[비즈한국] Setiap kali kebijakan properti terguncang, ada satu kartu yang selalu dikeluarkan pemerintah paling pertama: pajak. Harapannya, dengan menaikkan pajak perolehan (acquisition tax), mengenakan pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang berat, dan memperkuat pajak kepemilikan, spekulasi akan mereda dan pasar akan stabil. Secara politis pun argumen ini mudah dipahami. Alasan ‘menekan spekulasi’ terdengar kuat, dan penyesuaian tarif pajak dapat dilakukan relatif cepat melalui undang-undang dan keputusan pelaksana. Itulah sebabnya langkah-langkah perpajakan jauh lebih sering dan lebih menonjol muncul dibandingkan kebijakan pasokan.
Namun, pengalaman dan penelitian di berbagai negara berulang kali menunjukkan satu fakta. Pajak mungkin bisa digunakan untuk ‘sebagian’ menekan permintaan tertentu atau menunda transaksi, tetapi itu bukanlah solusi pamungkas untuk menstabilkan pasar yang secara struktural kekurangan pasokan. Sebaliknya, jika pajak dikedepankan tanpa dibarengi ekspansi pasokan, kemungkinan terjadinya efek samping seperti kemacetan transaksi, kenaikan harga sewa, distorsi pasar, dan polarisasi regional justru akan semakin besar.
Otoritas kebijakan harus mengakui sekarang bahwa esensi dari stabilisasi pasar properti bukanlah ‘penyesuaian tarif pajak’, melainkan ‘mempercepat jadwal pasokan’. Pajak hanyalah alat pendukung.
Alasan mengapa kebijakan pajak berulang kali gagal sangat sederhana. Harga properti tidak ditentukan hanya oleh psikologi spekulatif. Khususnya di pasar perumahan kota besar, faktor-faktor seperti kedekatan tempat kerja dan rumah, zonasi sekolah, transportasi, ekspektasi rekonstruksi, kondisi keuangan, pergerakan populasi, pendapatan, struktur pasar sewa, dan ketidakpastian regulasi bekerja secara bersamaan. Pendekatan untuk “menstabilkan harga” hanya dengan menaikkan satu jenis pajak di pasar yang kompleks seperti ini adalah desain kebijakan yang terlalu linier.
Terlebih lagi, efek pajak berbeda-beda tergantung jenisnya. Pajak transaksi (seperti pajak perolehan dan keuntungan modal) cenderung bekerja dengan cara mengurangi transaksi itu sendiri, sementara pajak kepemilikan meningkatkan biaya penyimpanan jangka panjang namun dapat memicu pengalihan biaya ke harga sewa atau menekan arus kas. Masalahnya adalah banyak pemerintah mengabaikan perbedaan ini dan menggunakan kerangka kerja sederhana bahwa ‘jika pajak dinaikkan, harga akan turun’.
OECD dalam laporan sistem perpajakan perumahannya juga menunjukkan bahwa perpajakan pada tahap transaksi dapat meningkatkan distorsi ekonomi, dan memperjelas pandangan bahwa pajak transaksi adalah jenis pajak yang memiliki biaya efisiensi tinggi. Sebaliknya, diskusi yang muncul menunjukkan bahwa pajak terkait kepemilikan yang bersifat repetitif dan dapat diprediksi bisa menjadi lebih tidak mendistorsi. Intinya bukan ‘apakah pajak harus dinaikkan’, tetapi ‘pajak jenis apa yang dirancang untuk tujuan apa’.
Singkatnya, pajak harus menjadi alat yang presisi. Namun dalam politik nyata, simbolisme lebih diutamakan daripada presisi. Hasilnya biasanya sama: pasar beradaptasi, kebijakan tertinggal, dan beban kerugian ditanggung oleh pengguna akhir dan penyewa.
Efektivitas kebijakan penekanan permintaan bergantung pada elastisitas pasokan
Poin utama yang terus ditekankan oleh IMF saat menganalisis kasus di berbagai negara sangat jelas. Efektivitas kebijakan sisi permintaan (termasuk pajak) pada akhirnya sangat bergantung pada elastisitas pasokan perumahan. Di pasar di mana pasokan dapat meningkat dengan cepat, manajemen permintaan mungkin bekerja relatif lebih baik, tetapi di pasar di mana pasokan tersumbat, efek samping dari penekanan permintaan akan lebih mudah beralih menjadi stagnasi transaksi dan kenaikan harga sewa.
Ini adalah kenyataan yang tidak nyaman bagi otoritas kebijakan. Pajak bisa segera diumumkan, tetapi pasokan butuh waktu. Diperlukan rantai panjang mulai dari perizinan, dimulainya konstruksi, pendanaan proyek (PF), penjualan, pengerjaan, hingga penyelesaian. Namun, meski sulit, jika pasokan ditunda, biaya yang harus dibayar pada akhirnya akan jauh lebih besar. Beberapa tahun kemudian, terjadi kekosongan pasokan unit hunian, dan lingkaran setan di mana pemerintah kembali mengotak-atik pajak sambil menyalahkan pasar pun terulang kembali.
Jika sumbu waktu kebijakan tidak diubah, kegagalan yang sama akan terus berlanjut.
Pelajaran dari Korea: Penguatan pajak mengguncang transaksi dan pasar sewa, serta menyebabkan konsentrasi regional lebih dulu daripada harga
Di Korea, penelitian empiris yang mendukung masalah ini sudah ada. Laporan dari Institut Riset Pemukiman Korea (KRIHS) menganalisis dampak pajak properti terhadap pasar dan menyatakan bahwa kenaikan pajak perolehan memang memicu penurunan volume transaksi tetapi efek stabilisasi harganya tidak jelas. Laporan tersebut juga mengisyaratkan kemungkinan penurunan harga jual yang disertai dengan kenaikan harga sewa (jeonse), serta efek penguncian (lock-in) dari pajak keuntungan modal. Artinya, penguatan pajak justru dapat menambah beban pasar sewa, berlawanan dengan tujuan awalnya.
Poin ini penting. Banyak kebijakan mengusung ‘penekanan spekulasi’, namun kenyataannya mungkin bekerja dengan cara mengunci transaksi dan membebankan biaya kepada penyewa. Jika pajak transaksi dan keuntungan modal terlalu tinggi, pemilik tidak ingin menjual dan pembeli tidak mampu membeli, sehingga fungsi penemuan harga di pasar melemah. Sementara itu, pasar sewa menjadi kaku karena pasokan berkurang. Inilah mekanisme yang berulang kali terlihat di pasar Korea.
Ditambah lagi dengan perubahan struktural yang baru-baru ini ditunjukkan oleh Bank Sentral Korea (BOK). Laporan BOK mendiagnosis bahwa konsentrasi permintaan di area favorit seperti Seoul, pergerakan populasi antarwilayah, dan penguatan permintaan di area favorit setelah pengetatan regulasi merupakan salah satu latar belakang diferensiasi pasar. Di saat yang sama, laporan itu menyoroti bahwa di wilayah non-metropolitan, terdapat tingkat unit tidak terjual yang tinggi setelah konstruksi selesai dan penurunan volume konstruksi yang menyebabkan melemahnya industri konstruksi dan meningkatnya risiko keuangan. Artinya, terdapat struktur asimetris di mana satu sisi mengalami tekanan panas berlebih, sementara sisi lain mengalami kerentanan pasokan, konstruksi, dan keuangan.
Di pasar seperti ini, resep pajak dengan logika tunggal secara nasional justru lebih berbahaya. Area inti Seoul permintaannya tetap bertahan, sementara wilayah non-metropolitan justru mengalami keringnya transaksi. Hasilnya, pajak justru dapat bekerja ke arah yang memperdalam ‘fragmentasi pasar’ daripada ‘stabilisasi pasar’.
Harga yang harus dibayar karena menunda pasokan: Angka pada akhirnya akan kembali dalam bentuk dampak kekurangan pasokan
Semakin panas perdebatan mengenai pajak, semakin banyak angka penting yang tersembunyi. Angka tersebut adalah perizinan, dimulainya konstruksi, dan penyelesaian. Pasar perumahan tidak akan memberikan pasokan besok hanya dengan mengubah pajak hari ini. Perizinan dan konstruksi beberapa tahun lalu yang menciptakan volume hunian hari ini.
Melihat laporan dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, indikator perizinan, dimulainya konstruksi, dan penyelesaian perumahan pada tahun 2024 menunjukkan tren yang secara keseluruhan lesu, terutama dengan penurunan tajam pada dimulainya konstruksi. Hal ini pasti akan mengarah pada tekanan kekurangan pasokan seiring berjalannya waktu. Bahkan pada tahun 2025, muncul tren di mana pemerintah mengumumkan langkah-langkah perluasan pasokan bersamaan dengan penekanan permintaan dengan latar belakang kekhawatiran pasokan dan tekanan harga di area metropolitan. Ini berarti otoritas kebijakan pun kini mengakui kenyataan bahwa ‘tidak boleh hanya menekan permintaan saja’.
Masalahnya selalu terletak pada urutan. Pasokan itu lambat, sedangkan pajak itu cepat. Oleh karena itu, kebijakan sesuai dengan jadwal politik jangka pendek, tetapi tidak sesuai dengan waktu pasar. Akibatnya, masyarakat mengalami volatilitas yang lebih besar.
Jika tujuan kebijakan properti benar-benar adalah ‘stabilisasi pasar’, solusinya lebih jelas daripada yang dikira. Bukan berarti menghilangkan pajak. Pajak harus dinormalisasi perannya, dan peran pasokan harus dikedepankan sepenuhnya.
“Mengendalikan harga rumah dengan pajak” adalah kata-kata yang mudah, namun masyarakatlah yang menanggung akibatnya
Kebijakan harus dinilai dari hasilnya, bukan dari alasannya. Setiap kali penguatan pajak diumumkan, pasar membeku, dan beberapa bulan kemudian beban biaya sewa serta kekhawatiran akan pasokan kembali muncul. Saat itulah kartu pajak lain dikeluarkan. Jika lingkaran setan ini tidak diakhiri, kebijakan properti bukanlah kebijakan stabilisasi, melainkan kebijakan amplifikasi volatilitas.
Baik kasus dunia maupun pengalaman Korea menyatakan kesimpulan yang sama. Pajak mungkin efektif untuk menekan permintaan tertentu. Namun, efeknya biasanya terbatas dan bersifat sementara. Jika pasokan tersumbat, efek samping dari pajak akan muncul lebih besar.
Pada akhirnya, inti dari stabilisasi pasar adalah kecepatan pasokan dan prediktabilitas. Jika pemerintah benar-benar menginginkan stabilitas harga rumah, mereka harus membuang kebiasaan menggunakan pajak sebagai alat ‘deklarasi politik’. Pajak yang diperlukan harus dirancang secara presisi, dapat diprediksi, dengan distorsi minimal, dan sebagian besar kapasitas kebijakan harus diarahkan pada perluasan pasokan serta percepatan proyek.
Pasar properti bergerak berdasarkan kurva pasokan, bukan berdasarkan tabel tarif pajak. Selama kebenaran sederhana ini diabaikan, pemerintah mana pun tidak akan mampu menstabilkan harga rumah.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasion, adalah Direktur Smart Tube Real Estate Research Institute dan mantan kepala tim di Divisi Riset Properti Hankook Gallup. Ia menjalankan blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’.