[비즈한국] Di tengah pasar properti daerah yang masih terperosok dalam rawa-rawa kelesuan, hanya Ulsan yang sendirian menorehkan kurva kenaikan tajam. Pada kuartal pertama tahun ini, tingkat kenaikan kumulatif harga jual apartemen di Ulsan mencapai 1,57%, menjadikannya berada di posisi ke-2 di antara 17 pemerintah daerah tingkat provinsi di seluruh Korea, tepat setelah Seoul (2,16%).
Di saat Daegu turun 0,34%, serta Gwangju dan Daejeon masing-masing merosot 0,08% dan 0,29%, Ulsan justru menikmati kekuatan luar biasa yang bersifat pengecualian. Hal ini bukanlah kebetulan semata, melainkan hasil yang tak terelakkan dari keterkaitan berbagai faktor struktural yang kompleks.
Kembalinya Industri Galangan Kapal Mengguncang Ekonomi Kota
Untuk menemukan daya dorong utama kenaikan harga properti di Ulsan, kita harus mencermati kebangkitan industri galangan kapal. Pada pertengahan tahun 2010-an, di tengah krisis tiga arah yakni krisis pesanan, harga minyak yang rendah, dan persaingan ketat dari Tiongkok, ekonomi Ulsan mengalami ujian berat dengan bangkrutnya banyak perusahaan pendukung dan hilangnya puluhan ribu pekerjaan. Saat itu, pasar apartemen di Ulsan turut menyerap guncangan struktural tersebut dan terperosok ke dalam terowongan kelesuan jangka panjang.
Situasinya kini benar-benar berbeda. Dengan daya saing tak tertandingi dari pembuat kapal Korea dalam jenis kapal bernilai tinggi seperti pengangkut LNG, kapal kontainer raksasa, dan kapal ramah lingkungan bertenaga amonia, klaster galangan kapal Ulsan yang dipimpin oleh HD Hyundai Heavy Industries329180 sedang mencatatkan rekor pesanan yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Laba operasional HD Hyundai Heavy Industries tahun lalu mencapai 2,0375 triliun Won, meningkat hampir 200% dibandingkan tahun sebelumnya. Ini bukan sekadar perbaikan kinerja perusahaan, melainkan berdampak langsung pada kenaikan upah dan pemberian insentif bagi puluhan ribu pekerja galangan kapal, yang kemudian mengalir ke pasar konsumsi lokal dan menyuntikkan energi hangat ke seluruh ekonomi Ulsan.
Ditambah lagi, dengan prospek bahwa manfaat dari proyek kerja sama pembuatan kapal AS-Korea, ‘MASGA (Make American Shipbuilding Great Again)’, akan terpusat di Ulsan, ekspektasi jangka panjang pelaku pasar semakin menguat. Dengan partisipasi dalam pemeliharaan kapal Angkatan Laut AS dan perluasan pesanan terkait infrastruktur energi yang mulai nyata, industri galangan kapal Ulsan kini beralih dari struktur yang hanya bergantung pada siklus ekonomi menjadi struktur yang selaras dengan kebutuhan zaman di bidang keamanan dan energi.
Indikator ekonomi riil mendukung hal ini dengan jelas. Pada kuartal keempat tahun lalu, tingkat pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Ulsan mencapai 2,2% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, menduduki peringkat pertama di antara seluruh kota metropolitan. Pada periode yang sama, Daejeon mencatatkan pertumbuhan negatif sebesar -0,2%, sementara Busan, Daegu, dan Gwangju hanya berada di kisaran 0%.
Pada kuartal ketiga tahun lalu, bahkan terjadi situasi luar biasa di mana tingkat pertumbuhan Ulsan (3,8%) melampaui Seoul (3,6%). Ketika ekonomi bangkit, pendapatan rumah tangga meningkat, pendapatan yang meningkat tersebut berujung pada daya beli rumah, dan siklus kebajikan terbentuk di mana minat beli yang berpusat pada pengguna akhir menopang kenaikan pasar.
Paradoks Penawaran: Rumah Menghilang di Masa Kejayaan
Keceriaan dari sisi permintaan saja tidak cukup untuk menjelaskan kecepatan kenaikan harga saat ini. Hal ini dikarenakan kendala struktural di sisi penawaran justru membuat tekanan kenaikan semakin tajam. Menurut firma informasi properti Asil, volume hunian apartemen di Ulsan berkurang setengah dari 8.882 unit pada 2023 menjadi 4.215 unit tahun lalu, dan diperkirakan akan semakin menyusut menjadi 3.507 unit tahun ini serta 3.201 unit tahun depan. Mengingat perkiraan volume hunian yang tepat untuk skala populasi Ulsan adalah sekitar 5.400 unit per tahun, tingkat penawaran saat ini bisa dikatakan berada dalam kondisi kekurangan parah yang tidak mencapai setengah dari jumlah tersebut.
Akar dari kekurangan penawaran ini, secara paradoks, bermula dari masa resesi industri galangan kapal yang lalu. Ketika pasar penjualan apartemen membeku pada akhir tahun 2010-an, perusahaan konstruksi mulai menghindari proyek baru di Ulsan, dan penurunan perizinan serta dimulainya konstruksi kini muncul sebagai penurunan drastis volume hunian di Ulsan. Karena karakteristik bisnis konstruksi yang membutuhkan waktu setidaknya 3-5 tahun dari perencanaan, desain, perizinan, konstruksi, hingga penyelesaian, secara fisik tidak mungkin bagi penawaran untuk merespons lonjakan permintaan saat ini dalam waktu singkat. Parahnya, melonjaknya biaya konstruksi secara nasional dan pengetatan pasar PF (Project Financing) membuat sikap perusahaan konstruksi yang enggan masuk ke proyek baru sulit berubah.
Dampak dari kekurangan penawaran terlihat jelas dalam perubahan suhu pasar penjualan. Tingkat persaingan pemesanan apartemen swasta urutan pertama di Ulsan melonjak hampir tiga kali lipat hanya dalam setahun, dari rata-rata 1,91 banding 1 pada Maret tahun lalu menjadi 4,96 banding 1 pada Maret tahun ini. Jumlah apartemen yang belum terjual juga turun drastis sebesar 63,2% dalam setahun, dari 3.811 unit pada Januari tahun lalu menjadi 1.402 unit pada Januari tahun ini. Ini adalah bukti bahwa kemampuan serap pasar telah menjadi sekuat itu.
Rekor harga tertinggi baru juga terus berlanjut. Apartemen Seyang Cheonggu, Sinsan-dong, Nam-gu, Ulsan dengan luas 84㎡ terjual seharga 420 juta Won bulan lalu, memecahkan rekor harga tertinggi. Dibandingkan dengan harga transaksi 348 juta Won untuk luas yang sama pada Desember tahun lalu, kenaikan 72 juta Won dalam tiga bulan menunjukkan tingkat kenaikan tahunan mendekati 30%. Fakta bahwa kenaikan harga apartemen Ulsan telah berlangsung selama 37 minggu sejak Juli tahun lalu sangat mengisyaratkan bahwa ini bukanlah pantulan sesaat, melainkan tren kenaikan struktural.
Pasar Sewa Juga Naik: Universalitas Permintaan
Kenyataan bahwa harga sewa (Jeonse) juga naik seiring dengan harga jual menunjukkan bahwa permintaan pasar properti Ulsan saat ini sangat luas dan berada di atas fondasi yang sehat. Memasuki tahun ini hingga akhir bulan lalu, harga sewa apartemen di Ulsan naik 1,87%, menempati peringkat kedua secara nasional setelah Sejong (1,92%).
Naiknya harga sewa berarti semakin banyak orang yang benar-benar ingin tinggal di Ulsan, yang sejalan dengan interpretasi bahwa masuknya pekerja pendatang dan bertambahnya tenaga kerja baru akibat kejayaan industri galangan kapal telah mendorong permintaan hunian. Kenaikan harga sewa juga memengaruhi pasar jual. Semakin tinggi rasio harga sewa terhadap harga jual, semakin besar pula insentif bagi pengguna akhir untuk beralih menjadi pembeli. Kekuatan permintaan sewa berperan sebagai garis pendukung bawah yang menopang permintaan beli, membentuk struktur di mana kedua pasar saling memperkuat satu sama lain.
Para ahli mencatat bahwa kenaikan harga properti Ulsan saat ini dipimpin oleh permintaan nyata, bukan permintaan spekulatif. Kenaikan harga berbasis permintaan nyata memiliki ketahanan yang kuat terhadap guncangan eksternal dan cenderung mempertahankan arus yang relatif stabil selama tidak ada variabel drastis. Mengingat kenaikan upah pekerja galangan kapal secara langsung meningkatkan daya beli, dan hal ini menjadi penggerak nyata untuk pesanan penjualan baru atau pembelian rumah yang ada, terlihat bahwa tren kenaikan saat ini bukan didorong oleh likuiditas sesaat atau psikologi ekspektasi belaka.
Tentu saja, faktor risiko tidak boleh diabaikan. Penurunan pesanan kapal akibat resesi ekonomi global, perubahan kebijakan perdagangan AS, fluktuasi lingkungan suku bunga, dan yang terpenting, kerentanan struktural Ulsan yang sangat bergantung pada industri galangan kapal, dapat sewaktu-waktu menjadi variabel pasar. Jika harga terus naik, kemungkinan beban pengguna akhir yang baru masuk akan bertambah, sehingga basis permintaan itu sendiri berpotensi melemah secara perlahan.
Namun demikian, mengingat pesanan yang sudah terjamin untuk beberapa tahun ke depan dan kemungkinan kekurangan pasokan akan terus berlanjut setidaknya selama 3-5 tahun ke depan, pasar properti Ulsan diperkirakan akan mempertahankan arus yang berbeda secara jelas dengan kota daerah lainnya untuk sementara waktu.
Kasus Ulsan meninggalkan pelajaran yang sangat mendasar bagi kita. Bahwa properti pada akhirnya mengikuti vitalitas ekonomi kota. Di era di mana kekhawatiran akan kepunahan kota-kota daerah semakin meningkat, Ulsan saat ini membuktikan sendiri bahwa bukan subsidi pemerintah atau keistimewaan administratif, melainkan daya saing industri dan penciptaan lapangan kerja yang sesungguhnya dapat menghidupkan kota, menciptakan permintaan hunian, dan menopang pasar properti.
※Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver ‘Pashong’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘3040 Budding Investor’s First Property Investment (2026)’, ‘Rewriting Korea’s Property User Manual (2025)’, ‘The Power of Gyeonggi Property (2024)’, ‘Absolute Principles of Seoul Property (2023)’, ‘Future of Incheon Property (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Property Investment (2022)’, ‘Korea Property Future Map (2021)’, dan ‘Only Places That Will Rise Will Rise from Now On (2020)’.