[비즈한국] 9 Mei 2026 bukanlah sekadar tanggal berakhirnya kebijakan pajak. Itu adalah hari di mana harapan yang selama beberapa tahun terakhir diandalkan oleh pasar, yaitu "pasti akan diperpanjang lagi," akhirnya berakhir. Pemerintah secara resmi mengumumkan pada 12 Februari bahwa penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik rumah ganda akan berakhir pada 9 Mei sesuai jadwal, dan Presiden sendiri pada 25 Januari telah memutus harapan perpanjangan dengan menyatakan, "Pengakhiran pada 9 Mei 2026 sudah ditetapkan sejak Februari 2025."
Namun, untuk mengurangi kebingungan, pemerintah juga merilis langkah-langkah tambahan yang memberikan masa tenggang 4 atau 6 bulan untuk pelunasan saldo dan pendaftaran (registrasi) tergantung pada wilayah bagi kontrak yang dibuat sebelum 9 Mei. Dengan kata lain, 9 Mei bukanlah regulasi kejutan untuk mengejutkan pasar, melainkan titik akhir dari sistem yang telah diumumkan sebelumnya, sekaligus titik balik yang mengubah struktur harapan para pelaku pasar.
Pada titik ini, ada kesalahpahaman yang harus diluruskan terlebih dahulu. Klaim bahwa harga rumah akan langsung anjlok setelah 9 Mei itu berlebihan, sebaliknya, pandangan bahwa harga akan langsung melonjak setelah dampak regulasi berakhir juga terlalu terburu-buru. Pasar saat ini tidak bergerak ke satu arah. Berdasarkan data Korea Real Estate Board per minggu pertama Maret, harga jual apartemen nasional naik 0,04% dan harga sewa Jeonse naik 0,07%, sementara harga jual di Seoul naik 0,09%, namun beberapa wilayah kelas atas seperti Distrik Gangnam, Distrik Songpa, dan Distrik Yongsan menunjukkan tren penyesuaian.
Seoul secara keseluruhan naik, namun ada distrik di dalam Seoul yang mengalami penurunan; wilayah metropolitan kuat, tetapi daerah lain terpecah tergantung lokasinya—ini adalah tren yang beragam. Ini berarti bahwa pasar setelah 9 Mei kemungkinan besar tidak akan mengalami "penurunan serentak nasional" atau "kenaikan serentak nasional," melainkan akan mengikuti lintasan yang sangat berbeda tergantung pada lokasi, penawaran-permintaan, dan sensitivitas kebijakan.
Justru yang lebih penting untuk diperhatikan saat ini daripada harga jual adalah sewa Jeonse. Sinyal kunci pasar baru-baru ini muncul dari perubahan struktur sewa sebelum terlihat pada harga jual. Menurut Statistik Perumahan Januari 2026 dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, porsi sewa bulanan (wolse) dalam transaksi sewa mencapai rekor tertinggi sebesar 66,8%. Transaksi Jeonse menurun sementara sewa bulanan dan semi-bulanan meningkat pesat, dengan porsi sewa bulanan melonjak lebih dari 20 poin persentase dalam empat tahun dari 45,6% pada Januari 2022.
Ini bukan sekadar perubahan metode transaksi. Ini berarti struktur leverage Jeonse yang selama ini menopang pasar perumahan Korea sedang melemah, dan seiring meningkatnya tekanan jual bagi pemilik rumah ganda, sebagian properti yang disewakan mungkin beralih ke pasar jual, sehingga pasokan Jeonse bisa semakin berkurang. Pemerintah beranggapan bahwa jika pemilik rumah ganda menjual rumahnya, permintaan sewa juga akan berkurang, namun di lapangan, ada kemungkinan besar bahwa permintaan tanpa rumah yang tidak beralih ke pembelian akan bertahan lebih lama di pasar sewa. Oleh karena itu, medan pertempuran pertama setelah 9 Mei mungkin bukan pasar jual, melainkan pasar Jeonse.
Selain itu, indikator pasokan sama sekali tidak berada pada level yang menenangkan. Data Statistik Perumahan Januari 2026 yang dirilis akhir Februari menunjukkan izin pembangunan nasional sebanyak 16.531 unit, turun 26,4% dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya, dan izin di Seoul sebanyak 1.226 unit, turun 55,9%. Laporan juga menyebutkan penyelesaian konstruksi nasional mencapai 22.340 unit, turun 46,5% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, dan dimulainya konstruksi di Seoul sebanyak 741 unit, turun 63,7%.
Pasokan dirasakan melalui dimulainya konstruksi dan penyelesaian, bukan melalui pengumuman. Penurunan izin dan pembangunan saat ini akan kembali menjadi kekurangan hunian dalam 1–3 tahun ke depan, bukan harga hari ini. Tidak peduli berapa banyak rencana pasokan yang dikeluarkan pemerintah, pasar melihat 'penghunian' (pindahan), bukan 'rencana'. Karena inilah sulit untuk menyimpulkan bahwa meskipun harga jual sempat melambat setelah 9 Mei, itu akan langsung berlanjut menjadi tren penurunan jangka menengah-panjang. Ini karena adanya jeda waktu pasokan.
Melihat volume hunian yang dijadwalkan dalam 2 tahun ke depan, kita juga harus berhati-hati dengan optimisme. Berdasarkan data yang dirilis Korea Real Estate Board dan Real Estate R114 pada 27 Februari, total volume hunian apartemen nasional selama 2 tahun dari 2026 hingga 2027 adalah 414.906 unit, dan 220.954 unit untuk wilayah metropolitan. Seoul mencatat total 44.355 unit selama 2 tahun (27.158 unit pada 2026 dan 17.197 unit pada 2027). Meskipun angka tersebut tidak bisa dikatakan 'tidak ada pasokan sama sekali', jika mempertimbangkan total skala permintaan Seoul dan fenomena konsentrasi pada wilayah favorit, sulit untuk melihat pasokan ini cukup untuk mengatasi kekurangan yang dirasakan.
Terlebih lagi, angka-angka ini adalah estimasi per akhir Desember 2025, dan jika keterlambatan jadwal dihitung, hunian aktual bisa lebih sedikit. Singkatnya, penentu pasar setelah 9 Mei bukanlah tarif pajak itu sendiri, melainkan 'berapa banyak rumah yang terjual tidak lagi tersedia di pasar sewa' dan 'apakah rumah yang baru masuk sudah cukup', dan data yang ada sejauh ini tidak begitu optimis untuk poin kedua.
Suku bunga memang variabel, tetapi sulit melihatnya sebagai kartu yang bisa mengubah arah pasar dalam sekejap. Bank of Korea mempertahankan suku bunga acuan pada 2,50% pada 26 Februari. Keputusan ini didasarkan pada keyakinan bahwa meskipun inflasi bergerak di sekitar target, pertumbuhan lebih baik dari perkiraan dan risiko stabilitas keuangan terus berlanjut. Di satu sisi, ini berarti tidak ada guncangan kenaikan suku bunga yang mendadak, tetapi di sisi lain, pelonggaran yang cukup untuk mendorong pasar naik secara signifikan juga tidak akan terjadi dalam waktu dekat.
Dengan kata lain, pasar setelah 9 Mei bukanlah pasar di mana 'penurunan suku bunga menutupi semua berita buruk' dan bukan pula pasar di mana 'kenaikan suku bunga membuat orang melepaskan properti secara massal'. Pada akhirnya, pasar setelah berakhirnya pajak kemungkinan besar akan lebih ditentukan oleh penawaran-permintaan daripada harga, terutama penawaran-permintaan Jeonse dan kekuatan permintaan efektif di setiap daerah.
Jadi, apa yang akan terjadi segera setelah 9 Mei? Pertama, kemungkinan properti dari pemilik rumah ganda akan bertambah sekali lagi. Transaksi jual apartemen di Seoul pada Januari sudah mencapai 5.945 unit, naik 22,0% dibandingkan bulan sebelumnya, dan beberapa laporan menafsirkan ini sebagai transaksi proaktif menjelang berakhirnya tenggat 9 Mei. Artinya, pergerakan penjual yang ingin menghindari berakhirnya pajak dan pembeli yang ingin mengamankan properti sebelumnya sudah terjadi lebih awal.
Aliran ini kemungkinan besar akan berlanjut hingga tepat sebelum 9 Mei, dan setelah itu, volume transaksi bisa turun sekali karena properti murah yang bisa dikontrak sudah banyak terserap. Yang penting adalah volume transaksi, bukan harga. Pasar segera setelah 9 Mei kemungkinan besar akan menunjukkan 'kekosongan transaksi' daripada 'anjloknya harga'. Ini karena pembeli akan lebih banyak menimbang-nimbang, dan penjual akan menghitung ulang keuntungan setelah pajak.
Kedua, wilayah yang sensitif terhadap sistem izin transaksi tanah dan kebijakan seperti 3 distrik Gangnam dan Yongsan mungkin memiliki tekanan penyesuaian jangka pendek yang lebih besar. Dalam statistik terbaru, wilayah-wilayah ini menunjukkan penurunan atau stagnasi bahkan di tengah tren kenaikan Seoul secara keseluruhan. Tempat-tempat seperti ini memiliki harga tinggi, sensitif terhadap sinyal kebijakan, dan memiliki simbolisme besar sehingga pembeli mudah bersikap menunggu dan melihat.
Sebaliknya, meski berada di Seoul, wilayah seperti Gangseo, Yangcheon, Yeongdeungpo, Seongbuk, Gwangjin, dan Dongdaemun yang didukung oleh permintaan hunian nyata (real demand) mungkin relatif kokoh. Di wilayah metropolitan, daerah yang menggabungkan lokasi favorit dan infrastruktur kehidupan seperti Suji di Yongin, Hanam, dan Dongtan kemungkinan besar akan bertahan. Pada akhirnya, esensi pasar setelah 9 Mei bukanlah 'Seoul vs Daerah', melainkan pertarungan antara 'wilayah simbolis yang tertekan oleh kebijakan' vs 'wilayah alternatif yang didukung oleh permintaan nyata'.
Ketiga, daerah lebih kompleks. Dilihat dari rata-rata nasional, daerah juga mempertahankan tren kenaikan, namun kenyataannya, wilayah di mana pemulihan muncul seperti Busan/Ulsan berdampingan dengan wilayah yang stagnan seperti Daegu/Gwangju, serta daerah yang terus menurun. Penjualan tidak laku (unsold) mencapai 66.576 unit secara nasional pada akhir Januari, dan penjualan tidak laku setelah penyelesaian meningkat menjadi 29.555 unit. Penjualan tidak laku di wilayah metropolitan meningkat dan di daerah menurun, tetapi secara skala absolut, daerah tetap lebih besar.
Oleh karena itu, pasar daerah setelah 9 Mei akan jauh lebih dipengaruhi oleh 'beban hunian, penjualan tidak laku, lapangan kerja daerah, dan permintaan baru' daripada 'berakhirnya pajak'. Hanya karena properti pemilik rumah ganda di Seoul bertambah, tidak berarti masalah penjualan tidak laku di daerah teratasi, dan hanya karena Seoul bertahan, tidak berarti seluruh daerah akan bangkit bersama. Fase ini kemungkinan besar akan disertai dengan diferensiasi tidak hanya antara wilayah metropolitan dan daerah, tetapi juga diferensiasi di dalam daerah itu sendiri.
Mengakhiri penangguhan pajak keuntungan modal pemilik rumah ganda bisa disebut sebagai 'normalisasi'. Memang benar Presiden menjelaskannya sebagai masalah penyelesaian ketidaknormalan dan kembalinya ke masyarakat yang dapat diprediksi. Namun, kata normalisasi tidak serta merta mengarah pada stabilisasi pasar. Sistem bergerak dengan niat, tetapi pasar bergerak mengikuti struktur. Jika hanya harga jual yang ditekan di tengah struktur di mana Jeonse berkurang, sewa bulanan bertambah, dan pasokan melambat, udara dari balon yang ditekan bisa berpindah ke pasar sewa dan harga wilayah inti.
Baik pajak, pinjaman, maupun regulasi transaksi, untuk menstabilkan pasar pada akhirnya diperlukan pasokan yang cukup dan jadwal pasokan yang dapat diprediksi. Jika tidak, meskipun terlihat tenang dalam jangka pendek, dalam beberapa bulan ke depan akan kembali dengan harga Jeonse yang lebih tinggi dan polarisasi yang lebih parah.
Jadi, jika pasar properti setelah 9 Mei dirangkum dalam satu kalimat: Penjualan mungkin melambat sejenak, tetapi kemungkinan besar kendali pasar akan kembali dipegang oleh Jeonse dan pasokan. Meskipun properti pemilik rumah ganda keluar sekali lagi dan menekan harga di wilayah simbolis, sulit untuk mengaitkannya dengan penurunan jangka panjang di seluruh wilayah inti yang berbasis permintaan nyata. Di Seoul dan wilayah favorit metropolitan, dampak kekurangan pasokan mungkin berlangsung lebih lama daripada guncangan kebijakan, dan bagi daerah, diferensiasi penjualan tidak laku dan ekonomi lokal akan menjadi variabel yang lebih besar daripada masalah pajak.
Pada akhirnya, 9 Mei bukanlah titik awal pasar turun, bukan pula sinyal dimulainya pasar naik. Itu adalah tanggal di mana pasar properti Korea sekali lagi beralih dari 'waktu pajak' ke 'waktu penawaran-permintaan'. Dan sebagaimana tidak ada kebijakan yang bisa mengalahkan pasar, slogan yang menentang penawaran-permintaan pun tidak akan bertahan lama.
Jika pemerintah ingin menstabilkan pasar setelah 9 Mei, diperlukan pasokan yang lebih cepat, bukan slogan yang lebih kuat. Jika pelaku pasar ingin bersiap setelah 9 Mei, mereka harus melihat Jeonse dan volume hunian terlebih dahulu daripada tajuk utama berita. Dan ada satu hal yang harus kita semua ingat. Pasar properti tidak berakhir dengan satu baris tarif pajak. Meskipun pajak bisa mengubah arah, pada akhirnya yang menciptakan tren adalah penawaran dan permintaan, serta kekuatan permintaan nyata yang bertahan di antaranya. Kali ini pun tidak akan menjadi pengecualian.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pasyon's World Exploration' dan YouTube 'Stew TV'. Bukunya antara lain 'Buku Petunjuk Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dll.