bulan Juni.”
B, seorang pekerja kantoran berusia 30-an yang juga tinggal di Tower Palace, mengalami hal serupa. B sudah memasarkan rumahnya ke agen properti sejak 2 tahun lalu dan meminta, “Jual beli atau jeonse, apa pun bisa, tolong segera carikan penyewa atau pembeli.” Sejak akhir tahun lalu hingga awal tahun ini, setidaknya ada satu tim yang datang melihat rumahnya setiap bulan. Namun, setelah kebijakan pembatasan pinjaman baru-baru ini, orang yang datang melihat rumah benar-benar terhenti. B berkata, “Selama 3 bulan terakhir, tidak ada satu tim pun yang datang untuk melihat rumah dengan niat jeonse. Meskipun saya tahu Tower Palace kurang populer di Dogok-dong karena alasan zonasi sekolah, saya tidak menyangka akan sepi ini.”
Meskipun fenomena 'kelangkaan jeonse' di seluruh Seoul semakin intensif, wilayah Gangnam justru menunjukkan tren yang berlawanan. Faktanya, jika melihat properti yang terdaftar di Naver Real Estate, terdapat lebih dari 20 unit jeonse yang tersedia di Tower Palace Tahap 1 dan 2 masing-masing. Apartemen Hanbo Mido di dekatnya juga memiliki hampir 50 unit, dan Dogok Rexle memiliki lebih dari 40 unit yang menumpuk. Banpo Xi, yang memiliki lebih dari 3.400 unit, juga mencatat lebih dari 200 unit jeonse yang terdaftar di Naver Real Estate.
Sebaliknya, properti di wilayah non-Gangnam justru mengalami kelangkaan. SK Bukhansan City yang memiliki lebih dari 3.800 unit hanya memiliki 2 unit jeonse, dan apartemen Hanshin Hanjin yang memiliki lebih dari 4.500 unit hanya memiliki 5 unit jeonse. Di Junggye Mujigae, Distrik Nowon, meski merupakan kompleks besar dengan lebih dari 2.400 unit, saat ini tidak ada unit jeonse yang tersedia, hanya ada 2 unit sewa bulanan.
Hal ini juga terlihat dari data statistik. Pasar jeonse secara umum terus mengalami kenaikan tipis kenaikan yang moderat. Menurut Pemerintah Metropolitan Seoul, harga transaksi aktual jeonse apartemen di Seoul pada bulan Februari naik 0,22% dibandingkan bulan sebelumnya. Proporsi pembaruan kontrak dalam transaksi jeonse juga melebihi 50% pada bulan Maret mengikuti bulan Februari, yang menunjukkan bahwa kesulitan jeonse semakin parah akibat pengetatan kewajiban tinggal langsung. Namun, wilayah tenggara dan pusat timur yang mencakup Gangnam justru menunjukkan 'tren berbeda' dengan penurunan masing-masing sebesar 0,65% dan 0,37%.
Muncul evaluasi bahwa di tengah situasi di mana hanya harga rumah di Gangnam, Seoul yang turun, pasar 'jeonse' di wilayah Gangnam pun mengalami polarisasi.
C, yang memasarkan apartemennya di Seocho, Seoul dengan harga jeonse sekitar 1,5 miliar won, menjelaskan, “Saya pikir akan ada orang yang mencari karena alasan pendidikan anak, namun sudah lebih dari 5 bulan tidak ada orang yang datang melihat. Meski saya tidak mematok harga jeonse terlalu tinggi, saya tetap tidak populer. Saat saya bertanya ke agen properti, mereka bilang ‘Masih lebih banyak orang yang melihat untuk membeli. Mereka yang dulunya tinggal dengan jeonse sekarang memilih memperpanjang kontrak di tempat mereka tinggal saat ini’, dan saya disarankan untuk tidak berharap terlalu banyak pada unit berukuran besar.”
Mengenai pinjaman jeonse yang selama ini berperan menopang 'harga apartemen mewah', pemerintah kini menerapkan regulasi yang ketat, sehingga muncul analisis bahwa 'kecuali bagi segelintir orang yang bisa menyediakan uang tunai 2 miliar won, tidak mudah untuk masuk ke wilayah Gangnam bahkan dengan sistem jeonse'.
Seorang perwakilan agen properti di Gangnam mengungkapkan kekhawatirannya, “Di antara mereka yang mampu menyediakan 2 miliar won, sebagian besar yang tadinya tinggal dengan jeonse malah membeli apartemen di lokasi yang sedikit lebih terjangkau. Jika harga jeonse tidak segera disesuaikan, bisa saja terjadi banyak kasus di mana pemilik rumah di Gangnam tidak mampu mengembalikan uang deposit sewa deposit.”