[비즈한국] Proporsi warga luar daerah yang melakukan 'pembelian jarak jauh' apartemen di Seoul telah menurun selama dua bulan berturut-turut. Hal ini dianalisis sebagai dampak dari Kebijakan 15 Oktober tahun lalu, yang memberlakukan regulasi ketat dengan menetapkan seluruh wilayah Seoul sebagai zona izin transaksi pertanahan.
Menurut data volume transaksi jual beli apartemen berdasarkan tempat tinggal pembeli dari Korea Real Estate Board pada tanggal 15, pada bulan Desember tahun lalu, kasus warga yang tinggal di luar daerah membeli apartemen di Seoul mencakup 19,98% dari total volume transaksi. Angka ini mencatatkan rekor terendah dalam 3 tahun 2 bulan sejak Oktober 2022 (18,67%), di mana rasio warga luar daerah berada di titik terendah akibat kenaikan suku bunga.
Secara khusus, proporsi pembelian jarak jauh pada bulan Desember untuk apartemen di Seongdong-gu dan Mapo-gu, yang mengalami kenaikan harga rumah signifikan tahun lalu, masing-masing tercatat sebesar 20,15% dan 20,97%, turun 7 persentase poin dari bulan sebelumnya yang masing-masing mencapai 27,61% dan 27,07%.
Di sisi lain, proporsi warga yang tinggal di Seoul dalam membeli apartemen di luar daerah pada bulan Desember tahun lalu mencapai 6,43%, rekor tertinggi dalam 3 tahun 5 bulan sejak Juli 2022 (6,50%). Tampaknya permintaan pembelian di luar Seoul meningkat seiring dengan perluasan zona izin transaksi ke 12 lokasi di Seoul dan Gyeonggi, serta diperketatnya aturan pinjaman.
Pembelian apartemen di Seoul oleh warga luar daerah cenderung dipengaruhi oleh perubahan kebijakan properti dan suku bunga pinjaman. Ketika regulasi properti dilonggarkan atau sesaat setelah pengumuman regulasi, proporsinya meningkat sementara karena adanya 'permintaan terakhir', namun pola tersebut menurun drastis saat regulasi pinjaman yang ketat atau kewajiban tinggal langsung mulai berlaku.
Faktanya, pada Januari 2023, segera setelah pemerintahan Yoon Suk-yeol mencabut status zona regulasi di seluruh wilayah Seoul kecuali distrik Gangnam-3 dan Yongsan, proporsi warga luar daerah naik menjadi 22%. Rasio yang sempat turun hingga angka 15% akibat kenaikan suku bunga tahun sebelumnya, melonjak secara vertikal.
Selain itu, pada Februari 2025, Walikota Seoul Oh Se-hoon mencabut sementara zona izin transaksi pertanahan di wilayah Gangnam, yang membuat rasio pembelian oleh warga luar daerah naik hingga 25,15%. Setelah opini publik yang menentang menguat, Walikota Oh segera memperluas kembali zona izin tersebut ke distrik Gangnam-3 dan Yongsan pada bulan Maret, sehingga rasio warga luar daerah pun turun menjadi 22,79%.
Pada bulan September tahun lalu, rasio warga luar daerah adalah 24,8%, namun dua bulan setelah pemerintahan Lee Jae-myung mengeluarkan Kebijakan 15 Oktober, angka tersebut anjlok menjadi 19,9% pada bulan Desember. Dengan diperketatnya kewajiban tinggal langsung dan pemblokiran total pinjaman bagi pemilik banyak rumah, warga luar daerah yang tidak tinggal di Seoul menjadi kesulitan secara fisik untuk membeli apartemen di Seoul.
Seiring dengan pernyataan Presiden Lee Jae-myung dan otoritas kebijakan yang terus menegaskan regulasi terhadap pemilik banyak rumah, tren pasar properti ini tampaknya akan bertahan untuk sementara waktu.