[비즈한국] Tuan A, seorang pemilik rumah berusia akhir 60-an yang memiliki unit di apartemen Apgujeong Hyundai, Gangnam-gu, Seoul. Pada akhir Januari, ia telah mencapai kesepakatan dengan pembeli untuk menjual rumahnya seharga sekitar 6 miliar won antara bulan Juli dan Agustus tahun ini. Ia menerima uang muka sementara (garansi) sebesar 200 juta won, dan dijadwalkan untuk menandatangani kontrak resmi pada awal April. Tuan A segera memutuskan untuk membeli apartemen lain di Gangnam dan telah menyerahkan 200 juta won yang diterimanya tersebut sebagai uang muka sementara. Namun, baru-baru ini pembeli tersebut mengubah keputusannya. Ia memberi tahu, "Jika Anda tidak memotong harga sebesar 400 juta won, mari kita batalkan kontraknya. Saya akan merelakan uang muka sementara sebesar 200 juta won tersebut."
Karena harga penawaran (asking price) apartemen Tuan A baru-baru ini turun menjadi 5 miliar hingga 5,9 miliar won, pembeli menilai bahwa meskipun ia kehilangan 200 juta won, ia tetap bisa membeli properti lain dengan harga yang lebih murah. Tuan A kini berada dalam situasi sulit. Jika ia tidak berhasil menjual apartemennya, ia tidak akan bisa membeli apartemen baru tersebut. Terlebih lagi, uang 200 juta won yang diterima sebagai uang muka sementara harus dilaporkan sebagai pajak penghasilan komprehensif, dan dalam kasus ini, akan dikenakan pajak lebih dari 60 juta won. Jadi, jika transaksi jual-beli gagal, ia akan mengalami kerugian sebesar nominal pajak tersebut. Tuan A kini berada dalam dilema, apakah harus memberikan diskon 400 juta won atau membatalkan kontraknya.
Penurunan lebih dari 1 miliar won dari harga tertinggi
Tuan B, yang berencana menjual apartemen berukuran luas di Seocho-gu, Seoul, juga baru-baru ini menarik kembali propertinya dari pasar. Tuan B, yang hanya memiliki satu properti, awalnya ingin menjual karena khawatir pajak kepemilikan akan melonjak, namun situasi berubah drastis dalam beberapa bulan terakhir. Meski ia telah menurunkan harga penawaran sekitar 400 juta won atas saran agen real estat, calon pembeli yang biasanya datang hampir setiap minggu kini hampir tidak ada. Tuan B menjelaskan, "Dalam suasana seperti sekarang, sepertinya saya harus menurunkan harga lebih rendah dari harga penawaran saat ini agar bisa terjual. Jika biasanya ada satu atau dua tim yang datang melihat-lihat setiap minggu, selama tiga minggu terakhir hanya ada satu tim yang datang. Saat saya melihat harga penawaran properti lain dengan ukuran yang sama, sebagian besar sudah turun lebih dari 500 juta won."
Dengan anjloknya harga penawaran hingga lebih dari 500 juta won, kekhawatiran akan 'pembatalan kontrak' mulai menyebar di kompleks apartemen Gangnam. Padahal hingga beberapa bulan lalu, pasar dikuasai penjual (seller's market) di mana "harga ditentukan oleh penjual", namun kini pasar beralih menjadi pasar pembeli (buyer's market) seiring dengan melonjaknya jumlah properti di pasar akibat sinyal kebijakan pengetatan pajak kepemilikan oleh pemerintahan Lee Jae-myung. Terutama karena harga penawaran turun ratusan juta won hingga mencapai lebih dari 1 miliar won dari harga tertinggi, kasus di mana kontrak yang sudah ditandatangani dibatalkan atau dikhawatirkan akan batal semakin meningkat.
Dalam transaksi apartemen, biasanya uang muka sementara sebesar 100-200 juta won dipertukarkan, dan 10% dari total nilai transaksi dibayarkan saat kontrak resmi dibuat satu atau dua minggu kemudian. Namun, dengan tren penurunan harga yang terus berlanjut, muncul kasus di mana pembeli memilih untuk 'melepas kontrak'.
Seorang agen properti di Seocho-dong membocorkan, "Saat harga melonjak, pihak penjual sering kali membayar ganti rugi 100-200 juta won sebagai uang muka sementara atau 400-500 juta won sebagai uang kontrak untuk kemudian menjualnya dengan harga yang jauh lebih tinggi. Namun sekarang, kondisinya berbalik di mana pembeli mempertimbangkan untuk membatalkan kontrak karena berpikir mereka bisa membeli dengan harga lebih murah. Bahkan saat saya menghubungi calon pembeli yang sempat tertarik dan memberi tahu bahwa ada properti bagus, mereka cenderung bersikap menunggu dengan mengatakan 'sepertinya kita harus lebih bersabar untuk saat ini'."
Meskipun kontrak dibatalkan, 'uang muka sementara' tetap kena pajak
Penjual yang menerima uang muka sementara akibat pembatalan kontrak memang mendapatkan tambahan uang ratusan juta won seketika, namun mereka tidak bisa serta-merta merasa senang. Hal ini dikarenakan uang muka sementara tersebut diklasifikasikan oleh otoritas pajak sebagai 'objek pelaporan pajak penghasilan komprehensif'.
Denda akibat pembatalan kontrak properti harus dilaporkan sebagai pajak penghasilan komprehensif dengan menjumlahkannya ke penghasilan lain. Uang muka sementara yang sudah diserahkan kepada pihak lain untuk membeli apartemen baru tidak diakui sebagai biaya. Bahkan setelah dikurangi biaya-biaya terkait properti, sebagian besar tetap dihitung sebagai penghasilan, sehingga harus membayar pajak sekitar 30%. Jika seseorang menerima uang muka sementara sebesar 100 juta won sebagai denda, pajak yang harus dibayar mencapai lebih dari 20 juta won. Jika penjual adalah lansia yang sudah pensiun dan beralih menjadi peserta asuransi kesehatan mandiri, hal ini bisa memicu lonjakan premi asuransi kesehatan hingga lebih dari 1 juta won per bulan.
Akibatnya, belakangan ini pengacara atau akuntan pajak sering menerima konsultasi terkait 'pembatalan kontrak properti'. Mereka menjelaskan bahwa karena bentuk kontrak menjadi semakin kompleks—seperti bentuk transaksi di mana pembeli meminjam uang dari penjual atau adanya kewajiban izin transaksi lahan—kasus yang memperdebatkan 'tanggung jawab' semakin sering terjadi.
Seorang pengacara di Seocho-dong, Seoul, menjelaskan, "Dalam beberapa kesempatan terakhir, saya diminta memberikan konsultasi mengenai tanggung jawab dalam proses kontrak properti melalui perkenalan kenalan. Untuk apartemen di Gangnam, karena nilai kontraknya besar, setidaknya miliaran won, ketika masalah muncul, orang-orang cenderung memperdebatkan tanggung jawab. Karena perubahan pikiran sepihak seperti pembatalan kontrak tidak bisa dimintai pertanggungjawaban seperti ganti rugi, sepertinya tidak mudah untuk 'membeli dan menjual rumah dengan baik' di pasar yang sedang anjlok seperti ini."