[비즈한국] Pasar properti Korea Selatan selalu bergerak berpusat pada Seoul. Kebijakan juga dibuat berdasarkan standar Seoul, dan perhatian media pun terpusat di Seoul. Para investor juga cenderung bergerak di sekitar Seoul dan wilayah metropolitan, sementara pasar daerah relatif terabaikan. Secara paradoks, situasi ini justru menciptakan peluang baru di pasar properti daerah.
Jika kita mencermati pasar properti saat ini, ada satu perubahan penting yang terlihat. Sementara pasar yang berpusat di Seoul menunjukkan kondisi *overheat* dan regulasi secara bersamaan, kota-kota utama di daerah justru relatif dinilai terlalu rendah (*undervalued*). Ditambah lagi dengan perubahan struktur industri, perpindahan penduduk, perluasan jaringan transportasi, dan siklus pasokan, lingkungan investasi di kota-kota besar daerah kini memasuki fase yang berbeda dari masa lalu.
Secara khusus, kota-kota seperti Ulsan, Jeonju, Jinju, Yangsan, Geoje, Sejong, dan Cheongju bukanlah sekadar kota kecil di daerah. Ini adalah wilayah-wilayah yang memiliki mesin penggerak yang jelas, mulai dari basis industri, fungsi administratif, jaringan transportasi regional, hingga struktur masuknya penduduk. Penting untuk melihat satu per satu alasan mengapa kita harus memperhatikan kota-kota ini.
Pertama, regulasi di wilayah metropolitan dan beban harga yang tinggi memicu permintaan investasi di daerah. Pasar properti di wilayah metropolitan memiliki hambatan harga yang tinggi. Harga apartemen utama di Seoul telah naik ke level yang sulit dijangkau oleh kelas menengah. Ditambah lagi, berbagai regulasi seperti pembatasan pinjaman dan sistem izin transaksi tanah membuat pasar semakin kaku.
Dalam lingkungan seperti ini, dana investasi secara alami akan berpindah ke wilayah lain. Di masa lalu pun, kasus serupa pernah terjadi. Setiap kali harga rumah di Seoul melonjak, setelah jangka waktu tertentu, tren investasi selalu meluas ke kota metropolitan regional atau kota kecil utama di daerah.
Situasi saat ini tidak jauh berbeda. Beban harga dan lingkungan regulasi di Seoul mendorong investor untuk mencari pilihan baru. Alternatif tersebut adalah kota-kota utama di daerah yang memiliki basis industri dan infrastruktur kehidupan yang memadai. Ulsan, Cheongju, Sejong, dan Jeonju sudah berperan sebagai pusat ekonomi di wilayahnya masing-masing, serta menjadi inti dari kawasan hunian regional yang mencakup kota-kota di sekitarnya. Wilayah-wilayah inilah yang paling pertama terkena dampak ketika dana dari wilayah metropolitan berpindah.
Kedua, properti daerah telah melewati penyesuaian yang cukup lama. Salah satu prinsip penting dalam pasar properti adalah siklus harga. Setelah kenaikan, akan ada penyesuaian, dan setelah penyesuaian, akan ada kenaikan kembali.
Pasar properti daerah telah mengalami penyesuaian yang signifikan selama beberapa tahun terakhir. Beberapa kota di daerah bahkan mengalami penurunan harga atau stagnasi jangka panjang akibat peningkatan unit yang tidak terjual dan penurunan transaksi. Namun, justru di sinilah peluang baru tercipta.
Dasar dari investasi bukanlah membeli saat mahal, melainkan saat murah. Pasar daerah telah mengalami penyesuaian harga yang signifikan, dan di beberapa wilayah bahkan muncul kasus di mana properti diperdagangkan di bawah harga jual perdana (*pre-sale*). Dalam jangka panjang, ini bisa menjadi peluang yang langka. Kota industri seperti Ulsan, Geoje, dan Jinju memang dipengaruhi oleh siklus ekonomi, namun memiliki karakteristik di mana pasar akan bangkit kembali dengan cepat begitu pemulihan industri dimulai. Di masa lalu, pasar properti di Geoje dan Ulsan sempat bangkit dengan cepat seiring pulihnya industri perkapalan. Pasar daerah saat ini berada di posisi yang dekat dengan titik terendah siklus tersebut.
Ketiga, perubahan struktur industri meningkatkan nilai kota-kota di daerah. Faktor terpenting saat melihat kota di daerah adalah basis industrinya.
Ulsan adalah kota industri yang mewakili Korea Selatan. Klaster manufaktur yang berpusat pada Hyundai Motor005380 dan Hyundai Heavy Industries masih merupakan yang terbesar di tingkat nasional. Baru-baru ini, industri hidrogen dan energi ramah lingkungan mulai menjadi mesin pertumbuhan baru. Geoje juga merupakan kota yang kembali dilirik seiring pemulihan industri perkapalan. Dengan meningkatnya permintaan *offshore plant* global, industri perkapalan kini menunjukkan tren kebangkitan.
Cheongju memiliki basis yang kuat dalam industri semikonduktor. Seiring dengan investasi skala besar dari SK Hynix00660, Cheongju telah berkembang menjadi salah satu kota industri terbesar di wilayah Chungcheong. Kota Sejong memiliki fungsi unik sebagai ibu kota administratif. Dengan konsentrasi kementerian pusat dan lembaga publik, serta diskusi yang terus berlanjut mengenai pembangunan gedung parlemen Sejong dan kantor kedua presiden, status kota ini semakin diperkuat.
Pada akhirnya, kota-kota ini bukanlah sekadar kota daerah, melainkan kota-kota yang memiliki peran ekonomi yang jelas.
Keempat, perluasan jaringan transportasi regional meningkatkan nilai kota-kota daerah. Salah satu kata kunci penting di pasar properti saat ini adalah revolusi transportasi. KTX, SRT, dan berbagai jaringan kereta regional secara dramatis memangkas waktu perjalanan antar wilayah. Jika di masa lalu kota daerah merupakan ruang yang terisolasi dari wilayah metropolitan, kini situasinya telah berubah total.
Misalnya, Ulsan sedang membentuk sumbu kota baru di sekitar Stasiun KTX Ulsan. Pengembangan kawasan stasiun Ulsan kini berkembang menjadi kota kompleks yang menggabungkan industri dan hunian. Yangsan juga merupakan kota yang integrasi kehidupan sehari-harinya dengan Busan sedang berlangsung cepat. Seiring perluasan transportasi kereta perkotaan Busan dan jaringan transportasi regional, Yangsan kini telah menjadi bagian dari kawasan kehidupan Busan. Cheongju juga terletak di sumbu utama *Megacity* Chungcheong yang berpusat pada Sejong, Daejeon, dan Osong. Pembentukan kawasan regional yang luas ini merupakan faktor yang secara signifikan meningkatkan potensi pertumbuhan kota di masa depan.
Dalam pasar properti, jaringan transportasi bukanlah sekadar fasilitas kenyamanan, melainkan elemen yang mengubah struktur ekonomi kota itu sendiri.
Kelima, struktur pasokan kota-kota utama daerah sedang berubah. Faktor penting lainnya dalam menganalisis pasar properti daerah adalah siklus pasokan. Banyak kota di daerah dulunya mengalami masalah pasokan berlebih. Namun, selama beberapa tahun terakhir, pasokan baru berkurang secara signifikan akibat kelesuan industri konstruksi dan pasar penjualan perdana (*pre-sale*).
Pasar properti selalu bergerak dalam keseimbangan antara pasokan dan permintaan. Dalam situasi pasokan yang menyusut, jika permintaan pulih, harga secara alami akan menerima tekanan untuk naik. Di berbagai kota daerah seperti Ulsan, Jeonju, Jinju, dan Cheongju, volume unit hunian siap huni sudah mulai berkurang. Penurunan pasokan ini bisa menjadi sinyal penting bagi kebangkitan pasar di masa depan.
Keenam, infrastruktur kehidupan di kota-kota daerah sedang meningkat pesat. Perubahan lain di kota-kota daerah adalah peningkatan kualitas infrastruktur kehidupan. Di masa lalu, persepsi bahwa lingkungan hidup di daerah tertinggal dibandingkan wilayah metropolitan sangat kuat. Namun baru-baru ini, berbagai infrastruktur seperti pendidikan, medis, dan fasilitas budaya berkembang pesat.
Kota Sejong dinilai sebagai salah satu kota dengan lingkungan pendidikan terbaik di negara ini. Cheongju dan Jeonju juga merupakan kota dengan infrastruktur pendidikan yang kuat, berpusat pada universitas dan lembaga penelitian. Ulsan dan Geoje, meski memiliki citra kuat sebagai kota industri, juga merupakan kota dengan lingkungan alam dan kondisi hunian yang sangat baik. Lingkungan kehidupan seperti ini menjadi faktor penting yang mendorong masuknya penduduk dalam jangka panjang.
Alasan sebenarnya untuk melihat daerah sekarang
Hal terpenting dalam investasi properti adalah membaca arus. Pasar properti Korea Selatan saat ini berada di titik balik yang besar. Wilayah metropolitan tetap kuat, namun memiliki keterbatasan berupa beban harga dan regulasi. Di sisi lain, kota-kota utama di daerah sedang menciptakan peluang baru setelah melewati penyesuaian yang panjang. Kota-kota seperti Ulsan, Jeonju, Jinju, Yangsan, Geoje, Sejong, dan Cheongju bukanlah sekadar kota kecil. Mereka adalah kota pusat ekonomi regional yang menggabungkan berbagai elemen, mulai dari industri, administrasi, transportasi, hingga infrastruktur kehidupan.
Dalam pasar properti, peluang selalu muncul tepat sebelum orang lain mulai memperhatikannya. Pasar yang sudah mendapat perhatian semua orang biasanya sudah terlambat. Inilah alasan mengapa kita harus melirik kota-kota utama di daerah sekarang. Jika Anda bergerak setelah pasar pulih sepenuhnya, besar kemungkinan harga sudah naik cukup tinggi.
Namun, pada fase awal setelah penyesuaian seperti sekarang, terdapat peluang untuk masuk dengan harga yang relatif rendah. Pasar properti pada akhirnya adalah permainan waktu dan kesabaran. Jika Anda memilih wilayah yang memiliki basis industri dan daya saing kota dari perspektif jangka panjang, Anda akan menemukan peluang yang cukup di pasar daerah.
Mari kita perluas sedikit sudut pandang investasi yang hanya terpaku pada Seoul. Masih ada banyak kota di Korea Selatan yang memiliki potensi pertumbuhan. Dan peluang itu sedang tercipta secara diam-diam bahkan di saat ini.
Kim Hak-ryeol, kepala Lembaga Riset Properti Smart Tube yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Kantor Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'Stew TV'. Penulis buku 'Panduan Penggunaan Properti Korea Kembali Ditulis (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.