[비즈한국] Dalam pasar properti, ada istilah yang lebih menakutkan daripada 'harga'. Itu adalah 'ketidakpastian'. Harga bisa naik atau turun, tetapi jika aturan berubah tanpa pemberitahuan, pasar akan terhenti. Tanggal yang kini dihadapi pasar adalah 9 Mei 2026. Hal ini karena langkah untuk menangguhkan pajak keuntungan modal (capital gains tax) bagi pemilik properti ganda di zona penyesuaian telah ditetapkan secara hukum hingga tanggal tersebut. Revisi Keputusan Pelaksana Undang-Undang Pajak Penghasilan yang telah diumumkan merangkum perpanjangan batas waktu penangguhan pajak berat dari '9 Mei 2025' menjadi '9 Mei 2026'. Artinya, jika tidak ada tindakan lebih lanjut, sistem akan 'kembali normal' mulai dari transaksi transfer pada 10 Mei.
Namun, kita perlu bersikap tenang sekali lagi di sini. Kebijakan sering kali terombang-ambing di antara 'kepastian' dan 'prospek'. Faktanya, pemerintah di masa lalu pun pernah memberikan batasan terkait laporan mengenai arah kebijakan ekonomi (atau rencana tahunan serupa) dengan menyatakan bahwa "belum ada isi yang diputuskan".
Dengan kata lain, pasar saat ini menanggung dua fakta sekaligus: "9 Mei adalah batas waktu institusional" dan "apakah akan diperpanjang atau tidak dapat berubah dalam proses politik dan kebijakan". Ketidakpastian ganda ini justru merupakan resep paling ampuh untuk membekukan transaksi.
Inti masalahnya bukanlah 'tingkat pajak yang tinggi'. Pertanyaan yang lebih mendasar adalah: ke arah mana 'pajak keuntungan modal berat' akan bekerja dalam kondisi pasar saat ini? Dengan kata lain, akankah 9 Mei menjadi 'hari pelepasan properti ke pasar' atau 'hari penguncian properti'?
Makna 9 Mei: Akankah Menaikkan Pajak Meningkatkan Penawaran Properti?
Pajak keuntungan modal berat bagi pemilik properti ganda adalah sistem yang mengenakan tarif pajak tambahan di atas tarif dasar (6-45%) ketika seseorang yang memiliki dua properti atau lebih di zona penyesuaian menjual propertinya. Jika pajak berat diberlakukan kembali, penambahan 20% poin untuk pemilik dua rumah dan 30% poin untuk pemilik tiga rumah, ditambah pajak penghasilan daerah, membuat tarif efektif tertinggi bisa mencapai 82,5%, yang memberikan kejutan besar bagi pasar.
Selain itu, struktur di mana penerapan pengurangan khusus kepemilikan jangka panjang dikesampingkan untuk transfer properti oleh pemilik ganda di zona penyesuaian juga sering dibahas.
Tujuan kebijakan sistem ini biasanya dijelaskan dalam dua poin. Pertama, meningkatkan 'insentif penjualan' bagi pemilik properti ganda untuk memperbanyak penawaran dan menstabilkan harga. Kedua, menurunkan 'ekspektasi keuntungan' melalui pajak punitif terhadap permintaan investasi untuk menekan permintaan. Namun, kedua tujuan ini sering bertabrakan di lapangan. Untuk mendorong penjualan, biaya transaksi harus rendah. Sebaliknya, jika biaya transaksi ditingkatkan, 'alasan untuk menjual' justru hilang. Singkatnya, gagasan untuk menaikkan pajak transaksi guna mendorong penjualan secara struktural bisa menjadi sebuah kontradiksi.
Terutama kali ini, 'kondisi pasar' berbeda dengan masa lalu. Banyak wilayah yang sudah terikat sebagai zona regulasi, dan transaksi apartemen telah tumpang tindih dengan batasan ketat seperti izin transaksi tanah.
Kondisi pinjaman pun kaku. Beberapa laporan menyebutkan bahwa pendanaan menjadi sulit dengan LTV 40% dan DTI 40%.
Dalam pasar di mana orang 'ingin membeli tapi tidak bisa', sinyal untuk 'menjual' justru lebih mungkin menghentikan transaksi daripada meningkatkannya.
Alasan Mengapa 'Jurang Transaksi' Bisa Datang Sebelum 'Jual Cepat'
Saat batas waktu 9 Mei semakin dekat, dua gerakan yang berlawanan muncul secara bersamaan. Pertama adalah 'properti di detik terakhir'. Ada arus di mana pemilik properti ganda mencoba menyelesaikan pembayaran pelunasan sebelum 9 Mei untuk menghindari pajak berat, sehingga mereka melepas properti ke pasar meskipun harus menurunkan harga. Media telah meningkatkan ketakutan dengan memberikan contoh bahwa beban pajak bisa berubah drastis bagi pemilik tiga rumah yang menjual apartemen di Bundang yang telah dimilikinya selama 10 tahun dengan keuntungan 1 miliar won jika dilakukan dalam masa tenggang dibandingkan setelah masa tenggang berakhir.
Kedua adalah 'bertahan'. Semakin tinggi pajak, semakin sulit bagi penjualan untuk mencapai titik impas, dan bagi orang kaya, jika arus kas memungkinkan, pilihan untuk "tetap memegangnya" menjadi lebih kuat. Bahkan dalam artikel berita, muncul pengamatan bahwa 'bertahan' dan 'hibah' dapat menyebabkan penguncian properti.
Hal yang lebih berbahaya pada fase ini adalah saat 'bertahan' menjadi lebih dominan daripada 'properti di detik terakhir'. Ketika transaksi berkurang, harga tidak hanya bergerak ke satu arah. Justru di kompleks yang sama, 'barang yang laku' dan 'barang yang tidak laku' terpisah, dan harga tetap menjadi 'contoh', bukan indikator. Di pasar dengan volume transaksi yang rendah, harga tertinggi baru (record high) dan penjualan cepat (distressed sale) muncul bersamaan. Dan para pelaku pasar hanya menafsirkan contoh yang paling menonjol secara berlebihan. Ini adalah fase di mana 'persepsi' mengalahkan 'fakta'.
Biaya yang Ditinggalkan oleh 'Pengulangan' Selama 20 Tahun
Pajak keuntungan modal berat bagi pemilik properti ganda secara historis mendekati sebuah 'pengulangan'. Sejak diperkenalkan pada tahun 2004, ringkasannya adalah penangguhan/penghapusan dan kebangkitan/penguatan telah berulang kali terjadi tergantung pada perubahan pemerintahan.
Pengulangan ini bukan sekadar perubahan pada satu jenis pajak. Rumah bukanlah barang yang dibeli dan dijual dalam satuan 1-2 tahun. Ini adalah keputusan 10 tahun yang melibatkan bisnis, pendidikan, masa tua, warisan, hingga sewa. Meskipun demikian, jika kebijakan terus mengulang gerakan pendulum 'penguatan—penangguhan—penguatan' setiap beberapa tahun, pasar tidak lagi bergerak berdasarkan 'aturan', melainkan berdasarkan 'intuisi atau spekulasi'.
Apa yang terjadi jika kepercayaan pada kebijakan runtuh? Pertama, transaksi tidak ditentukan oleh pajak, melainkan oleh 'pengumuman'. Harga penawaran goyah hanya karena satu baris berita seperti "kabarnya akan diperpanjang" atau "kabarnya tidak diperpanjang". Kedua, efek pajak bisa muncul berlawanan dengan tujuannya. Meskipun dikatakan untuk memukul pemilik properti ganda, analisis menunjukkan bahwa hasilnya justru memperkuat fokus pada 'satu properti unggulan' dan mendorong kecenderungan untuk membuang properti di pinggiran yang relatif bernilai rendah terlebih dahulu. Ketiga, karena penghindaran pajak beralih ke 'hibah', pendapatan pajak tidak meningkat seperti yang diharapkan, dan likuiditas pasar justru menurun.
Kesimpulan: 'Kepercayaan pada Aturan' Menggerakkan Pasar Lebih Baik daripada 'Pedang Pajak'
Pajak adalah alat kebijakan. Namun, alat harus digunakan sesuai dengan situasinya. Resep untuk menaikkan biaya transaksi lebih lanjut di fase di mana pasokan kurang dan transaksi sudah berkurang berisiko memutus aliran darah pasar daripada menurunkan harga. 9 Mei bukanlah peristiwa hukum pajak yang sederhana. Ini adalah hari di mana kebijakan diuji apakah mampu memulihkan "siklus transaksi" dan memiliki kemauan untuk menyediakan aturan yang dapat diprediksi melalui komunikasi dengan pasar.
Politik ingin menunjukkan 'kehendak' melalui pajak. Namun, pasar bereaksi bukan terhadap kehendak, melainkan terhadap 'jadwal' dan 'aturan'. Jika pengulangan terus terjadi di sekitar 9 Mei, biayanya tidak akan berhenti pada beban pajak kelompok tertentu. Transaksi terhenti, penemuan harga terdistorsi, biaya sewa dibebankan, dan pada akhirnya pengguna akhir yang menanggung biaya terbesar. Sasaran kebijakan yang sesungguhnya bukanlah 'pemilik properti ganda', melainkan 'ketidakpastian'. Saat ketidakpastian menghilang, pasar akan kembali bergerak.
Sebagai penutup, saya ingin menekankan bahwa sistem pajak keuntungan modal berat bukanlah masalah 'baik atau buruk'. Pengekangan spekulasi memang diperlukan. Namun, jika hasil dari pengekangan spekulasi adalah jurang transaksi, ketidakstabilan sewa, dan kenaikan biaya kepemilikan rumah bagi pengguna akhir, maka kebijakan tersebut kehilangan tujuannya. Perdebatan seputar 9 Mei pada akhirnya harus menyatu pada 'bagaimana menggerakkan pasar', bukan 'siapa yang akan disasar'. Aturan yang cermat, pemberitahuan yang cukup, dan pelaksanaan yang konsisten. Hanya ketika tiga hal ini terpenuhi, pasar akan bergerak berdasarkan logika, bukan pajak.
Kim Hak-ryeol, Kepala Institut Penelitian Properti Smart Tube yang terkenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai pemimpin tim di Divisi Penelitian Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', dan 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)'.