[비즈한국] Di pasar properti, ‘pajak’ sering kali tampak seperti kartu yang baru dimainkan di akhir, namun sebenarnya, pajak selalu menjadi sinyal pertama yang mengguncang psikologi pasar. Saat harga naik, regulasi muncul; jika regulasi tidak efektif, pinjaman akan diperketat, dan setelah itu, barulah pajak diutak-atik.
Inilah alasan mengapa pembahasan untuk meningkatkan beban pajak bagi 'pemilik satu rumah' kini mulai mendapatkan momentum, setelah sebelumnya melewati era pajak berat bagi pemilik banyak rumah. Semakin pasar terfokus pada satu rumah saja, semakin kuat keinginan kebijakan untuk mematahkan fokus tersebut. Dan pada saat itu, cara termudah yang digunakan adalah dengan menyentuh pajak properti dan pajak keuntungan modal (capital gains tax), terutama melalui ‘benteng pertahanan terakhir’ yaitu potongan khusus kepemilikan jangka panjang.
Selama ini, pemilik satu rumah dianggap sebagai kelompok yang relatif terlindungi. Hal ini dikarenakan adanya anggapan kuat bahwa satu rumah milik sendiri bukanlah ‘spekulasi’, melainkan ‘kebutuhan hidup’. Namun, realitas telah berubah. Satu rumah di lokasi utama Seoul bukan lagi sekadar alat kebutuhan hidup bagi kelas menengah, melainkan telah menjadi aset besar dan simbol sosial. Bagi pemerintah, jika harga tidak kunjung turun setelah menekan pemilik banyak rumah, target berikutnya yang mau tidak mau harus disentuh adalah rumah tunggal bernilai tinggi. Inilah titik di mana istilah ‘perpajakan yang adil’ mulai mendapatkan dukungan.
Masalahnya adalah ketika kebijakan pajak menggerakkan pasar, dampaknya tidak berhenti pada sekadar peningkatan beban pajak. Jika pajak properti dinaikkan, orang mungkin mengira pemilik akan terpaksa menjual karena biaya bertahan meningkat. Namun, di saat yang sama, jika pajak keuntungan modal dinaikkan atau potongan khusus kepemilikan jangka panjang dikurangi, beban saat menjual menjadi lebih besar sehingga properti justru tertahan dari pasar. Jika satu pintu dibuka dan pintu lainnya ditutup, pasar tidak akan bergerak. Transaksi berkurang, dan saat transaksi berkurang, harga tampak stabil, padahal sebenarnya bukan harga yang stabil, melainkan fungsi pasar yang sedang lumpuh. Saat kebutuhan hunian riil yang seharusnya bergerak terhenti, pasar perumahan menjadi semakin tidak stabil.
Secara khusus, diskusi mengenai pengurangan potongan khusus kepemilikan jangka panjang dapat memberikan dampak yang sangat sensitif bagi pasar. Bagi mereka yang telah memiliki rumah dalam jangka panjang dan benar-benar tinggal di sana, potongan ini adalah semacam janji sosial bahwa ‘waktu akan menyelesaikan segalanya’. Ini adalah mekanisme untuk menurunkan biaya keluar bagi mereka yang memilih stabilitas hunian daripada keuntungan jangka pendek. Namun, apa yang terjadi jika perangkat itu diperlemah? Pesan bahwa ‘aturan kepercayaan yang ditetapkan negara telah berubah’ akan menyebar ke pasar lebih cepat daripada kenaikan pajak itu sendiri. Orang-orang akan memilih kecemasan daripada perhitungan. Dan kecemasan itulah yang menghentikan transaksi.
Hal pertama yang terguncang adalah pasar perpindahan tempat tinggal (trading-up market). Pasar perumahan saat ini memiliki struktur di mana transaksi tetap terjaga karena adanya pergerakan pemilik rumah yang ingin pindah ke ‘hunian yang sedikit lebih baik’. Pasar akan tetap hidup jika ada orang yang pindah karena alasan kehidupan seperti pendidikan, pekerjaan, perubahan struktur keluarga, atau persiapan masa tua. Namun, ketika potongan khusus tersebut dikurangi dan beban pajak keuntungan modal meningkat, perpindahan menjadi sebuah biaya.
Pada akhirnya, banyak orang akan kembali pada pilihan ‘bertahan saja’. Jika sikap bertahan ini meluas, pasar memang menjadi tenang, namun ketenangan itu bukanlah stabilitas, melainkan stagnasi. Transaksi menjadi tipis, dan harga menjadi struktur yang mudah goyah oleh segelintir transaksi unik. Pasar tidak menjadi sehat, melainkan berubah menjadi konstitusi yang mudah terguncang bahkan oleh guncangan kecil.
Jika penguatan pajak properti benar-benar diwujudkan, dampak lain diprediksi akan terjadi. Pajak properti adalah uang yang harus keluar setiap tahun meskipun rumah tidak dijual. Mereka yang memiliki arus kas melimpah mungkin akan bertahan, namun pensiunan, rumah tangga dengan pendapatan menurun, atau rumah tangga yang memiliki aset besar namun kekurangan uang tunai akan merasakan tekanan yang sangat besar. Pada akhirnya, beban ini akan berdampak pada pasar sewa. Jika biaya meningkat, akan muncul gerakan untuk mengalihkan beban tersebut, dan di wilayah yang bisa menerima kenaikan tersebut, ini dapat memicu tekanan kenaikan sewa bulanan. Tidak bisa dikesampingkan kemungkinan bahwa kebijakan yang dimaksudkan untuk menekan harga rumah justru berujung pada kenaikan biaya hunian.
Satu lagi karakteristik penting adalah kebijakan tersebut dapat bergerak dengan cara ‘mengetatkan Seoul namun melonggarkan daerah’. Di saat ada tren untuk memperluas atau memperpanjang insentif pajak bagi rumah yang tidak terjual di luar wilayah ibu kota, muncul sinyal bahwa beban pajak akan ditambah untuk rumah tunggal bernilai tinggi di lokasi utama Seoul. Pada akhirnya, bukan pajak yang mengubah permintaan regional, melainkan insentif yang dibuat oleh pajak tersebut yang justru mendistorsi pasar.
Permintaan yang bergerak mengikuti insentif pajak memiliki keberlanjutan yang lemah. Kemungkinan besar permintaan tersebut akan segera keluar begitu insentif hilang, dan hal ini dapat meningkatkan volatilitas pasar di daerah. Ada potensi penguatan polarisasi yang tidak normal di mana satu sisi membeku sementara sisi lainnya terguncang.
Jika tujuan kebijakan adalah ‘stabilitas harga’, cara yang menyumbat pembuluh darah pasar tidak akan berhasil. Pajak memang alat yang penting, namun jika alat melampaui tujuan, pasar akan berhenti merespons. Cara mengguncang pajak properti dan pajak keuntungan modal secara bersamaan kemungkinan besar akan berbalik menjadi paradoks yang tampak menambah suplai tetapi justru mematikan transaksi. Terutama, mengubah potongan khusus kepemilikan jangka panjang secara drastis bukanlah sekadar kenaikan pajak biasa, melainkan ‘penulisan ulang aturan’, dan pada saat itu, pasar tidak akan lagi mempercayai aturan tersebut.
Terutama, yang tidak boleh dilupakan pemerintah adalah bahwa satu rumah bukan sekadar baris dalam statistik, melainkan tempat bernaung. Logika bahwa efek aset dari rumah bernilai tinggi harus dikelola memang ada benarnya. Namun, jika dalam prosesnya kebijakan tersebut menghambat mobilitas penghuni asli, menguapkan transaksi, dan memicu kenaikan harga sewa, maka kebijakan tersebut bukanlah ‘berhasil menstabilkan harga rumah’, melainkan hanya ‘menghentikan fungsi pasar’.
Properti bukanlah pasar yang hanya eksis dengan harga saja. Harus ada pergerakan, harus ada jual beli, dan harus ada keseimbangan antara sewa tahunan (jeonse) dan sewa bulanan (wolse). Pajak adalah alat untuk mengatur keseimbangan tersebut secara presisi, bukan palu yang menghancurkan keseimbangan itu.
Perubahan perpajakan tahun 2026 pada akhirnya bukanlah deklarasi berakhirnya ‘era satu rumah’, melainkan ajang pembuktian atas pertanyaan ‘bagaimana menyeimbangkan keadilan dan stabilitas di era satu rumah’. Jawabannya sederhana. Pajak memang bisa dinaikkan. Namun, harus dilakukan agar pasar tetap bisa diprediksi, agar perpindahan hunian asli tidak terhambat, dan agar tidak melakukan kesalahan dengan menaikkan biaya ‘bertahan’ dan ‘pindah’ secara bersamaan. Yang dibutuhkan pasar properti Korea saat ini bukanlah intensitas pajak, melainkan konsistensi dan prediktabilitas kebijakan. Jika itu runtuh, pasar akan menagih kembali biaya berupa ketidakpastian kepada masyarakat.
Pasar properti tidak akan terselesaikan hanya dengan menekan melalui pajak. Tanpa menangani faktor struktural secara langsung seperti pasokan, keuangan, lapangan kerja, pendidikan, dan mobilitas, hanya dengan menarik ‘tuas pajak’, pasar justru akan tersumbat pembuluh darah transaksinya, bukan harganya.
Diskusi perubahan perpajakan tahun 2026 adalah sinyal bahwa pasar hunian Korea telah memasuki tahap berikutnya. Melewati era regulasi untuk pemilik banyak rumah, kini era ‘fokus pada satu rumah’ termasuk hunian bernilai tinggi bisa menjadi target kebijakan.
Jika yang diinginkan kebijakan benar-benar stabilitas harga rumah, pajak hanyalah alat, bukan tujuan. Dan yang paling ditakuti pasar bukanlah besaran pajak, melainkan ketidakpastian. Bukan ketakutan bahwa ‘satu rumah pun pajaknya naik’, melainkan kepercayaan bahwa ‘satu rumah pun bisa berpindah hunian sesuai kehidupan’ yang akan menghidupkan pasar.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasion, adalah Direktur Smart Tube Property Research Institute dan pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stue TV’. Buku-bukunya termasuk ‘Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Kembali (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)’.