[비즈한국] KOSPI mencapai angka 5000 pada 27 Januari 2026 (berdasarkan harga penutupan), dan pemerintah serta partai berkuasa langsung menetapkan "KOSDAQ 3000" sebagai target berikutnya. Pada saat yang hampir bersamaan, presiden terus melontarkan pesan intensitas tinggi melalui media sosial yang secara langsung menargetkan kepemilikan properti ganda, berulang kali mengirimkan sinyal ke pasar bahwa "bertahan hanya akan merugikan". Selain itu, 'tenggat waktu' kebijakan sudah jelas. Penundaan kenaikan pajak atas keuntungan modal bagi pemilik properti ganda telah dikonfirmasi sebagai kebijakan resmi pemerintah akan berakhir pada 9 Mei 2026.
Melihat kombinasi ini, muncul pertanyaan yang wajar. "Bukankah ini niat untuk memblokir likuiditas agar tidak mengalir ke real estat, dan mengarahkan dana hasil penjualan properti ke pasar saham?" Ini adalah interpretasi yang cukup masuk akal. Namun, 'niat' selalu sulit untuk dipastikan. Sebaliknya, hasil yang ditinggalkan oleh komunikasi politik dan kebijakan pada pasar yang sebenarnya dapat diperiksa dengan cukup tenang. Inilah pemeriksaan yang kita butuhkan saat ini.
SNS presiden bukanlah 'kebijakan' melainkan 'sinyal'—Pasar bergerak berdasarkan sinyal
Bahasa keras presiden bukanlah pasal hukum. Namun, pasar sering kali menerimanya sebagai 'cuplikan' yang lebih cepat daripada hukum. Kenyataannya, laporan-laporan menafsirkan pesan presiden sebagai bentuk dorongan untuk melepas properti, indikasi kemungkinan reformasi pajak tambahan, serta peringatan bagi media dan pasar.
Poin kuncinya di sini adalah: Semakin kuat sinyalnya, semakin cepat pasar mencerminkan 'regulasi berikutnya' dan 'hukuman tambahan' ke dalam harga. Akibatnya, pembeli mengambil posisi tunggu, perpindahan hunian terhenti, dan pemilik sewa mencoba membebankan 'premi risiko' ke dalam biaya sewa bulanan. Kecemasan dapat menyebar ke arah yang justru berlawanan dengan tujuan kebijakan.
Kesederhanaan "Jika menambah properti ganda yang dijual, maka selesai"—dapat meruntuhkan pasar sewa
Pemikiran kritis yang diajukan (kurangnya properti sewa bagi mereka yang tidak memiliki rumah, kenaikan harga sewa) sudah sejalan dengan arah yang diperingatkan oleh statistik. Per tahun 2025 (berdasarkan data agregat), tren menunjukkan penurunan transaksi sewa jangka panjang (Jeonse) dan peningkatan transaksi sewa bulanan (Wolse). Laporan KB menunjukkan perubahan struktural di mana proporsi sewa bulanan di pasar sewa meningkat hingga 62,7%.
Dalam situasi ini, semakin kuat tekanan untuk "menjual properti ganda", terutama rumah yang dihuni penyewa, pasar akan bergerak ke dua arah. Pertama, jika berpindah ke pembeli yang akan menempati sendiri, persediaan rumah sewa berkurang. Properti Jeonse menjadi lebih langka, dan peralihan ke sewa bulanan semakin cepat. Kedua, jika tidak bisa terjual (karena pelunasan, pendaftaran, regulasi) atau tidak ingin dijual, pemilik properti menambahkan ketidakpastian ke dalam harga. Artinya, "risiko kebijakan" menjadi alasan untuk menaikkan harga sewa bulanan. Dengan kata lain, mendorong penjualan properti ganda mungkin menjadi resep untuk 'stabilitas jual-beli', tetapi mungkin bukan resep untuk 'stabilitas sewa'. Penderitaan orang yang tidak memiliki rumah tidak hanya datang dari harga rumah, tetapi dari total biaya hidup (sewa bulanan, biaya manajemen, biaya pindah, biaya pendidikan). Jika kebijakan salah di sini, meskipun harga rumah di permukaan ditekan sesaat, pasar sewa di lapisan bawah akan meledak.
Variabel yang lebih mematikan adalah 'pasokan'—Tahun 2026 kekurangan unit baru
Bahan bakar kecemasan pasar sewa bukan hanya regulasi. Jika pasokan absolut kurang, pesan apa pun sulit untuk menstabilkan pasar sewa. Jumlah pasokan apartemen di Seoul pada tahun 2026 adalah 16.412 unit, turun 48% dibandingkan tahun sebelumnya.
Jika pesan untuk "menjual" diulang di saat pasokan berkurang, pasar menerjemahkannya sebagai berikut. Pembeli berkata, "Katanya akan semakin ketat, mari kita tunggu." Pemilik properti berkata, "Tidak pasti, tidak ada alasan untuk terikat pada Jeonse. Mari kita ambil sewa bulanan saja." Penyewa berkata, "Jeonse tidak ada, sewa bulanan mahal. Pindah lebih jauh saja." Pada titik ini, tangga hunian terputus. 'Miliki rumah sendiri' hilang, dan yang tersisa hanyalah 'pengungsi pindahan'.
"Likuiditas ke saham"—Gagasan dasarnya tidak salah. Masalahnya ada pada 'metode'
Pemerintah menjadikan pengembangan pasar modal (KOSPI 5000, KOSDAQ 3000) sebagai strategi pertumbuhan itu sendiri adalah sah. Untuk mengurangi ketergantungan pada properti, ekosistem investasi keuangan yang kredibel dan dapat dipilih oleh rakyat harus diperbesar.
Ada satu larangan di sini. Hanya karena ingin mengalihkan likuiditas ke pasar saham, tempat tinggal tidak boleh dijadikan 'objek penalti'.
Properti bukan sekadar permainan bagi investor. Tempat tinggal adalah kelangsungan hidup, pendidikan, dan mobilitas pasar tenaga kerja. Saat bahasa presiden tidak berhenti pada 'perang melawan spekulasi' tetapi terdengar seperti 'perang total terhadap pemilik rumah', kebijakan kehilangan legitimasi. Dan kebijakan yang kehilangan legitimasi hanya akan melahirkan penghindaran dan distorsi di pasar.
Bahaya 'generalisasi berlebihan' yang menghambat permintaan hunian aktual
Baru-baru ini, presiden menyebut "satu rumah tanpa hunian" dan "pindah ke satu rumah yang layak" dalam pesan peringatan. Ini adalah poin yang paling berbahaya. Perpindahan hunian bagi mereka yang menempati rumah sendiri adalah perpindahan hunian yang normal. Masalah non-hunian pemilik satu rumah tidak bisa diselesaikan dengan stigma yang seragam. Situasi seperti pindah kerja, merawat orang tua, pendidikan anak, atau penyakit sangatlah kompleks.
Semakin presiden berbicara tentang pengendalian spekulasi, pesan tersebut harus semakin canggih. Saat menempatkan "permintaan spekulatif" dan "permintaan kehidupan" dalam kalimat yang sama, kebijakan justru meningkatkan kecemasan kelas menengah dan membekukan transaksi pasar. Jika transaksi membeku, harga tidak stabil, justru pasar sewa menjadi tidak stabil dan 'premi abnormal' justru membesar.
Bahasa apa yang diinginkan dari presiden?
Sebelum membahas benar atau salahnya kebijakan, perkataan presiden menyentuh psikologi rakyat dan harga pasar secara bersamaan. Oleh karena itu, sikap yang diharapkan bukan terletak pada "apakah berbicara keras atau lemah", melainkan pada prinsip dan paket apa yang digunakan untuk berbicara.
Pertama, harus berbicara dengan bahasa 'prinsip yang dapat diprediksi', bukan 'bahasa hukuman'. Pesan presiden harus singkat. Namun, semakin singkat semakin berbahaya. Oleh karena itu, kalimat tersebut haruslah berbasis prinsip. Bukan "Pemilik properti ganda itu jahat", melainkan "Kita akan mengurangi tindakan yang meningkatkan kecemasan sewa melalui kepemilikan spekulatif, tetapi kita akan tetap menjaga mobilitas hunian dan pasokan sewa". Satu baris ini adalah martabat presiden dan titik awal stabilitas pasar.
Kedua, harus mengeluarkan 'langkah pertahanan pasokan sewa' bersamaan dengan 'tekanan penjualan'. Jika ingin mendorong penjualan properti ganda, pertahanan pasar sewa harus mengikuti dengan asumsi bahwa persediaan sewa akan berkurang. Metode seperti insentif sewa jangka panjang (pajak/keuangan), kompensasi untuk 'sewa stabil jangka panjang' (bukan dikotomi sederhana terdaftar/tidak terdaftar), pasokan alternatif seperti Build-to-Rent (sewa korporasi) selama masa kekosongan pasokan baru, atau subsidi biaya hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah/anak muda/pengantin baru sebagai 'perangkat stabilitas otomatis' jika peralihan Jeonse ke Wolse tidak terhindarkan, sangat diperlukan. Tanpa paket ini, jika hanya "menjual" yang tersisa, hasilnya adalah meroketnya harga sewa.
Ketiga, meskipun menggunakan politik tenggat waktu, harus menunjukkan 'ketelitian desain sistem'. Meskipun berakhirnya penundaan kenaikan pajak (9 Mei 2026) adalah langkah yang sudah diperkirakan, ada variabel kompleks di sekitarnya seperti transaksi dengan penyewa, praktik pelunasan/pendaftaran, dan kemungkinan perluasan zona penyesuaian. Pemerintah juga sedang meninjau/menyebutkan langkah-langkah pelengkap. Sikap presiden menentukan di sini. Seharusnya bukan mengatakan "bertahan berarti rugi", melainkan "kami akan melakukan pelengkap teknis yang meminimalkan dampak pada penyewa, hunian aktual, dan praktik transaksi". Saat presiden berbicara tentang 'teknik', pasar belajar tentang stabilitas.
Keempat, pengembangan pasar modal tidak boleh menjadi produk sampingan dari 'memukul properti'. KOSPI 5000, KOSDAQ 3000 bisa menjadi strategi nasional. Namun, jika strategi itu terdengar seperti "karena properti dianggap dosa, datanglah ke saham", rakyat akan menganggap saham bukan sebagai aset pertumbuhan, melainkan sebagai tempat perlindungan kebijakan. Pada saat itu, pasar modal bukan menjadi substansi, melainkan hanya tema yang menyisakan volatilitas.
Terakhir, presiden tidak boleh memerintah dengan cara 'menunjuk objek kemarahan'. Properti selalu menjadi sasaran yang diincar politik. Jika memukul "pemilik rumah", tepuk tangan akan terdengar. Namun, yang harus ditargetkan presiden bukanlah orang, melainkan struktur. Jika berbicara tentang orang tanpa membahas struktur seperti inelastisitas pasokan, ketidakstabilan sewa, efek samping regulasi keuangan, dan konsentrasi permintaan yang disebabkan oleh kesenjangan pekerjaan/pendidikan antar wilayah, pemerintahan menjadi lebih mudah, tetapi pasar menjadi lebih sulit.
Pada akhirnya, presiden haruslah "presiden yang menstabilkan hunian", bukan "presiden yang menangkap harga rumah". Media sosial intensitas tinggi presiden saat ini mungkin dapat mengguncang pasar dalam jangka pendek. Kenyataannya, pasar sedang menimbang kemungkinan "pelepasan properti". Namun, indikator sewa sudah memperingatkan adanya peralihan ke sewa bulanan dan penyusutan Jeonse, serta pasokan yang diprediksi menipis tajam pada 2026.
Oleh karena itu, bahasa presiden yang diharapkan dapat dirangkum dalam satu kalimat. "Targetkan spekulasi, tetapi jangan targetkan hunian." "Desak penjualan, tetapi lindungi pasokan sewa." "Berbicaralah dengan kuat, tetapi keluarkan prinsip yang dapat diprediksi dan langkah pelengkap bersamaan."
Pasar saham bisa menjadi mesin pertumbuhan nasional. Namun, hunian adalah fondasi rakyat. Negara yang mencoba mengguncang fondasi untuk menjalankan mesin tidak akan bertahan lama. Bahasa presiden harus berubah. Bukan dengan "teriakan" melainkan "desain", bukan dengan "tekanan" melainkan "stabilitas".
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi penelitian properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan YouTube 'Stu TV'. Buku karyanya antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dll.