[비즈한국] 13 Februari 2026, kalimat yang dilontarkan oleh Presiden secara terbuka singkat namun berat. “Apakah adil memberikan manfaat perpanjangan jatuh tempo pinjaman kepada mereka yang tetap mempertahankan multi-properti padahal telah diberi kesempatan untuk menjualnya?” Pernyataan ini bukan sekadar ekspresi emosi. Ini adalah sinyal kebijakan yang dilemparkan pemerintah ke pasar, dan sebuah peringatan bagi pemilik multi-properti bahwa sifat risiko telah berubah.
Kini, kekhawatiran pemilik multi-properti melampaui sekadar ‘apakah harga akan naik atau turun’. Pertanyaan sesungguhnya adalah ini: Di tengah situasi di mana pajak, pinjaman, dan regulasi transaksi menekan secara bersamaan, apakah posisi saya saat ini adalah ‘multi-properti yang tidak sengaja dipertahankan’ atau ‘struktur aset yang dirancang dengan sengaja’? Pasar selalu bertahan. Yang tidak bisa bertahan bukanlah ‘rumah’, melainkan ‘struktur tanpa rencana’.
Sumber Ketakutan Bukanlah Harga, Melainkan ‘Tiga Jam’
Jam pertama adalah ‘jam pajak’. Sesuai pemberitahuan, pemerintah telah memastikan bahwa pengenaan pajak tambahan atas keuntungan modal (capital gains tax) bagi pemilik multi-properti akan dilanjutkan kembali mulai 9 Mei 2026. Di saat yang sama, pemerintah juga menyajikan langkah pelengkap yaitu masa tenggang 4-6 bulan untuk pelunasan saldo dan pendaftaran jika kontrak dibuat sebelum 9 Mei. Poin pentingnya hanya satu: Ada ‘tenggang waktu’ berarti ada ‘batas waktu’.
Jam kedua adalah ‘jam pinjaman’. Fakta bahwa pinjaman baru bagi pemilik multi-properti dibatasi bukanlah hal baru. Yang baru adalah fakta bahwa ‘perpanjangan jatuh tempo’ pun kini masuk dalam kerangka keadilan. Regulasi biasanya dimulai dari ‘perolehan’, namun seiring waktu, ia beralih ke ‘perpanjangan’ dan ‘pemeliharaan’. Pesan hari ini menunjukkan transisi tersebut.
Jam ketiga adalah ‘jam transaksi’. Zona izin transaksi tanah tidak hanya membuat transaksi menjadi sulit, tetapi juga membuatnya lambat. Fakta bahwa zona izin transaksi tanah untuk penggunaan apartemen di 3 distrik Gangnam dan Distrik Yongsan diperpanjang hingga 31 Desember 2026 meningkatkan ‘biaya waktu’ pasar. Jam pajak semakin cepat, namun jam transaksi semakin lambat. Pembalikan ini mengikis daya tawar dan pilihan bagi pemilik multi-properti.
Apa yang terjadi jika ketiga jam ini bergerak bersamaan? Bukan ‘anjloknya pasar’, melainkan likuidasi paksa. Tragedi terbesar bagi pemilik multi-properti terjadi bukan karena harga turun, tetapi saat jatuh tempo, pajak, dan transaksi bertabrakan pada hari dan waktu yang sama, sehingga mereka jatuh ke kondisi ‘tidak bisa menjual saat ingin menjual, dan tidak bisa bertahan saat ingin bertahan’.
Yang dibutuhkan pemilik multi-properti bukanlah ‘jawaban benar’, melainkan ‘urutan’. Tidak semua pemilik multi-properti adalah spekulan, dan tidak semuanya adalah penyedia sewa yang baik. Kenyataannya beragam. Jadi, slogan seperti “Jual” atau “Bertahanlah” adalah tindakan tidak bertanggung jawab. Yang diperlukan sekarang adalah urutan penilaian.
Pertama, klasifikasikan jenis multi-properti Anda. Yang menentukan nasib multi-properti bukanlah ‘jumlah properti’, melainkan ‘strukturnya’.
Pemilik multi-properti tipe leverage adalah mereka yang memiliki porsi besar dalam pinjaman hipotek, penerusan kontrak sewa (jeonse), dan struktur gap. Risiko tipe ini meledak pada jatuh tempo, suku bunga, dan jatuh tempo jeonse, bukan pada harga. Pemilik multi-properti tipe arus kas memiliki peluang untuk bertahan jika pinjaman rendah dan pendapatan sewa bulanan stabil. Namun, dalam kasus ini pun, keserakahan untuk ‘menyimpan semuanya’ pada akhirnya akan kembali dalam bentuk batas waktu pajak dan risiko kebijakan. Pemilik multi-properti tipe pewarisan adalah mereka yang berencana melakukan warisan keluarga, hibah, atau pindah tempat tinggal. Bagi tipe ini, keakuratan desain pewarisan menentukan kesuksesan daripada penjualan.
Jika Anda tidak tahu di mana Anda berada, emosi Anda akan goyah setiap kali kebijakan berubah. Jika emosi goyah, transaksi selalu menjadi terlambat. Transaksi yang terlambat akan kalah oleh jam pajak.
Selanjutnya, buatlah ‘kalender jatuh tempo’ untuk semua rumah Anda. Krisis pemilik multi-properti dimulai dari tanggal, bukan angka. Atur tanggal jatuh tempo pinjaman per rumah, struktur tetap/mengambang, metode pelunasan, tanggal jatuh tempo kontrak jeonse, dan kemungkinan pengembalian deposit dalam satu lembar kalender. Saat pesan Presiden mengangkat masalah perpanjangan jatuh tempo ke isu keadilan, perpanjangan jatuh tempo bukan lagi soal kebiasaan, melainkan soal pemeriksaan dan suasana.
Kemudian, bagi properti yang Anda miliki hanya menjadi ‘inti’ dan ‘racun’. Orang sering gagal karena tidak bisa menjual ‘rumah bagus’ terlebih dahulu. Faktanya justru sebaliknya. Mereka gagal karena tidak bisa menjual rumah yang buruk. Inti adalah rumah yang permintaannya tetap ada meski pasar goyah. Ini adalah aset yang dekat dengan tempat kerja, memiliki lingkungan sekolah yang baik, transportasi, kelangkaan, dan penyewaan yang terjaga. Racun adalah aset yang kemungkinan besar kosong, biaya perbaikan meningkat, likuiditas rendah, dan lebih rentan terhadap regulasi. Likuidasi bukanlah menjual intinya, tetapi membuang racunnya terlebih dahulu. Inilah aturannya.
9 Mei bukanlah ‘kalender’, melainkan ‘titik balik daya tawar’. Fakta bahwa pajak tambahan keuntungan modal bagi pemilik multi-properti dimulai kembali pada 9 Mei bukanlah sekadar masalah kenaikan tarif pajak. Yang berubah setelah hari itu bukanlah psikologi penjual, melainkan daya tawar pembeli. Saat pajak menjadi lebih berat, pembeli menjadi lebih santai. Penjual menjadi lebih cemas. Semakin lama prosedur penjualan akibat regulasi transaksi, semakin besar kesenjangan tersebut. Perpanjangan zona izin transaksi tanah justru menambah biaya waktu tersebut.
Pernyataan pemerintah bahwa mereka akan memberikan tenggang waktu 4-6 bulan untuk pelunasan saldo dan pendaftaran setelah kontrak ditandatangani adalah langkah yang mengakui bahwa transaksi secara realistis adalah ‘industri berbasis waktu’. Namun, tenggang waktu bukanlah tali penyelamat. Tali penyelamat adalah “bergerak lebih dulu ke arah yang saya inginkan”.
Pilihan bagi pemilik multi-properti hanya ada empat jalur. Politik ingin mengelompokkan pemilik multi-properti dalam satu kata. Namun, pasar tidak bisa dikelompokkan. Jalur yang diambil pemilik multi-properti saat ini pada akhirnya mengerucut pada salah satu dari empat hal ini.
Pertama, penjualan selektif, bukan ‘sekaligus’ tapi ‘dengan urutan’.
Tidak perlu melikuidasi semuanya. Namun, tidak ada ruang untuk membiarkan racun tetap ada. Prinsip penting di sini sederhana. Rumah yang tidak dijual karena sayang pajaknya, biasanya kembali dengan biaya yang lebih besar. Biaya tersebut bisa berupa bunga, kekosongan, atau tekanan pengembalian deposit. Penjualan selektif bukanlah ‘menyesuaikan harga’, melainkan ‘penghapusan risiko’. Dan penghapusan risiko selalu merupakan pekerjaan memutus rantai yang paling lemah terlebih dahulu.
Kedua, penataan ulang menjadi satu properti yang unggul—bukan sebagai ‘slogan’, melainkan sebagai ‘fungsi’.
Satu properti unggul bukanlah slogan. Disebut unggul bukan karena mahal, tetapi karena rumah tersebut bisa dijual saat dibutuhkan, disewakan saat dibutuhkan, dan ditinggali saat dibutuhkan. Di lingkungan di mana batas pinjaman dan LTV diperketat di zona regulasi, mempertahankan banyak rumah menjadi ‘permainan probabilitas risiko kebijakan’. Misalnya, arus di mana batas pinjaman hipotek di zona regulasi dikurangi menjadi 400 juta won untuk pinjaman di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk di atas 2,5 miliar won, serta pengetatan LTV, mempersempit ruang napas bagi tipe multi-properti leverage.
Ketiga, metode standar operasi sewa, cara bertahan dengan arus kas.
Jika pinjaman rendah dan permintaan sewa stabil, bertahan dimungkinkan. Namun, bertahan tersebut harus berupa operasi yang mengelola risiko kekosongan dan deposit, bukan “nanti juga naik”. Dalam fase ini, kemampuan pemilik usaha sewa terlihat dari ‘komersialisasi’, bukan ‘prospek wilayah’. Kontrol biaya perbaikan, manajemen, struktur biaya sewa, waktu konversi sewa bulanan, dan biaya penggantian penyewa dengan angka. Multi-properti yang bisa bertahan bukanlah ‘banyak rumah’, melainkan ‘rumah yang dikelola’.
Keempat, desain pewarisan, bukan menghindari pajak keuntungan modal tetapi ‘mengubah jenis pajak’.
Hibah dan warisan bisa menjadi jawaban, bisa juga menjadi jebakan. Sering terjadi kasus di mana seseorang menanggung beban lebih berat dengan pajak hibah dan pajak warisan karena mencoba menghindari pajak keuntungan modal. Bagi tipe multi-properti pewarisan, menyelaraskan rencana hunian dan rencana dana keluarga lebih diutamakan daripada “mengurangi pajak”. Hanya setelah penyelarasan ini selesai, desain pajak menjadi bermakna.
Hanya ada satu jalan tersisa bagi pemilik multi-properti. ‘Keputusan yang dibuat sebelumnya’
Kini yang dibutuhkan pemilik multi-properti bukanlah kemarahan provokatif atau mantra harapan. Keputusan yang tertata. Buat kalender jatuh tempo, bagi antara inti dan racun, hitung arus kas setelah pajak setelah 9 Mei, dan pilih satu untuk dilaksanakan, entah itu penjualan selektif, penataan ulang menjadi satu rumah, penguatan manajemen sewa, atau desain pewarisan.
Era multi-properti tidak berakhir. Era multi-properti tanpa rencana lah yang berakhir. Semakin kuat kebijakan, semakin sederhana cara untuk bertahan hidup. Angka, tanggal, urutan. Kelangsungan hidup pemilik multi-properti bergantung bukan pada ‘percaya pada rumah’, melainkan pada ‘merancang struktur’.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei real estat di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘Panduan Penggunaan Real Estat Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Real Estat Gyeonggi-do (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Real Estat Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Real Estat Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)’.