[비즈한국] Alasan mengapa 'pajak' dan 'pinjaman' muncul sebagai isu utama dalam pasar properti saat ini bukanlah hal yang sederhana. Ini bukan sekadar masalah harga, melainkan faktor struktural yang menentukan kemungkinan transaksi, keberlangsungan kepemilikan, dan realisasi keuntungan akhir.
Jika pasar properti di masa lalu dapat dijelaskan sebagian melalui analisis yang berpusat pada 'lokasi' dan 'pasokan', maka pasar saat ini baru dapat dipahami sepenuhnya jika kita juga memahami variabel institusional berupa pajak dan pinjaman.
Properti pada dasarnya adalah aset bernilai tinggi, dan sebagian besar transaksi bergantung pada leverage. Oleh karena itu, pinjaman adalah alat paling langsung yang menentukan likuiditas pasar. Jika pinjaman lancar, permintaan akan meluas, transaksi menjadi aktif, dan harga akan mendapat tekanan untuk naik. Sebaliknya, jika pinjaman dibatasi, jumlah orang yang mampu membeli akan berkurang, yang secara langsung menyebabkan lesunya transaksi dan penyesuaian harga.
Perubahan ini membuat pasar tidak lagi bisa dilihat sebagai satu kesatuan. Bahkan di Seoul yang sama, pasar dengan rentang harga yang dapat diakses melalui pinjaman dan pasar yang tidak, menunjukkan tren yang sangat berbeda. Pasar pertama mempertahankan arus yang relatif stabil karena didorong oleh permintaan riil, sementara pasar kedua bergerak secara terbatas oleh segelintir pembeli dengan daya beli tunai yang tinggi. Ini bukan sekadar perbedaan harga, melainkan perbedaan likuiditas dan, lebih jauh lagi, fragmentasi struktur pasar. Pada akhirnya, pinjaman bukan sekadar alat untuk menyesuaikan harga, melainkan variabel kunci yang menata ulang pasar itu sendiri.
Pasar sewa 'jeonse' (sewa dengan deposit besar) juga terkena dampak langsung dari regulasi keuangan. Dengan diperketatnya regulasi pinjaman dana jeonse, kapasitas pendanaan penyewa berkurang, yang menyebabkan menyusutnya permintaan jeonse atau beralih ke sewa bulanan. Pada saat yang sama, pemilik rumah menghadapi situasi di mana mereka sulit mendapatkan penyewa atau harus menyesuaikan kondisi sewa. Pasar jeonse bukanlah ranah independen yang terpisah dari pasar jual-beli, melainkan satu sistem yang terhubung erat melalui variabel umum yaitu pinjaman.
Pajak juga merupakan poros lain yang menggerakkan pasar. Pajak perolehan (akuisisi) menentukan biaya masuk, pajak kepemilikan menentukan keputusan untuk menahan aset dalam jangka panjang, dan pajak keuntungan modal (capital gains tax) menentukan waktu penjualan. Terutama pajak kepemilikan merupakan elemen yang membuat properti dipandang bukan sebagai 'aset', melainkan sebagai 'objek yang menimbulkan biaya'. Beban pajak kepemilikan di atas tingkat tertentu dapat memberikan tekanan jual bagi pemilik multi-properti, yang muncul dalam bentuk peningkatan jumlah properti yang ditawarkan di pasar.
Di saat yang sama, langkah strategis untuk menghindari beban pajak juga dapat menyebabkan distorsi pasar, seperti menunda transaksi atau memusatkannya pada waktu-waktu tertentu. Dalam hal ini, pajak harus dipahami bukan sekadar alat untuk menekan atau melonggarkan pasar, melainkan variabel yang menentukan waktu dan arah transaksi.
Pajak keuntungan modal sangatlah penting. Hal ini karena pajak inilah yang pada akhirnya menentukan hasil investasi. Meskipun mengalami kenaikan harga yang sama, keuntungan bersih yang diperoleh bisa sangat berbeda tergantung pada periode kepemilikan, persyaratan tempat tinggal, dan jumlah kepemilikan rumah. Hal ini juga berlaku sama bagi pemilik satu rumah. Jika persyaratan pengecualian pajak untuk satu rumah tangga satu rumah tidak terpenuhi, beban pajak yang tidak terduga dapat muncul, yang bisa berakibat fatal pada strategi pindah rumah (upgrade).
Pajak perolehan juga tidak boleh diabaikan. Ini berfungsi sebagai elemen yang menentukan tingkat pengembalian (return) sejak awal investasi. Bagi pemilik multi-properti atau badan hukum, tarif pajak bisa meningkat tajam, sehingga biaya investasi awal akan sangat berbeda tergantung pada struktur akuisisinya.
Oleh karena itu, investasi properti berkembang menjadi masalah yang bukan sekadar "membeli di harga berapa dan menjual di harga berapa", melainkan "dengan struktur apa kita membeli, bagaimana cara menahannya, dan di titik waktu mana kita menjualnya".
Dengan demikian, pajak dan pinjaman tidak bekerja sebagai elemen yang terpisah, melainkan sebagai satu sistem. Bagi mereka yang belum memiliki rumah, memahami pinjaman berarti memahami kemungkinan untuk masuk ke pasar. Jika tidak memahami tingkat pendapatan dan kondisi regulasi pinjaman dengan tepat, seseorang bisa kehilangan peluang meskipun dalam kondisi mampu membeli.
Sebaliknya, jika masuk ke pasar dengan pinjaman yang berlebihan, seseorang bisa menjadi rentan terhadap kenaikan suku bunga atau perubahan pendapatan. Oleh karena itu, orang yang belum memiliki rumah harus menilai bukan berdasarkan "rumah seharga berapa yang bisa saya beli", melainkan "tingkat struktur pelunasan seperti apa yang sanggup saya tanggung".
Pemilik satu rumah adalah kelompok utama yang harus mempertimbangkan pajak dan pinjaman secara bersamaan. Dalam proses pindah rumah, waktu penjualan rumah lama, waktu perolehan rumah baru, beban pajak saat menjadi pemilik dua rumah sementara, serta suksesi pinjaman dan kondisi eksekusi pinjaman baru saling terkait secara kompleks. Jika salah menilai salah satu saja dalam proses ini, seseorang mungkin tidak dapat menikmati efek kenaikan nilai aset yang diharapkan.
Bagi pemilik multi-properti, investasi menjadi mustahil tanpa pemahaman tentang struktur pajak. Diperlukan pengelolaan komprehensif yang mencakup pajak kepemilikan, pajak keuntungan modal, pajak perolehan, hingga pajak atas pendapatan sewa. Apalagi di lingkungan di mana tarif pajak bisa berubah drastis sesuai kebijakan, stabilitas keuntungan setelah pajak menjadi tolok ukur keputusan yang lebih penting daripada keuntungan modal jangka pendek.
Kesimpulannya, pasar properti saat ini sedang beralih dari pasar yang 'berpusat pada harga' menjadi pasar yang 'berpusat pada sistem'. Pajak dan pinjaman adalah poros utama dari sistem tersebut, dan investasi yang dilakukan tanpa memahaminya pasti akan mengandung ketidakpastian yang tinggi. Sebaliknya, investor yang memahami pajak dan pinjaman dengan tepat serta mampu memanfaatkannya secara strategis dapat menciptakan hasil yang sama sekali berbeda di pasar yang sama.
Daya saing sejati di pasar properti tidak lagi hanya terletak pada jumlah informasi atau kemampuan analisis lokasi. Hal itu terletak pada kemampuan untuk menafsirkan sistem dan merancangnya agar sesuai dengan struktur investasi seseorang. Pada akhirnya, pasar itu sederhana. Bagi orang yang siap, itu akan menjadi peluang, dan bagi orang yang tidak siap, itu hanya akan menjadi risiko.
※Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia menjalankan dan membawakan blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku-bukunya antara lain '3040 Beginner's First Real Estate Investment (2026)', 'Rewriting South Korea's Real Estate User Manual (2025)', 'The Power of Gyeonggi-do Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'South Korea's Real Estate Future Map (2021)', dan 'From Now On, Only Places That Will Rise, Will Rise (2020)'.