[비즈한국] Kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung, kini benturan frontal antara 'perlindungan hunian' dan 'tekanan kepemilikan non-penghuni' dimulai.
Kontroversi seputar penjualan apartemen Presiden Lee Jae-myung di Bundang bukanlah masalah pelepasan aset pribadi semata. Masalah ini merupakan peristiwa politik yang merangkum arah, tingkat intensitas, dan prioritas kebijakan properti pemerintahan baru. Kantor Kepresidenan menjelaskan latar belakang keputusan Presiden Lee yang menjual apartemennya di Bundang-gu, Seongnam pada 27 Februari 2026 sebagai "keinginan untuk menunjukkan komitmen menormalkan pasar properti secara langsung."
Apartemen ini memiliki luas eksklusif 164㎡ dan dijual seharga 2,9 miliar won. Kantor Kepresidenan menyatakan bahwa harga tersebut lebih rendah dari harga transaksi riil tahun sebelumnya dan harga pasar saat ini. Namun, per 28 Februari, Kantor Kepresidenan menegaskan bahwa penjualan belum sepenuhnya selesai dan pengumuman resmi akan dilakukan setelah proses rampung. Presiden Lee sendiri menjelaskan bahwa "Ini dijual bukan karena masalah uang, melainkan untuk menjalankan tanggung jawab sebagai pejabat publik."
Adegan ini penting bukan karena seunit rumah di Bundang, melainkan karena fakta bahwa Presiden mulai mendorong pesan kebijakan melalui tindakannya sendiri. Ada dua cara pemerintah menangani sektor properti. Pertama, menekan pasar melalui kata-kata, dan kedua, puncak tertinggi kekuasaan mengirimkan sinyal ke pasar melalui tindakan simbolis secara langsung.
Isu penjualan kali ini lebih condong ke cara yang kedua. Dengan kata lain, pemerintah baru telah memperjelas bahwa mereka akan menggunakan bingkai "Arah kebijakan sudah ditentukan, dan Presiden sendiri tidak terkecuali." Ini bukan sekadar peristiwa, melainkan proses akumulasi legitimasi politik untuk membenarkan kombinasi kebijakan pajak, keuangan, dan regulasi di masa depan.
Lalu, apa substansi kebijakan yang ditunjukkan oleh sinyal ini? Pertama dan yang paling jelas adalah berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang berat bagi pemilik properti ganda. Melalui pengumuman resmi pada 12 Februari, pemerintah menegaskan bahwa penangguhan pajak tambahan bagi pemilik properti ganda akan berakhir sesuai jadwal pada 9 Mei 2026. Pada saat yang sama, mereka juga merilis beberapa langkah pelengkap dengan mempertimbangkan zona izin transaksi tanah dan realitas rumah yang dihuni oleh penyewa.
Untuk zona penyesuaian baru, mereka yang menandatangani kontrak jual beli hingga 9 Mei diizinkan untuk menghindari pajak tambahan jika menjual dalam waktu 6 bulan sejak tanggal kontrak, dan kewajiban tinggal riil untuk rumah yang sedang disewakan ditangguhkan dalam batas tertentu. Intinya sederhana: mengakhiri penangguhan adalah harga mati, namun hanya akan memberikan pelengkap untuk mengurangi guncangan pasar dan ketidaknyamanan warga. Itulah alasan mengapa pemerintah menekankan pada prediktabilitas dan kepercayaan kebijakan.
Pernyataan terbaru Presiden Lee Jae-myung melangkah lebih jauh. Pada 26 dan 27 Februari, Presiden menyatakan, "Kami akan menciptakan situasi di mana menjual properti lebih menguntungkan daripada memilikinya, tidak hanya bagi pemilik properti ganda, tetapi juga bagi pemilik satu rumah yang bersifat investasi atau spekulatif bukan untuk hunian," dan memperingatkan bahwa "rumah berharga sangat tinggi akan menanggung beban dan regulasi yang setara dengan ibu kota negara maju."
Selain itu, dalam konferensi pers tahun baru pada 21 Januari, ia mengungkapkan pandangan negatif terhadap pemotongan pajak khusus untuk kepemilikan jangka panjang atas properti investasi/spekulasi. Ini adalah perubahan yang sangat signifikan. Hal ini berarti target kebijakan tidak lagi hanya terbatas pada pemilik properti ganda dalam arti tradisional, melainkan meluas ke pemilik satu rumah yang tidak ditinggali, pemilik satu rumah yang sangat mahal, hingga struktur penghematan pajak untuk kepemilikan jangka panjang.
Namun, jangan sampai melewatkan satu petunjuk penting di sini. Dalam konferensi pers yang sama pada 21 Januari, Presiden Lee juga dengan jelas mengungkapkan persepsi bahwa satu rumah yang ditinggali sendiri adalah objek perlindungan. Pernyataan dengan maksud bahwa "Hunian hanya boleh satu, dan rumah satu-satunya seperti itu harus dilindungi," adalah sinyal bahwa pemerintah baru tidak bermaksud menjadikan semua pemilik satu rumah sebagai musuh. Selain itu, saat itu Presiden juga mengatakan, "Saat ini, kami tidak terlalu mempertimbangkan penggunaan kebijakan properti melalui sistem perpajakan."
Pasar mengamati sikap ini dengan asumsi bahwa setidaknya sebelum pemilihan daerah pada 3 Juni, tindakan tekanan selektif dan langkah simbolis akan muncul lebih dulu daripada perang total seperti kenaikan pajak kepemilikan yang luas. Pada akhirnya, poros kebijakan bukanlah 'perlindungan satu rumah', melainkan 'perlindungan hunian riil', dan sebaliknya, bukan 'regulasi satu rumah', melainkan 'regulasi kepemilikan non-penghuni dan properti mahal'.
Fakta bahwa Presiden telah menjual rumahnya yang tidak ditinggali ke pasar memiliki kekuatan simbolis yang kuat. Namun, simbol saja tidak dapat mengubah penawaran dan permintaan. Terlebih lagi, rumah ini diketahui sebagai Kumho 1-danji di Desa Yangji, Bundang, yang mencerminkan harapan penataan ulang kota baru tahap pertama. Menurut laporan terbaru, kompleks ini memiliki harga pasar sekitar 2,9 miliar won di tengah harapan rekonstruksi, dan seluruh proyek rekonstruksi Desa Yangji dibicarakan sebagai proyek pemeliharaan terbesar di Bundang. Meskipun pelepasan aset semacam ini mungkin memiliki efek untuk mencegah kontroversi konflik kepentingan pejabat, itu tidak menjadi solusi struktural yang secara langsung mengubah arah pasar Bundang atau wilayah Gangnam.
Sebaliknya, yang perlu dibaca dari masalah ini adalah filosofi properti pemerintah baru. Presiden Lee baru-baru ini menilai bahwa "tanda-tanda uang yang tertahan di properti mengalir ke pasar modal yang produktif adalah hal yang menggembirakan," dan menyinggung tentang "pembubaran republik properti yang menghancurkan bangsa." Pernyataan-pernyataan ini bukan sekadar retorika. Pemerintah baru tampaknya menjadikan tujuan keseluruhan kebijakan ekonomi untuk menarik properti keluar dari panggung utama akumulasi aset dan memindahkan dana ke pasar keuangan dan investasi produktif.
Dengan kata lain, kebijakan properti tidak berhenti pada kebijakan perumahan, tetapi masuk sebagai bagian dari kebijakan alokasi modal. Dari perspektif ini, penjualan rumah Bundang oleh Presiden juga dibaca bukan sebagai penjualan pribadi, melainkan deklarasi bahwa "pihak politik juga tidak akan lagi terlihat seperti penerima manfaat dari properti yang tak terkalahkan."
Masalahnya dimulai dari sini. Arah untuk mengalihkan dana dari properti ke pasar modal mungkin dapat dipahami secara legitimasi. Namun, pasar perumahan bukanlah pasar saham. Perumahan adalah aset investasi sekaligus kebutuhan hidup, dan terkait erat dengan pasar sewa, perpindahan penghuni riil, permintaan pendidikan, kedekatan dengan tempat kerja, persiapan masa tua, dan pembagian generasi. Oleh karena itu, kepercayaan bahwa pasar dapat dinormalkan hanya dengan tekanan kepemilikan selalu berbahaya.
Baik itu pajak kepemilikan, pajak keuntungan modal, maupun regulasi pinjaman, semua itu mungkin bisa menekan pasar, tetapi tidak bisa menciptakan hunian pengganti. Pajak mungkin bisa mengubah arah transaksi, tetapi tidak bisa mengompensasi absennya pasokan. Pemerintah yang mengabaikan kebenaran ini selalu menyatakan kemenangan setelah hanya melihat stabilitas penurunan tepat setelah pengumuman kebijakan, namun beberapa kuartal kemudian menghadapi harga rumah yang lebih mahal dan kecemasan sewa yang lebih parah.
Lalu, bagaimana kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung selanjutnya akan berkembang? Pertama, ada kemungkinan besar bahwa kebijakan yang memaksimalkan keluarnya properti ke pasar akan berlanjut hingga 9 Mei. Menjelang berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik properti ganda, mereka mungkin akan sedikit menurunkan hambatan transaksi melalui langkah pelengkap, namun tidak akan melakukan perpanjangan tambahan yang mengguncang kepercayaan kebijakan. Kedua, ada kemungkinan besar bahwa standar regulasi akan lebih diperinci dari 'jumlah rumah' menjadi 'status hunian, tingkat harga, dan tujuan kepemilikan'. Pernyataan Presiden sudah menunjukkan arah tersebut dengan jelas.
Ketiga, ada kemungkinan besar bahwa pemilik satu rumah yang tidak ditinggali dan pemilik satu rumah yang sangat mahal akan menjadi target berikutnya. Ada ruang untuk meninjau kartu seperti perbaikan pemotongan pajak khusus untuk kepemilikan jangka panjang, penyesuaian beban kepemilikan rumah mahal, dan penguatan verifikasi status hunian. Keempat, sebelum pemilihan daerah, ada kemungkinan besar bahwa langkah simbolis dan tekanan selektif akan diutamakan daripada penguatan pajak kepemilikan secara menyeluruh. Ini berkaitan langsung dengan beban politik kebijakan. Kelima, bahkan jika pasar terguncang, pemerintah tidak akan mengubah bingkai besar "perlindungan hunian riil, tekanan kepemilikan investasi".
Pada akhirnya, isu penjualan rumah di Bundang ini memiliki dua wajah. Salah satunya adalah wajah yang diharapkan. Sikap bahwa pemegang kekuasaan tertinggi tidak akan menjadi pengecualian dari kebijakan jelas memiliki makna. Wajah lainnya adalah wajah yang berbahaya. Karena simbol tersebut terlalu kuat, hal itu bisa membuat pemerintah salah paham bahwa masalah struktural dapat diselesaikan dengan tindakan simbolis. Harga rumah tidak bisa dijinakkan hanya dengan keputusan Presiden. Harga rumah bergerak oleh waktu pasokan, kualitas sewa, prediktabilitas pajak, konsistensi keuangan, kesenjangan preferensi antar wilayah, dan yang terpenting, apakah warga dapat mempercayai pemerintah.
Jika pemerintahan Lee Jae-myung benar-benar ingin mencapai transformasi kebijakan properti, isu penjualan ini tidak boleh dijadikan puncak pertunjukan moral, melainkan harus dijadikan titik awal desain kebijakan yang canggih. Lindungi pemilik satu rumah yang ditinggali secara pasti, buat kepemilikan non-penghuni dan spekulatif menjadi jelas merugikan, tetapi berikan ruang napas bagi pasar sewa dan pasar pasokan.
Daripada merayakan kemenangan politik karena menekan Gangnam dan Bundang, pencapaian administratif tentang bagaimana memulihkan 'tangga hunian' di Seoul dan wilayah metropolitan jauh lebih penting. Evaluasi nyata dari masalah ini tidak bergantung pada apakah Presiden menjual rumahnya atau tidak, melainkan apakah pemerintah setelah itu meninggalkan ketertiban bagi pasar, bukan ketakutan; dan meninggalkan kepercayaan, bukan sekadar slogan.
Kim Hak-ryeol, Direktur Lembaga Riset Properti Smart Tube yang terkenal dengan nama pena 'Pasyong', pernah menjabat sebagai kepala tim di divisi riset properti Korea Gallup. Ia mengoperasikan dan membawakan blog Naver 'Petualangan Dunia Pasyong' dan YouTube 'StuTV'. Buku karyanya antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang akan Naik (2020)', dll.