[비즈한국] Tempat tinggal, sebelum menjadi 'investasi', adalah 'infrastruktur untuk bertahan hidup'. Dan infrastruktur selalu memaksa orang membuat pilihan secara diam-diam namun pasti. Begitulah kondisi pasar perumahan Korea saat ini. Ini bukan lagi sekadar masalah wilayah kelas atas seperti 3 distrik Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa), Mayongseong (Mapo, Yongsan, Seongdong), Dongjak, Gangdong, atau Yangcheon. Pertanyaan yang lebih mendasar sekarang bukan lagi “Bisakah saya membeli di kawasan elit?”, melainkan “Bisakah saya mengamankan rumah sendiri?”. Di tengah kondisi di mana harga sewa (jeonse) melonjak, biaya sewa bulanan (wolse) meroket, dan pasokan hunian baru berkurang, harapan bahwa 'jika menunggu, suatu saat akan stabil' semakin kehilangan dasarnya. Baik di pinggiran Seoul, kawasan penyangga ibu kota yang semi-utama, maupun pusat wilayah di daerah, kini adalah waktu untuk mempertimbangkan secara serius untuk memiliki rumah sendiri.
Tujuan kolom ini bukan sekadar menebar ketakutan. Bukan pula slogan untuk “membeli tanpa pertimbangan”. Namun, ini adalah ajakan untuk mengakui fakta bahwa pasar perumahan telah memasuki struktur yang berbeda dari masa lalu. Jika struktur berubah, standar penilaian pun harus berubah. Kita tidak bisa lagi menghadapi 'kenaikan biaya tempat tinggal' dan 'hilangnya stabilitas hunian' saat ini dengan 'harapan penurunan harga' seperti masa lalu. Sekarang, jangan hanya melihat harga jual, tetapi lihatlah arah jangka panjang biaya tempat tinggal yang diciptakan oleh perubahan pada jeonse, wolse, pasokan, keuangan, dan struktur rumah tangga.
Pertama, jeonse bukan lagi 'tempat tinggal murah', melainkan 'komoditas langka'.
Jeonse adalah sistem khas Korea, dan banyak keluarga menaiki tangga perumahan melalui sistem ini. Namun, pasar jeonse saat ini mulai berubah dari 'ruang tunggu' menjadi 'medan perebutan'. Semakin besar beban pinjaman pemilik rumah dan semakin kuat keinginan untuk menghindari risiko penyewaan, maka pasokan jeonse akan semakin berkurang. Jika jeonse berkurang, harga deposit pun naik. Jika deposit naik, pinjaman kembali diperlukan, dan jika pinjaman sulit didapat, orang akan terdorong ke sistem sewa bulanan (wolse). Alur ini lebih menyerupai jalur struktural daripada fenomena sementara.
Jeonse pada dasarnya adalah 'zona penyangga' sebelum menuju kepemilikan. Namun, zona penyangga itu kini semakin menipis. Jika jeonse menjadi tidak stabil, orang akan beralih dari 'bertahan dengan jeonse' menjadi 'berebut untuk mendapatkan jeonse', dan dalam prosesnya harga pun semakin melambung. Jika pasar jeonse terguncang, pasar jual beli mungkin melambat, tetapi pasar sewa tidak akan pernah menjadi ramah. Jangan bersenang hati saat harga jeonse turun, melainkan waspadalah terhadap hilangnya jeonse. Tempat yang ditinggalkan jeonse akan diisi oleh wolse. Wolse secara langsung menggerogoti arus kas rumah tangga. Biaya tempat tinggal yang sudah naik tidak akan mudah turun.
Kedua, era wolse bukanlah 'era pendapatan', melainkan 'era pengeluaran'.
Masyarakat dengan pertumbuhan wolse secara kasat mata terlihat seperti “tempat tinggal yang fleksibel”. Namun, bagi sebagian besar rumah tangga, wolse bukanlah fleksibilitas melainkan tekanan. Wolse merampas waktu untuk pembentukan aset. Meskipun pendapatan sama, jika porsi wolse meningkat, kemampuan untuk menabung dan berinvestasi akan berkurang. Akibatnya, kesenjangan aset melebar. Tempat tinggal bukan lagi batu loncatan mobilitas sosial, melainkan alat pengunci kelas ekonomi.
Masalah khususnya adalah wolse tidak naik secara 'perlahan'. Ketika pasar bergeser drastis dari jeonse ke wolse, proses penemuan harga untuk wolse berlangsung kasar dan cepat. Karena permintaan membludak dan pasokan terbatas, daya tawar penyewa melemah. Di saat penyebaran wolse, anggapan bahwa “tahun depan harganya akan turun” tidak berlaku. Wolse adalah beban yang dirasakan setiap bulan, dan rasa sakit itu secara langsung menurunkan standar hidup. Ini menggerogoti pengeluaran penting lainnya seperti pendidikan anak, kesehatan, dan persiapan hari tua.
Ketika biaya tempat tinggal naik, orang hanya memikirkan 'harga rumah', tetapi yang lebih menakutkan adalah restrukturisasi struktur biaya hidup itu sendiri. Di masa restrukturisasi ini, pilihan untuk membeli rumah menjadi alat pengendalian biaya daripada sekadar investasi. Karena rumah sendiri tidak terpapar pada fluktuasi biaya sewa, dalam jangka panjang, ini menjadi alat stabilisasi keuangan rumah tangga.
Ketiga, penurunan pasokan hunian baru bukan sekadar 'psikologi', melainkan 'fisika'.
Variabel terkuat di pasar perumahan adalah 'pasokan fisik'. Jika pasokan cukup, harga akan stabil, dan biaya sewa pun stabil. Namun, jika pasokan berkurang, hasilnya tidak bisa diselesaikan dengan psikologi. Pernyataan bahwa “jika orang takut dan tidak membeli maka harga akan stabil” mungkin berlaku di pasar jual beli jangka pendek, tetapi sulit diterapkan di pasar tempat tinggal. Manusia harus tinggal, rumah tangga butuh rumah, dan lapangan kerja serta lingkungan pendidikan suatu wilayah tidak berpindah secara tiba-tiba.
Dalam periode di mana pasokan hunian baru berkurang, kelangkaan unit baru dan semi-baru akan meningkat. Pada saat yang sama, unit lama pun akan terseret naik sebagai 'barang substitusi'. Semakin lama pilihan “tidak bisa beli di kawasan elit jadi kita tunggu saja” berlangsung, semakin besar biaya tunggu yang dibayar melalui jeonse atau wolse. Di fase penurunan pasokan, biaya sewa memiliki kekakuan ke bawah yang kuat, dan pasar jual beli pada akhirnya akan mengikuti harga sewa. Waktu tidak berpihak pada pembeli, melainkan pada pasar yang kekurangan pasokan.
Keempat, kini saatnya membuang bingkai berpikir bahwa 'bukan kawasan elit artinya kalah'.
Banyak orang ragu membeli rumah karena satu alasan: “Lagipula ini bukan Gangnam, dan bukan kawasan elit, apakah benar harus membeli sekarang?”. Pertanyaan ini wajar karena selama ini pasar aset bergerak di 'pusat kawasan elit'. Namun, bingkai berpikir kehilangan relevansinya jika situasinya berubah.
Pertanyaan yang diperlukan saat ini adalah:
“Apakah saya bisa menjamin stabilitas hunian dan daya jual kembali di masa depan pada tingkat yang sanggup saya tanggung?”
Kawasan elit mungkin adalah 'jawaban yang benar', tetapi tidak bisa menjadi jawaban bagi semua orang. Justru, semakin terkurung dalam bingkai kawasan elit, banyak rumah tangga tidak membuat keputusan apa pun dan terpaksa menanggung kenaikan biaya sewa. Keputusan membeli rumah bukanlah memilih 'kawasan dengan harga tertinggi', melainkan mengamankan 'basis paling rasional dalam radius kehidupan saya'.
Baik di pinggiran Seoul, kawasan penyangga ibu kota, maupun pusat wilayah daerah, pada akhirnya ada tiga hal yang menopang harga rumah: lapangan kerja (permintaan), transportasi (aksesibilitas), dan infrastruktur kehidupan (kenyamanan tinggal). Ditambah dengan zona sekolah dan nilai jual produk. Tempat yang memenuhi syarat ini akan tetap bertahan meskipun bukan kawasan elit. Dan semakin besar beban jeonse dan wolse seperti sekarang, permintaan nyata di 'kawasan basis' ini akan semakin kuat.
Kelima, daerah pun tidak terkecuali. 'Pusat wilayah daerah' justru lebih penting saat ini.
Saat membahas daerah, kita sering terbagi ke dalam ekstrem. Perdebatan terus berulang antara “daerah sudah tamat” dan “daerah juga akan naik”. Namun, realitanya lebih halus. Daerah bukanlah satu pasar tunggal. Kawasan hunian pusat di kota metropolitan, kawasan hunian di sekitar kawasan industri, titik simpul transportasi, serta pusat konsentrasi universitas, rumah sakit, dan kantor pemerintahan memiliki ekonomi yang berbeda bahkan di dalam daerah itu sendiri. Pusat wilayah daerah bertahan bukan karena 'penduduk bertambah', melainkan karena 'permintaan yang tersisa'.
Alasan mengapa memiliki rumah di pusat wilayah daerah penting ada dua:
Pertama, jika jeonse berkurang, daerah juga akan mengalami transisi ke wolse dengan cepat. Ini bukan hanya masalah ibu kota. Justru, semakin terbatas pasokan hunian baru di suatu daerah, harga sewa hunian baru dapat melonjak lebih cepat. Kedua, di daerah, sekali beban biaya tempat tinggal meningkat, 'pindah ke tempat lain' tidaklah mudah. Hal ini dikarenakan banyak rumah tangga terikat dengan lingkaran kehidupan karena pekerjaan, pendidikan, atau merawat orang tua. Di Seoul, orang mungkin bisa pindah ke lingkungan sebelah, tetapi di daerah, perpindahan itu sendiri bisa menyebabkan kehancuran pola hidup.
Pusat wilayah daerah harus didekati dari perspektif 'pertahanan biaya hidup' terlebih dahulu daripada 'keuntungan investasi'. Jika tujuan memiliki rumah bukan hanya untuk 'keuntungan modal', maka pembelian rumah yang rasional di pusat wilayah daerah justru lebih masuk akal.
Namun, bukan berarti harus membeli secara membabi buta: Yang diperlukan sekarang adalah 'teknik memilih'. Mengatakan bahwa saat ini adalah waktu untuk mempertimbangkan rumah sendiri bukan berarti Anda boleh membeli rumah apa saja. Justru sebaliknya. Di masa ketika pasar perumahan berubah secara struktural, 'apa yang dibeli' menjadi jauh lebih penting.
Terakhir, saya ingin menjawab pertanyaan 'Bukankah saya bisa membeli lebih murah jika menunggu sedikit lagi?'.
Pertanyaan ini selalu relevan. Namun, premis pertanyaannya kini telah berubah. Di masa lalu, biaya menunggu relatif rendah. Jeonse melimpah, beban wolse tidak sebesar sekarang, dan pasokan hunian baru menyeimbangkan pasar. Namun, menunggu saat ini tidaklah 'gratis'. Selama menunggu, deposit jeonse naik, wolse naik, biaya pindah bertambah, dan lingkungan pendidikan anak terganggu. Dengan kata lain, menunggu itu sendiri bisa menjadi kerugian.
Tentu saja harga akan naik turun. Penyesuaian jangka pendek mungkin terjadi. Namun, jika tujuan tempat tinggal bukan untuk 'dijual besok' melainkan 'untuk ditinggali hari ini', standar penilaian harus berubah. Jika Anda dapat menjaga stabilitas hunian dan lingkungan hidup dalam batas kemampuan Anda, membuat 'pilihan yang tepat' jauh lebih penting daripada menebak titik harga terendah yang sempurna.
Tempat tinggal adalah fondasi kehidupan, dan jika fondasi terguncang, segalanya akan terguncang. Di pasar seperti sekarang, saran untuk “menunggu lebih lama” seringkali menjadi saran yang tidak bertanggung jawab. Selama menunggu, biaya tempat tinggal naik, peluang berkurang, dan hidup menjadi melelahkan. Sebaliknya, orang yang sudah memiliki rumah dapat membuat rencana meski di tengah ketidakpastian. Mereka bisa menentukan sekolah anak, memperhitungkan kepindahan kerja, dan merancang masa tua. Inilah kekuatan yang diberikan oleh stabilitas hunian.
Tidak harus Gangnam. Tidak harus kawasan elit. Yang penting adalah mengamankan tempat di mana 'permintaan tersisa' dalam 'batas kemampuan Anda' dengan 'struktur yang dapat bertahan'. Saat ini adalah fase di mana semakin Anda menunda keputusan, semakin besar harganya. Jika pasar perumahan telah berubah, cara kita memilih pun harus berubah. Sekarang adalah waktunya kembali ke esensi, yakni biaya dan stabilitas tempat tinggal, bukan sekadar harga rumah.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai tim pemimpin di divisi riset real estat Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan menjalankan saluran YouTube 'Stew TV'. Karya tulisnya meliputi 'Buku Panduan Real Estat Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Real Estat Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)', 'Masa Depan Real Estat Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Real Estat Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.