[비즈한국] Jika tahun 2025 adalah 'masa pencarian' di mana pasar mengonsolidasikan dasar-dasarnya dengan sinyal penurunan suku bunga, maka tahun 2026 mendatang akan tercatat sebagai tahun yang jelas untuk 'seleksi dan fokus'. Masa di mana likuiditas melimpah membuat semua kapal terapung, seperti tren kenaikan di masa lalu, telah berakhir. Kini, kita sedang menghadapi era 'hiper-polarisasi' (Super-Polarization), di mana aset tidak lagi naik hanya karena kekuatan likuiditas, melainkan hanya tempat-tempat yang terbukti memiliki 'kelangkaan' dan 'nilai penggunaan nyata' yang akan bertahan.
(Super-Polarization).
Di tahun 2026, ketika kelangkaan pasokan menjadi kenyataan dan kenaikan biaya konstruksi menjadi hal yang konstan, proposisi inti yang menentukan masa depan properti Korea Selatan sangatlah sederhana: "Tempat yang didambakan semua orang, namun tidak bisa dimiliki oleh sembarang orang." Di tengah pasar yang bergejolak, di manakah lokasi yang kokoh seperti batu karang yang tidak tergoyahkan? Mari kita bedah aliran lokasi properti yang perlu diperhatikan pada tahun 2026 dalam lima tema.
Tempat pertama yang harus diperhatikan tanpa diragukan lagi adalah pusat-pusat utama yang disebut sebagai 'jantung Seoul'.
Kedekatan tempat kerja dan hunian selalu menjadi pusat mitos properti yang tak terkalahkan, namun pada tahun 2026, konsep ini berevolusi menjadi 'penyatuan hunian dan pekerjaan (Jikju-ilche)'. Secara khusus, Gangnam dan Seocho akan memperkokoh posisinya sebagai 'mata uang cadangan' properti Korea Selatan, melampaui sekadar tempat tinggal. Dengan harapan pelonggaran regulasi seperti zona izin transaksi tanah, kompleks rekonstruksi yang berpusat di Apgujeong, Banpo, dan Daechi diperkirakan akan menembus batas harga atas sekali lagi dan menjadi tolok ukur bagi seluruh pasar.
Karena kawasan ini adalah aset aman yang paling lambat turun saat pasar lesu dan paling cepat naik saat pasar bangkit, masuk ke kawasan ini secara otomatis menjadi sarana perlindungan aset. Selain itu, Yongsan yang disebut sebagai 'Gangnam masa depan' juga tidak boleh dilewatkan. Tahun 2026, saat pengembangan distrik bisnis internasional dan garis besar Hannam New Town terungkap, akan menjadi tahun pertama di mana nilai masa depan Yongsan beralih menjadi realitas konkret.
Tren kedua adalah 'investasi membeli waktu', yakni revolusi GTX (Great Train Express).
Tahun 2026 adalah periode di mana GTX melampaui sekadar rencana di atas kertas dan membawa perubahan nyata dalam kehidupan. Di garis depan revolusi ini, di mana jarak fisik dipadatkan menjadi jarak waktu, terdapat jalur GTX-A. Seiring dengan dibukanya Stasiun Samseong, area stasiun Dongtan dan Unjeong pada dasarnya akan masuk ke dalam zona kehidupan Seoul dan menerima penilaian ulang. Khususnya, kompleks landmark di sekitar Stasiun Dongtan, yang telah muncul sebagai pemimpin di wilayah selatan Gyeonggi, memiliki potensi pertumbuhan yang cukup besar untuk mengancam harga apartemen yang sudah ada di Mapo atau Seongdong-gu, Seoul.
Selain itu, untuk jalur GTX-B dan C yang masih dalam tahap awal konstruksi, strategi untuk mengamankan titik transit utama seperti Cheongnyangni dan Indeogwon tetap efektif. Perluasan jaringan transportasi ibarat membuka pembuluh darah kota, sehingga nilai di sekitarnya pasti akan naik secara bertahap.
Tema ketiga yang patut dicermati adalah 'Era New Ville', yaitu kebangkitan gemilang kota baru generasi pertama.
Dengan penerapan penuh Undang-Undang Khusus Kota Terencana Lama, Bundang, Ilsan, Pyeongchon, dan lainnya terlahir kembali dari lahan bangunan tua menjadi 'kandidat rekonstruksi yang menjanjikan'. Di antaranya, Bundang yang dijuluki 'Bundang di bawah surga' membanggakan kelayakan bisnis yang paling kuat. Dengan aksesibilitas ke Gangnam, distrik sekolah, dan infrastruktur yang sudah matang, mereka mendapatkan sayap melalui rekonstruksi.
Namun, tidak semua kompleks akan mendapat keuntungan. Diperlukan mata jeli untuk menyeleksi kompleks besar yang dekat dengan stasiun, memiliki potensi rekonstruksi terintegrasi, dan memiliki pangsa tanah yang tinggi. Tahun 2026 akan menjadi periode di mana kompleks yang ditunjuk sebagai distrik percontohan akan memimpin harga pasar, dan kompleks di sekitarnya akan menyesuaikan, yang pada akhirnya meningkatkan nilai secara keseluruhan.
Keempat adalah pendalaman tren 'Eol-juk-shin (lebih baik mati kedinginan daripada tidak tinggal di apartemen baru)' dan penyelesaian Seoul New Town.
Karena lonjakan harga bahan baku dan kewajiban konstruksi nol energi, kenaikan harga jual apartemen baru kini telah menjadi tren yang tak terbendung. Hal ini semakin menonjolkan kelangkaan apartemen baru dan hak unit yang ada. Tahun 2026 adalah titik di mana kota baru skala besar di wilayah Gangbuk Seoul seperti Jangwi, Imun·Hwigyeong, dan Susaek·Jeungsan selesai dihuni dan infrastrukturnya stabil. Mereka akan membentuk 'sabuk hunian baru di Gangbuk' dan menetapkan standar baru untuk apartemen baru di Seoul.
Jika pembeli merasa terbebani untuk masuk ke Seoul, mereka harus memperhatikan kawasan perbaikan skala besar di 'sebelah Seoul' yang bersentuhan langsung dengan Seoul, seperti Gwangmyeong atau Seongnam (Seongnam lama). Kawasan ini secara administratif berada di Gyeonggi, namun zona kehidupan dan arus harga pasar sejalan dengan Seoul.
Terakhir, kita harus memperhatikan lokasi yang ditunjukkan oleh perubahan struktur populasi.
Memasuki masyarakat yang sangat menua, aksesibilitas ke rumah sakit besar, yang disebut 'Byeong-se-gwon', menjadi tolak ukur penting dalam menentukan harga rumah. Kawasan hunian di dekat Gangnam Severance, Rumah Sakit Asan, dan Samsung Seoul Hospital memiliki kekakuan harga ke bawah yang sangat kuat berkat permintaan yang solid dari orang kaya lanjut usia.
Di sisi lain, 'Sabuk Semikonduktor' tempat para insinyur muda berpenghasilan tinggi berkumpul adalah motor penggerak untuk menjaga keremajaan kota. Kluster semikonduktor sistem di Namsa·Idong, Yongin, dan Kota Baru Godeok, Pyeongtaek adalah tempat di mana lapangan kerja tingkat nasional terkonsentrasi. Prinsip dasar properti bahwa di mana ada pekerjaan, orang akan berkumpul, dan di mana orang berkumpul, uang akan berputar, tetap berlaku di tahun 2026.
Kesimpulannya, pasar properti 2026 akan diringkas sebagai 'hilangnya rata-rata'. Pasar diferensiasi akan berlangsung di mana lokasi yang bagus akan menjadi lebih mahal, dan lokasi yang ambigu akan benar-benar terpinggirkan.
Bagi mereka yang tidak memiliki rumah, daripada hanya menunggu undian apartemen, lebih baik membeli apartemen yang sudah ada dengan harga murah di pinggiran Seoul atau pusat Gyeonggi untuk menginjakkan kaki di anak tangga pertama tangga aset. Bagi pemilik satu rumah, saat ini adalah waktu emas untuk pindah ke kelas yang lebih tinggi, dan bagi pemilik banyak rumah, inilah saatnya untuk menyortir aset yang tidak inti dan menata ulang portofolio menjadi satu hunian yang bernilai tinggi.
Peluang tidak ada dalam ketakutan atau harapan yang samar. Peluang ada dalam analisis lokasi yang dingin dan kemampuan eksekusi yang berani sesuai dengan kapasitas keuangan Anda. Semoga tahun 2026 menjadi tahun pertama bagi Anda untuk melakukan lompatan aset dengan mengamankan 'batu karang lokasi' yang tidak tergoyahkan di tengah gelombang besar.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai pemimpin tim di Kantor Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyon's World Expedition' dan YouTube 'Stew TV'. Buku-bukunya antara lain 'Buku Panduan Properti Korea yang Ditulis Kembali (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', dan 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)'.