[비즈한국] Menjelang tahun baru, perhatian generasi muda tertuju pada loket pinjaman bank. Hal ini dikarenakan para 'calon pembeli' yang sempat terhambat oleh penghentian pinjaman di akhir tahun berencana untuk mulai mengamankan dana dengan memanfaatkan 'pengaturan ulang regulasi pinjaman' pada 1 Januari. Namun, karena kebijakan pengawasan otoritas keuangan yang lebih ketat dari sebelumnya, 'musim dingin pinjaman' diperkirakan tidak akan mudah berakhir di tahun baru.
Penghuni tetap waspada di tengah 'musim dingin pinjaman'
Tuan A, seorang pria berusia 29 tahun yang bekerja di Samsung Electronics005930, merasa cemas melihat harga properti yang melonjak tahun ini. Meski sudah memiliki kekasih, ia belum berencana untuk menikah. Ia memutuskan untuk membeli rumah terlebih dahulu dan telah membidik apartemen seharga 800-900 juta won di dekat Bundang, Seongnam, yang dapat dijangkau untuk pulang-pergi kerja. Ia berencana mengumpulkan dana dengan menggabungkan 300 juta won tabungan pribadi, 100 juta won pinjaman kredit, 200 juta won KPR (Kredit Pemilikan Rumah), dan 300 juta won bantuan dari orang tua dalam bentuk pinjaman.
Ia menetapkan waktu pembelian pada awal tahun depan karena telah mendengar berita tentang penghentian pinjaman di perbankan pada akhir tahun ini. Tuan A mengatakan, "Karena suku bunga diperkirakan akan naik lebih tinggi, target saya adalah melakukan akad kredit pada Januari tahun depan. Melihat teman-teman di sekitar saya fokus pada saham untuk membeli rumah, saya ingin bergerak sedikit lebih cepat.">
Nona B, wanita berusia akhir 20-an yang juga bekerja di Samsung Electronics, bergerak dengan cepat setahun setelah bergabung dengan perusahaan. Pada semester pertama tahun ini, ia berhasil melakukan *gap investment* di apartemen wilayah metropolitan dengan modal investasi sebesar 50 juta won. Enam bulan setelah pembelian, nilainya naik sebesar 30-40 juta won.
Target Nona B berikutnya adalah 'tempat tinggal tetap'. Ia berencana untuk pindah langsung ke apartemen tersebut tepat saat masa sewa penyewa berakhir tahun depan. Masalahnya adalah ia memerlukan pinjaman tambahan lebih dari 200 juta won. Nona B saat ini sedang memantau arah pasar pinjaman dengan menyusun rencana untuk mengamankan dana hunian, sambil memeriksa apakah pinjaman dimungkinkan di tengah pengetatan regulasi pemerintah, serta membandingkan limit dan suku bunga antar bank.
Biasanya pinjaman bertambah di awal tahun, namun…
'Musim dingin pinjaman', di mana limit KPR habis setiap akhir tahun sehingga menyebabkan suku bunga melonjak dan syarat menjadi lebih sulit, kembali terjadi tahun ini. Namun, berbeda dengan tahun-tahun sebelumnya, akhir tahun ini muncul sinyal dari otoritas bahwa 'tahun depan pun tidak akan mudah'.
Bank-bank sebelumnya memiliki suasana untuk membuka kembali pinjaman saat tahun baru tiba. Faktanya, bank-bank komersial utama di bulan Januari tahun ini memulihkan limit pinjaman untuk biaya hidup atau melanjutkan kembali penerimaan melalui agen pinjaman guna melonggarkan regulasi. Tahun ini pun, rencananya adalah melonggarkan volume pinjaman dengan memulai kembali penerimaan KPR baru melalui agen pinjaman.
Namun, tekanan keras dari otoritas terus berlanjut. Mereka menyatakan akan memperkuat 'sistem manajemen bulanan' untuk memutus lingkaran setan penumpukan pinjaman di awal tahun dan penghentian pinjaman di akhir tahun yang berulang setiap tahun. Secara khusus, mereka berencana memberikan penalti berupa pemangkasan limit target pinjaman tahun depan bagi lembaga yang melampaui target pinjaman rumah tangga tahun ini, seperti KB Kookmin Bank (tingkat 125% dari target), KakaoBank323410, dan Saemaul Geumgo.
Pihak bank pun punya alasan sendiri. Target pinjaman rumah tangga yang ditetapkan pada masa pemerintahan Yoon Suk-yeol dikurangi setengahnya setelah pemerintahan Lee Jae-myung diluncurkan, sehingga target tersebut akhirnya terlampaui. Meski begitu, karena keinginan pemerintah untuk mengendalikan pinjaman sangat kuat, muncul suasana bahwa tidak akan ada 'ekspansi pinjaman awal tahun' seperti di masa lalu.
Oleh karena itu, sektor perbankan memperhatikan rapat pemeriksaan utang rumah tangga oleh Komisi Jasa Keuangan (FSC) yang dijadwalkan sekitar 13 Januari. Hal ini karena kemungkinan besar pedoman untuk pengendalian pinjaman di tahun baru akan disampaikan dalam rapat tersebut. Komisi Jasa Keuangan diperkirakan akan memerintahkan agar "menahan diri dari melakukan pemasaran pinjaman agresif sejak awal tahun." Otoritas keuangan memiliki kebijakan untuk mengelola tingkat pertumbuhan total utang rumah tangga agar lebih rendah dari tingkat pertumbuhan ekonomi nominal.
Karena bank berharap untuk 'memperluas laba dari pinjaman', posisi bank dan otoritas tampak bertentangan secara langsung. Seorang agen pinjaman menyarankan, "Karena kontrol otoritas, limit pinjaman menyusut dan regulasi seperti DSR (Debt Service Ratio) stres diperketat, tampaknya 'pengadaan dana' bagi mereka yang membutuhkan hunian tidak akan mudah di tahun baru. Jika Anda berencana membeli properti, Anda harus mendekatinya dengan rencana konkret, termasuk berapa banyak pinjaman yang bisa didapatkan dan berapa biaya tambahan yang diperlukan."