[비즈한국] Di tengah dimulainya prosedur pemilihan kontraktor untuk proyek rekonstruksi Apgujeong Zona 4 di Distrik Gangnam, Seoul, yang digadang-gadang sebagai proyek perbaikan terbesar tahun ini, kritik mulai bermunculan terkait pedoman tender yang ditetapkan. Muncul anggapan bahwa pedoman tersebut terlalu konservatif atau tidak matang, karena dinilai membebankan tanggung jawab yang berlebihan kepada perusahaan konstruksi atas keterlambatan proyek akibat kegagalan izin desain alternatif, serta adanya kontradiksi aturan antar dokumen tender.
Menurut pelaku industri, asosiasi rekonstruksi Apgujeong Zona 4 akan mengadakan Rapat Dewan ke-2 tahun 2026 pada tanggal 19 mendatang untuk mengesahkan rencana pemilihan kontraktor dan draf panduan tender. Pedoman tender kali ini mewajibkan perusahaan konstruksi yang berpartisipasi untuk menyerahkan surat pernyataan penyelesaian proyek yang bertanggung jawab (responsibility completion guarantee) dan mengajukan metode pembayaran biaya konstruksi berdasarkan "pembayaran progres dalam pendapatan penjualan". Asosiasi berencana untuk mengumumkan tender pada tanggal 27 bulan ini setelah persetujuan rapat dewan dan memilih kontraktor pada bulan Mei mendatang. Estimasi biaya konstruksi untuk proyek rekonstruksi Apgujeong Zona 4 mencapai 2,1154 triliun won (12,5 juta won per 3,3㎡), dengan jaminan tender sebesar 100 miliar won.
Agenda tersebut sebelumnya sempat ditolak pada Rapat Dewan ke-1 tahun 2026 yang diadakan pada tanggal 6 lalu. Dilaporkan bahwa pada hari itu, para anggota dewan mendesak agar penyerahan surat pernyataan penyelesaian tanggung jawab dan syarat pembayaran progres berdasarkan pendapatan penjualan, yang sempat hilang dari draf pedoman awal, kembali dimasukkan. Surat pernyataan penyelesaian tanggung jawab adalah janji kontraktor untuk menyelesaikan konstruksi tepat waktu, kecuali karena alasan force majeure seperti bencana alam. Biasanya, hal ini mencakup syarat untuk mengambil alih pinjaman pengembang jika terjadi pelanggaran. Pembayaran progres berdasarkan pendapatan penjualan adalah metode pembayaran biaya konstruksi yang disesuaikan dengan kemajuan pembangunan seiring dengan masuknya pendapatan dari penjualan unit.
Pedoman tender kali ini dinilai terlalu konservatif oleh industri. Salah satu contoh utamanya adalah aturan mengenai kewajiban tanggung jawab izin desain alternatif dan penyerahan surat pernyataan penanggungan biaya. Dalam tender mendatang, asosiasi mewajibkan perusahaan konstruksi menyerahkan surat pernyataan bahwa jika desain alternatif yang diajukan tidak disetujui (ditolak) atau tidak dapat dilaksanakan karena kondisi yang ditentukan dalam tinjauan izin akibat kesalahan perusahaan, maka perusahaan tersebut wajib menanggung biaya perancangan ulang dan membayar denda keterlambatan sesuai durasi penundaan proyek. Aturan ini juga mencakup penyitaan jaminan tender jika tidak dipenuhi.
Surat pernyataan tanggung jawab izin desain alternatif merupakan upaya mandiri yang belakangan diadopsi oleh beberapa asosiasi untuk mencegah desain alternatif yang tidak masuk akal. Desain alternatif merujuk pada usulan desain yang menambahkan fungsi atau kegunaan pada desain dasar yang disediakan oleh pemberi kerja. Belakangan, beberapa lokasi proyek perbaikan mulai mengadopsi surat ini untuk mencegah keterlambatan proyek akibat proses izin desain alternatif yang berlarut-larut. Namun, sebagian pihak berpendapat bahwa pernyataan seperti ini justru menghalangi desain alternatif kreatif yang mampu meningkatkan nilai kompleks apartemen. Secara khusus, Apgujeong Zona 4 menerapkan sanksi yang cukup berat berupa denda keterlambatan kontraktual jika proyek tertunda.
Di sisi lain, muncul pula kritikan bahwa pedoman tender Apgujeong Zona 4 kurang matang. Menurut draf rencana pemilihan kontraktor dalam materi rapat dewan tanggal 19 mendatang, asosiasi memberikan kesempatan bagi setiap peserta tender untuk mempresentasikan pengenalan perusahaan dan video promosi dalam sesi penjelasan gabungan (maksimal 20 menit). Namun, dokumen panduan tender dalam materi rapat yang sama menyatakan bahwa perusahaan konstruksi harus membatasi waktu pengenalan perusahaan dan video promosi dalam sesi penjelasan gabungan maksimal 30 menit. Hal ini menunjukkan ketidaksinkronan antara rencana pemilihan kontraktor yang disusun asosiasi dengan panduan tender.
Kontradiksi dalam pedoman tender tidak berhenti di situ. Berdasarkan draf panduan tender dalam materi rapat dewan sebelumnya, kontraktor Apgujeong Zona 4 tidak dapat meminta kenaikan biaya konstruksi jika kondisi geologis aktual saat penggalian berbeda dengan laporan survei geologi yang diberikan asosiasi atau jika terjadi perubahan metode kerja akibat hal tersebut. Sebaliknya, draf kontrak kerja dalam materi rapat yang sama menyatakan bahwa pihak kontraktor dapat meminta penyesuaian jumlah kontrak dalam kondisi tersebut. Dalam kasus ini, kedua belah pihak akan menegosiasikan dan menyesuaikan jumlah kontrak dalam cakupan nilai yang dihitung sesuai klausul perubahan desain kontrak.
Seorang narasumber di industri perbaikan mengatakan, “Surat pernyataan tanggung jawab izin desain alternatif Apgujeong Zona 4 dianalisis lebih ketat dibandingkan Apgujeong Zona 2, yang mewajibkan penanggung jawaban biaya seperti biaya konstruksi akibat kenaikan inflasi, biaya relokasi, dan biaya keuangan jika proyek tertunda. Jika tanggung jawab atas kegagalan izin desain alternatif dibebankan secara berlebihan, ada kemungkinan besar perusahaan konstruksi tidak akan mengajukan desain alternatif atau hanya akan mengajukan desain yang secara substansi tidak berbeda dengan desain awal. Selain itu, kesalahan yang ditemukan dalam pedoman tender saat ini tampaknya dapat membingungkan perusahaan konstruksi mengenai bagian mana yang harus mereka percayai saat mengajukan tender.”
Kim Yun-soo, kepala asosiasi Apgujeong Zona 4, menyatakan, “Ada beberapa kompleks di mana perizinan menjadi lambat akibat desain alternatif yang tidak realistis. Anggota asosiasi memang menginginkan desain yang kreatif, namun tetap harus berada dalam batasan rencana perbaikan yang telah ditetapkan, seperti koridor pandangan (tongyangchuk) atau skyline. Kami berencana untuk segera memeriksa dan menyelesaikan masalah terkait kesalahan yang ditemukan dalam pedoman tender tersebut.”
Distrik Apartemen Apgujeong di Gangnam, Seoul, dianggap sebagai ajang pertempuran terbesar untuk proyek perbaikan tahun ini. Dimulai dengan Apgujeong Zona 4 bulan ini, Zona 5 berencana mengumumkan tender pemilihan kontraktor pada semester pertama, dan Zona 3 pada semester kedua. Sebagai lokasi yang paling pertama memilih kontraktor, dengan nilai proyek sebesar 2,1154 triliun won, hasil dari Zona 4 diprediksi akan memengaruhi peta persaingan di zona lainnya. Saat ini, Samsung C&T028260, Hyundai E&C000720, DL E&C375500, dan GS E&C006360 menunjukkan minat pada proyek ini. Zona 2, yang merupakan proyek terbesar tahun lalu (2,7489 triliun won), telah dimenangkan oleh Hyundai E&C melalui kontrak langsung (private contract).