[비즈한국] Ada dua jenis ketakutan di pasar properti. Yang pertama adalah ketakutan untuk membeli, yaitu 'bagaimana jika harga turun setelah saya membelinya sekarang?', dan yang kedua adalah ketakutan tidak memiliki rumah, yaitu 'bagaimana jika saya harus hidup tanpa rumah sendiri selamanya?'. Yang menarik adalah, kedua ketakutan ini selalu ada bersamaan, namun mendominasi masyarakat secara bergantian tergantung pada kondisi pasar.
Saat ini, generasi 30-an dan 40-an di Korea Selatan sangat terperangkap dalam ketakutan yang pertama. Di tengah kesulitan tiga lapis berupa pengetatan regulasi yang berulang kali, pengurangan batas pinjaman, dan peningkatan beban pajak, suasana di mana kata 'memiliki rumah sendiri' terasa seperti kemewahan telah merajalela. Poin langganan perumahan (cheonyak) tidak kunjung terkumpul, harga sewa (jeonse) naik, dan harga jual tidak kunjung terkendali. Di tengah situasi itu, generasi 30-an dan 40-an perlahan-lahan mengundurkan diri dari pasar.
Namun, saya ingin mengatakan dengan tegas: justru sekarang adalah waktu yang bersejarah bagi generasi 30-an dan 40-an yang belum memiliki rumah. Saat ketakutan mendominasi pasar, di dalam ketakutan itulah peluang tersembunyi.
Untuk Siapa Regulasi Dibuat?
Kebijakan regulasi properti yang berlanjut selama beberapa tahun terakhir secara permukaan bertujuan untuk 'menstabilkan harga rumah' dan 'menekan pemilik rumah ganda'. Panah regulasi yang dilepaskan, mulai dari pajak perolehan properti yang tinggi, penguatan pajak properti komprehensif, kenaikan pajak keuntungan modal, hingga pengurangan rasio pinjaman (LTV/DTI), jelas menargetkan permintaan spekulatif dari pemilik banyak rumah.
Namun, fenomena aneh justru terjadi. Alih-alih pemilik banyak rumah yang harus membayar pajak lebih, mereka yang tidak memiliki rumah dan tidak ada kaitannya dengan pajak justru menjadi lebih takut. Alasannya sederhana. Karena kerumitan kebijakan bercampur dengan pemberitaan media yang provokatif, stigma psikologis bahwa 'sekarang bukan waktunya membeli rumah' telah tertanam di kalangan mereka yang belum memiliki rumah.
Jika kita melihat angka-angka dengan kepala dingin, situasinya sangat berbeda. Regulasi pajak bagi pemilik banyak rumah sebagian besar tidak berlaku bagi pembeli rumah tunggal yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal. Sebaliknya, pemerintah telah memberikan 'wortel' bagi mereka yang belum memiliki rumah, seperti memperkuat sistem langganan perumahan, memperluas pembebasan pajak perolehan bagi pembeli rumah pertama seumur hidup, dan menyediakan pinjaman kebijakan berbunga rendah seperti 'Teukrye Boogeumjari Loan'. Dengan kata lain, mereka yang tidak memiliki rumah dan gagal membaca arah regulasi dengan tepat, justru sedang menendang kesempatan mereka sendiri.
Ketakutan Menjadi 'Gelandangan Kilat', Hadapi Realitanya
Pada tahun 2020 dan 2021, saat harga apartemen melonjak dalam waktu singkat, lahirlah istilah baru: 'Byeorak-geoji' (gelandangan kilat). Istilah ini merujuk pada seseorang yang tidak memiliki rumah dan mendadak menjadi lebih miskin secara relatif, sementara orang-orang di sekitarnya menjadi kaya karena membeli rumah padahal mereka tidak melakukan apa-apa. Kata ini mengandung kepahitan dan penyesalan diri.
Yang penting adalah, ini bukan sekadar masalah kehilangan rasa percaya diri secara psikologis. Dari perspektif inflasi, tidak memiliki aset berarti menjadi lebih miskin secara riil seiring dengan penurunan daya beli mata uang. Uang tunai atau tabungan tidak mampu mengejar tingkat kenaikan harga barang. Sebaliknya, properti telah terbukti sebagai salah satu aset yang paling efektif untuk melindungi nilai dari inflasi dalam jangka panjang.
Yang perlu diperhatikan adalah fakta bahwa kesenjangan aset antara orang yang sudah memiliki rumah dan yang tidak, melebar secara eksponensial seiring berjalannya waktu. Bandingkan status aset seseorang yang membeli apartemen kelas menengah di Seoul 10 tahun lalu dengan seseorang yang hidup dengan sistem sewa (jeonse) selama periode yang sama. Bukan hanya kenaikan harga rumah. Jika memperhitungkan efek leverage dari pinjaman, ketiadaan beban pengembalian uang sewa, dan stabilitas tempat tinggal, kesenjangan tersebut muncul sebagai perbedaan kualitas hidup yang jauh melampaui angka-angka statistik. Jika Anda memahami struktur ini, Anda akan mulai melihat betapa berbahayanya memilih untuk mengabaikan pasar hanya karena alasan 'sekarang terlalu menakutkan'.
Jangan Kecilkan Impian Hanya Karena Pinjaman Berkurang
Memang benar bahwa batas pinjaman yang bisa didapat berkurang seiring dengan penguatan LTV (Loan-to-Value) dan DSR (Debt Service Ratio) akibat pengetatan regulasi. Rasa frustrasi generasi 30-an dan 40-an di poin ini sangat terasa. Keluhan seperti, "Dulu bisa meminjam lebih banyak" atau "Sekarang tidak punya kemampuan untuk membeli rumah sebanyak itu" sering muncul.
Di sini kita perlu mengubah sudut pandang. Regulasi pinjaman yang diperketat juga memiliki efek meredam permintaan spekulatif yang tidak bijak. Bagi pengguna akhir (end-user), ini berarti pesaing berkurang. Terutama dengan keluarnya investor yang mencoba memanfaatkan gap-investment atau leverage maksimal untuk membeli banyak properti, kini muncul kondisi di mana pilihan menjadi lebih luas bagi pembeli yang benar-benar membutuhkan satu rumah untuk ditinggali.
Selain itu, Anda harus secara aktif memanfaatkan produk keuangan kebijakan yang disediakan pemerintah bagi pembeli rumah pertama. Pinjaman khusus bayi baru lahir (newborn special loan), pinjaman Didimdol, dan Boogeumjari Loan dirancang dengan ketentuan yang lebih menguntungkan daripada suku bunga pasar. Jika memenuhi syarat, Anda dapat memperoleh pendanaan dalam jumlah yang cukup besar dengan suku bunga yang jauh lebih rendah daripada pinjaman umum. Sangat disayangkan bahwa masih banyak generasi 30-an dan 40-an yang bahkan tidak mengetahui keberadaan produk-produk kebijakan ini.
Urutan perencanaan dana haruslah seperti ini: pertama, pahami dengan tepat kekayaan bersih dan pendapatan yang dapat dibelanjakan, kemudian periksa kelayakan untuk produk keuangan kebijakan, hitung jumlah maksimal pendanaan yang bisa didapat, dan pilihlah area atau kompleks perumahan yang terjangkau dalam cakupan tersebut. Sebelum menyalahkan keterbatasan anggaran, menemukan pilihan terbaik dalam anggaran tersebut adalah pendekatan yang benar bagi pembeli rumah.
Lima Tindakan yang Harus Segera Dilakukan
Jika Anda masih merasa bingung tentang 'dari mana saya harus mulai' setelah membaca kolom ini, cobalah lakukan lima hal berikut sekarang juga:
Pertama, periksa status setoran tabungan langganan perumahan Anda dan optimalkan jumlah setoran bulanan. Jika belum mendaftar, lakukan hari ini. Buku tabungan perumahan adalah aset dasar yang harus dimiliki paling pertama.
Kedua, periksa apakah Anda memenuhi syarat untuk produk keuangan kebijakan. Periksa persyaratan untuk pinjaman Didimdol, pinjaman khusus bayi baru lahir, dan Boogeumjari Loan melalui situs web Dana Perumahan Nasional atau kantor cabang bank, dan cari tahu batas maksimal pinjaman yang bisa Anda dapatkan.
Ketiga, periksa harga transaksi nyata di area yang diminati secara berkala. Dengan mempelajari arus transaksi selama 3, 6, dan 12 bulan terakhir melalui sistem informasi harga transaksi Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, Anda akan mulai membangun kepekaan pasar.
Keempat, kunjungi lokasinya secara langsung. Properti yang hanya dilihat lewat peta atau aplikasi sangat berbeda dengan properti yang didatangi dengan kaki sendiri. Anda perlu merasakan infrastruktur sekitar, kegunaan transportasi, dan lingkungan hidup secara langsung untuk bisa mengambil keputusan yang tepat.
Kelima, mulailah belajar tentang properti. Satu buku, satu kolom, atau satu sesi seminar bisa bernilai puluhan juta won. Perbedaan antara mengetahui dan tidak mengetahui pasar pada akhirnya akan tercermin dalam perbedaan pilihan yang Anda ambil, dan pilihan itulah yang akan menciptakan kesenjangan aset 10 tahun ke depan.
Terakhir, Tentang Keberanian
Setiap peluang di dunia ini datang dengan mengenakan pakaian rasa takut. Jika itu adalah peluang yang bisa dikenali siapa pun dengan mudah, maka itu bukan lagi sebuah peluang. Keberanian untuk melangkah maju saat orang lain merasa takut dan menarik diri, itulah kebajikan yang paling berharga di dunia aset.
Saya sangat memahami ketakutan yang dirasakan generasi 30-an dan 40-an saat ini. Siapa yang tidak takut memiliki utang ratusan juta won? Kecemasan bahwa kebijakan bisa berubah tiba-tiba, kekhawatiran apakah harga akan jatuh setelah kita membeli, hingga rasa tidak sabar karena merasa tertinggal dari orang lain. Realitas memiliki rumah adalah saat semua emosi ini datang sekaligus.
Namun, lihatlah ke luar dari ketakutan itu. Bayangkan diri Anda 10 tahun lagi, melihat kembali pilihan ini. Apakah Anda diri Anda yang merasa lega karena, "Syukurlah saya membelinya saat itu," atau diri Anda yang menyesal, "Mengapa saya ragu-ragu saat itu?". Sejarah sudah memberikan jawabannya.
Jika tidak tahu, itu menakutkan; jika tahu, itu adalah peluang. Yang Anda butuhkan sekarang bukanlah waktu yang sempurna, melainkan keberanian untuk belajar dan mengambil keputusan. Saya berharap Anda tidak membiarkan ketakutan merampas waktu peluang yang tenang yang diciptakan oleh pasar yang lesu ini. Saya mendukung pembelian rumah pertama Anda.
Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai tim pemimpin di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pashong’s World Exploration' dan kanal YouTube 'Stew TV'. Bukunya meliputi 'Investasi Properti Pertama untuk Pemula 3040 (2026)', 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya yang Akan Naik yang Naik (2020)', dan lainnya.