[비즈한국] Meskipun pemerintah menerapkan regulasi pinjaman properti yang ekstensif, proporsi orang yang membeli rumah untuk 'pertama kalinya' mencatatkan angka tertinggi dalam 11 tahun terakhir. Melalui kebijakan 6.27 dan 10.15 yang diluncurkan oleh pemerintahan Lee Jae-myung tahun lalu, ambang batas pinjaman telah meningkat secara signifikan, namun pembelian rumah oleh pembeli tanpa rumah yang memenuhi syarat untuk mendapatkan manfaat pinjaman relatif meningkat.
30.000 Pembeli Pertama Kali Berusia 30-an
Menurut Data Pendaftaran Mahkamah Agung, jumlah pembeli properti kolektif pertama kali di Seoul tahun lalu melebihi 60.000 kasus, mencakup 38% dari total transaksi properti kolektif di Seoul. Ini adalah angka tertinggi dalam sekitar 11 tahun sejak mencatatkan 39,1% pada tahun 2014. Meskipun pasar properti membeku karena serangkaian kebijakan regulasi properti tahun lalu, proporsi pembelian pertama kali justru relatif meningkat.
Pembelian rumah oleh kelompok usia 30-an juga meningkat. Di antara pembeli properti kolektif pertama kali di Seoul tahun lalu, pembeli berusia 30-an berjumlah lebih dari 30.000 orang, mencakup sekitar setengahnya. Hal ini menimbulkan berbagai interpretasi. Muncul kritik bahwa harga rumah yang tidak stabil justru mendorong mereka yang belum memiliki rumah untuk membeli, sementara di sisi lain ada analisis yang menyebut bahwa rentang usia yang mampu membeli rumah di Seoul kini menjadi lebih rendah.
Kebijakan 6.27 yang diumumkan pemerintah tahun lalu membatasi jumlah pinjaman hipotek dengan tujuan dana stabilisasi hidup yang dijamin oleh properti yang dimiliki di wilayah metropolitan dan wilayah yang diatur hingga maksimal 100 juta won atas nama pengelolaan utang rumah tangga. Pinjaman sewa dengan syarat transfer kepemilikan juga dilarang, dan batas pinjaman kredit dibatasi hingga 1-2 kali pendapatan tahunan.
Mulai Juli 2025, total target pinjaman rumah tangga untuk semua lembaga keuangan kecuali pinjaman kebijakan dikurangi setengahnya dari rencana awal, dan pinjaman kebijakan dikurangi 25% dari rencana pasokan tahunan.
Masalahnya adalah, atas nama pengelolaan utang rumah tangga, kebijakan pinjaman rakyat kecil seperti 'Didimdol/Bertimok' juga termasuk dalam regulasi tersebut. Pinjaman Didimdol reguler dikurangi dari 250 juta won menjadi 200 juta won. Regulasi juga diterapkan pada pembeli pertama kali. Batas pinjaman yang awalnya maksimal 300 juta won dikurangi menjadi 240 juta won. Khusus pengantin baru dikurangi dari 400 juta won menjadi 320 juta won, dan khusus kelahiran baru dikurangi dari 500 juta won menjadi 300 juta won.
Ketika kebijakan pinjaman untuk rakyat kecil ikut diatur atas nama pengelolaan utang rumah tangga, kritik segera muncul dari pihak oposisi. Juni lalu, Juru Bicara Partai Kekuatan Rakyat (People Power Party), Choi Soo-jin, mengkritik, "Jika pemerintahan Lee Jae-myung terus meluncurkan kebijakan setengah matang yang berpusat pada anggaran tambahan populis dan regulasi pinjaman, hal itu pasti akan memperburuk kekacauan pasar dan memicu lonjakan harga properti tahap kedua." Juru bicara Partai Kekuatan Rakyat, Park Min-young, menyindir, "Apakah arah kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung adalah membuat orang kaya uang tunai saja yang bisa membeli rumah, sehingga semakin memperparah kesenjangan antara si kaya dan si miskin?"
Dalam kebijakan 10.15, semua 25 distrik di Seoul dan 12 lokasi di Gyeonggi ditetapkan sebagai wilayah yang diatur seperti zona penyesuaian, zona panas spekulasi, dan zona izin transaksi tanah. Akibatnya, pinjaman juga diperketat. Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV) untuk mereka yang tidak memiliki rumah diperketat dari 70% menjadi 40%, dan pinjaman untuk pemilik rumah dilarang.
Namun, pembeli pertama kali tetap dapat meminjam dengan LTV maksimal 70% dan rasio pelunasan utang (DTI) hingga 60% dalam batas 600 juta won saat membeli rumah seharga 1,5 miliar won atau kurang, bahkan di wilayah yang diatur.
Pakar: "Kondisi Kepemilikan Rumah Tidak Membaik"
Artinya, proporsi pembelian oleh pembeli rumah pertama kali meningkat karena pembatasan pinjaman bagi mereka relatif lebih longgar. Para pakar mengatakan ini sulit dilihat sebagai pengaruh positif.
Kim In-man, Direktur Institut Ekonomi Properti Kim In-man, mengatakan bahwa proporsi pembelian rumah oleh usia 30-an meningkat relatif karena penurunan pembelian oleh kelompok usia lainnya. Kim menganalisis, "Kelompok usia 30-an yang memiliki banyak pembeli tanpa rumah membeli rumah karena mereka setidaknya bisa mendapatkan manfaat pertama kali. Saya melihat pembelian meningkat karena kecemasan yang tinggi akan masa depan dan perkiraan bahwa regulasi akan semakin banyak di masa depan. Karena pemerintah melakukan regulasi pinjaman dan pajak secara bersamaan, transaksi properti secara keseluruhan diperkirakan akan semakin berkurang."
Park Won-gap, penasihat senior properti di KB Kookmin Bank, menunjukkan, "Berisiko jika membaca tren meningkatnya generasi muda yang membeli apartemen di Seoul sebagai sinyal bahwa kondisi kepemilikan rumah mereka telah membaik. Kelompok 30-an bukanlah nilai rata-rata, dan polarisasi sedang terjadi di dalam kelompok usia yang sama. Dalam generasi yang sama, terdapat pemisahan ekstrem tergantung pada akumulasi aset masing-masing."