[비즈한국] Presiden Lee Jae-myung kembali menegaskan bahwa pengenaan pajak penghasilan atas keuntungan modal (capital gains tax) yang berat bagi pemilik banyak properti akan diberlakukan pada 10 Mei mendatang. Dengan pernyataan ini, ia menutup pintu bagi harapan perpanjangan penangguhan, mengingat batas waktu berakhirnya penangguhan telah ditetapkan. Pasca pernyataan tersebut, pasar kini diwarnai oleh konflik antara rasa urgensi di kalangan pemilik banyak properti yang merasa “harus menjual sebelum pajak berat diberlakukan” dan sikap “tunggu dan lihat” bagi mereka yang yakin bahwa kebijakan bisa berubah jika bertahan lebih lama.
”Memperpanjang Adalah Kesalahan” Masa ‘Penangguhan’ Berakhir 9 Mei
Presiden Lee Jae-myung menulis di media sosial pada tanggal 25, “Berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal yang berat bagi pemilik banyak properti pada 9 Mei adalah keputusan yang sudah ditetapkan sejak Februari tahun lalu. Jika Anda berpikir bahwa pemerintah akan kembali melakukan revisi undang-undang untuk memperpanjangnya, itu adalah sebuah kesalahan. Manfaat yang tidak adil akibat situasi yang tidak normal harus dihapuskan, meskipun itu sulit dilakukan.” Ini adalah penegasan kembali mengenai kebangkitan pajak keuntungan modal yang berat, hanya dua hari setelah ia menyatakan pada tanggal 23 bahwa “tidak ada pertimbangan untuk memperpanjang pembebasan pajak bagi pemilik banyak properti.”
Namun, Presiden Lee menambahkan, “Karena pemerintah juga bersalah karena membiarkan penangguhan berulang selama 4 tahun terakhir, saya akan mendiskusikan di rapat kabinet agar kontrak yang ditandatangani hingga 9 Mei tetap diberikan penangguhan pajak berat.” Hal ini mempertimbangkan agar mereka yang ingin menghindari pajak berat hanya perlu menandatangani kontrak hingga 9 Mei, meskipun pelunasan atau balik nama dilakukan setelah tanggal tersebut.
Pajak keuntungan modal yang berat bagi pemilik banyak properti adalah skema di mana pajak dikenakan lebih tinggi saat pemilik properti di area yang ditentukan (zona penyesuaian) menjual rumah mereka. Tarif dasar pajak keuntungan modal saat ini adalah 6-45% tergantung pada dasar pengenaan pajak, namun pemilik dua rumah dikenakan tambahan 20%p, dan pemilik tiga rumah atau lebih dikenakan tambahan 30%p. Secara khusus, bagi pemilik tiga rumah atau lebih, jika pajak berat 75% ditambah dengan pajak penghasilan daerah (10%), tarif pajak tertinggi bisa mencapai 82,5%. Saat pajak berat diberlakukan, manfaat ‘pengurangan khusus untuk kepemilikan jangka panjang’ juga akan dihapuskan.
Pajak keuntungan modal yang berat bagi pemilik banyak properti pertama kali diperkenalkan pada masa pemerintahan Roh Moo-hyun tahun 2004, dengan target menaikkan tarif pajak hingga 60% bagi pemilik tiga rumah. Setelah itu, ketika pasar properti melemah akibat krisis keuangan tahun 2008, pemerintahan Lee Myung-bak terus menangguhkan pajak berat tersebut sejak 2009. Kemudian, pemerintahan Park Geun-hye menghapuskan sistem ini pada tahun 2014. Artinya, setelah 10 tahun, aturan pajak berat ini dihapus seiring dengan beralihnya pemerintahan ke arah konservatif.
Namun, pemerintahan Moon Jae-in menghidupkan kembali sistem ini melalui kebijakan real estat 8.2 pada tahun 2018. Sejak April tahun berikutnya, pemilik dua rumah dikenakan tambahan 10%p dan pemilik tiga rumah atau lebih dikenakan 20%p dari tarif dasar. Tarif tambahan ini naik masing-masing menjadi 20%p dan 30%p pada tahun 2021 hingga ke level saat ini. Namun, setahun kemudian, Presiden Yoon Suk-yeol langsung menangguhkan pajak berat tersebut selama satu tahun saat menjabat, dan sejak itu perpanjangan dilakukan setiap tahun.
Pajak berat ini bertujuan mendorong pemilik banyak properti untuk menjual properti mereka. Menurut Badan Data Negara, per November 2024, terdapat 2.377.047 orang yang memiliki dua rumah atau lebih, mencakup 14,9% dari total pemilik rumah. Di wilayah metropolitan, jumlah terbanyak ada di Gyeonggi (560.656 orang, 13,8%), diikuti Seoul (371.826 orang, 14%), dan Incheon (120.936 orang, 13,7%). Proporsi pemilik banyak properti terus menurun dari 15,8% pada 2020 menjadi 14,9% pada 2024.
Di Satu Sisi Gelisah, Di Sisi Lain Menunggu
Di lapangan, mulai muncul kasus di mana pemilik banyak properti menurunkan harga penawaran atau memberikan uang pindahan kepada penyewa agar properti bisa terjual. Seorang agen properti di Bangi-dong, Songpa-gu, Seoul, mengatakan, “Banyak pemilik properti di sini tidak bisa menjual karena ada penyewa. Ada properti yang muncul dengan tawaran uang pindahan puluhan juta won kepada penyewa agar rumah bisa terjual sebelum Mei.” Agen properti di Sanggye-dong, Nowon-gu, mengatakan, “Seorang klien yang memiliki banyak properti menghubungi saya agar segera membantu menjual propertinya sebelum pajak berat diberlakukan. Harga penawaran untuk properti tersebut biasanya lebih rendah 10-20 juta won dari harga pasar.”
Namun, ada prediksi bahwa kemungkinan lonjakan penjualan di zona izin transaksi lahan tidak akan besar. Agen properti di Pyeong-dong, Jongno-gu, memprediksi, “Setelah penetapan zona izin transaksi lahan, volume transaksi memang turun tetapi harga naik 200-300 juta won. Dalam situasi di mana harga penawaran naik, properti murah dari pemilik banyak properti belum muncul. Properti tersebut kemungkinan besar akan muncul lebih dulu di wilayah di luar metropolitan yang memiliki keuntungan modal lebih kecil.” Agen properti lain di Sanggye-dong mengatakan, “Banyak pemilik properti yang masih bertahan menunggu aturan dilonggarkan kembali, mengingat sejarah peraturan yang sering diberlakukan lalu dihapus.”
Reformasi pajak properti tambahan seperti penguatan pajak kepemilikan juga mulai terlihat nyata. Setelah pernyataan tanggal 25, menanggapi kritik bahwa pajak berat ini hanya akan memberikan 'efek sesaat', Presiden Lee Jae-myung balik bertanya, “Jika pajak yang harus dibayar saat bertahan lebih mahal daripada pajak yang dibayar saat menjual, apakah mereka masih akan melakukan itu?” Ini dianalisis sebagai sinyal keinginan untuk melakukan reformasi pajak kepemilikan. Dalam konferensi pers tahun baru pada tanggal 21, Presiden Lee menyatakan, “(Reformasi pajak properti) mungkin menjadi cara terakhir yang terbaik,” namun menambahkan bahwa “tidak ada alasan untuk tidak menggunakannya.”
Park Won-gap, kepala konsultan properti di KB Kookmin Bank, memprediksi, “Properti yang dijual untuk efisiensi pajak di zona penyesuaian akan muncul hingga pertengahan April. Namun, untuk apartemen di 12 area di Seoul dan Gyeonggi yang termasuk zona izin transaksi lahan, pembeli sulit melakukan investasi dengan metode 'gap investment' (sewa), sehingga pemilik rumah pun tidak bisa menjual selama masa sewa penyewa masih berlaku. Banyak pemilik properti yang ingin menjual tetapi tidak bisa. Dengan kebangkitan pajak keuntungan modal yang berat ini, kenaikan harga kemungkinan akan melambat hingga kebijakan diterapkan. Setelah itu, akan terjadi fenomena kebuntuan transaksi dan tren 'satu properti berkualitas tinggi' yang semakin menguat.”