[비즈한국] Satu bulan setelah pemerintah mengumumkan kebijakan properti 15 Oktober yang menetapkan seluruh wilayah Seoul dan 12 wilayah di Gyeonggi sebagai kawasan teregulasi dan zona izin transaksi tanah, volume transaksi jual beli apartemen di kawasan teregulasi baru tersebut dilaporkan turun lebih dari separuhnya dibandingkan bulan sebelumnya. Sebaliknya, volume transaksi di Gangnam 3-gu (Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu) dan Yongsan-gu, yang merupakan kawasan teregulasi sebelumnya, justru melonjak sekitar dua kali lipat pada periode yang sama.
Pada tanggal 15, hasil analisis Bizhankook terhadap data transaksi aktual dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menunjukkan bahwa volume transaksi apartemen di 33 wilayah yang baru ditetapkan sebagai kawasan teregulasi (zona penyesuaian dan zona spekulasi) dalam kebijakan properti 15 Oktober turun sebanyak 8.240 kasus (55%), dari 15.112 kasus sebulan sebelum pengumuman kebijakan menjadi 6.872 kasus sebulan setelahnya. Penurunan terjadi sebesar 5.115 kasus (56%) di 21 wilayah Seoul dan 3.125 kasus (52%) di 12 wilayah Gyeonggi. Batas waktu pelaporan transaksi properti adalah dalam waktu 30 hari sejak tanggal kontrak, sehingga kontrak yang ditandatangani hingga tanggal 14 bulan lalu harus dilaporkan paling lambat tanggal 14 bulan ini.
Di antara kawasan teregulasi baru, wilayah dengan penurunan transaksi apartemen terbesar adalah Seongdong-gu, Seoul. Volume transaksi yang mencapai 611 kasus dalam sebulan sebelum pengumuman kebijakan properti 15 Oktober, turun 445 kasus (73%) menjadi 116 kasus dalam sebulan setelah pengumuman. Selain itu, penurunan signifikan juga terjadi di Bundang-gu, Seongnam-si, Gyeonggi (-71%, -704 kasus), Mapo-gu, Seoul (-69%, -415 kasus), Sujeong-gu, Seongnam-si, Gyeonggi (-68%, -209 kasus), Gangdong-gu, Seoul (-68%, -572 kasus), Jungwon-gu, Seongnam-si, Gyeonggi (-67%, -174 kasus), Dongjak-gu, Seoul (-65%, -362 kasus), Yeongdeungpo-gu, Seoul (-62%, -356 kasus), Hanam-si, Gyeonggi (-60%, -447 kasus), dan Jung-gu, Seoul (-60%, -111 kasus).
Sebagian kontrak jual beli apartemen yang dibuat di kawasan teregulasi baru dibatalkan setelah pengumuman kebijakan properti 15 Oktober. Dari 15.668 transaksi apartemen di kawasan teregulasi baru selama sebulan sebelum pengumuman kebijakan, terdapat 556 kasus (4%) yang dibatalkan. Dari jumlah tersebut, 448 kasus (3%) dibatalkan setelah pengumuman kebijakan 15 Oktober. Sebaliknya, dari 7.039 transaksi apartemen di kawasan teregulasi baru selama sebulan setelah pengumuman, hanya 167 kasus (2%) yang dibatalkan. Namun, kebijakan properti 15 Oktober tidak berlaku bagi pemegang kontrak lama yang telah menandatangani kontrak jual beli dan membayar uang muka hingga tanggal pengumuman.
Di sisi lain, volume transaksi apartemen di kawasan teregulasi lama, yaitu Gangnam 3-gu dan Yongsan-gu, meningkat sekitar dua kali lipat. Tercatat peningkatan sebanyak 774 kasus (98%), dari 789 kasus sebulan sebelum pengumuman kebijakan properti 15 Oktober menjadi 1.563 kasus sebulan setelah pengumuman. Seocho-gu meningkat 188 kasus (169%) dari 111 menjadi 299 kasus, Songpa-gu meningkat 358 kasus (95%) dari 377 menjadi 735 kasus, Gangnam-gu meningkat 177 kasus (86%) dari 207 menjadi 384 kasus, dan Yongsan-gu meningkat 51 kasus (54%) dari 94 menjadi 145 kasus. Gangnam 3-gu dan Yongsan-gu adalah wilayah yang sudah ditetapkan sebagai kawasan teregulasi dan zona izin transaksi tanah bahkan sebelum pengumuman kebijakan properti 15 Oktober.
Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Institute for Construction Policy, menganalisis, "Karena regulasi pinjaman dan kewajiban tempat tinggal diperketat di kawasan teregulasi dan zona izin transaksi tanah, volume transaksi di wilayah yang baru ditetapkan pasti akan menurun drastis." Namun, ia menambahkan, "Gangnam 3-gu dan Yongsan-gu, yang sudah terikat sebagai kawasan teregulasi dan zona izin transaksi tanah sebelum kebijakan properti 15 Oktober, tampak mengalami peningkatan volume transaksi karena sentimen preferensi terhadap satu properti yang berkualitas (dikenal sebagai 'tto-ttol-han han-chae') serta hilangnya kerugian komparatif sebagai 'kawasan teregulasi lama' di dalam kota Seoul."
Pada tanggal 15 Oktober, pemerintah mengeluarkan kebijakan pengendalian permintaan yang kuat dengan menetapkan seluruh wilayah Seoul dan 12 wilayah di Gyeonggi sebagai kawasan teregulasi dan zona izin transaksi tanah. Kawasan teregulasi yang sebelumnya terbatas pada Gangnam 3-gu dan Yongsan-gu di Seoul, diperluas secara besar-besaran mencakup seluruh 25 distrik administratif Seoul, serta 12 wilayah lainnya seperti Gwacheon-si, Gwangmyeong-si, Yeongtong-gu, Jangan-gu, dan Paldal-gu di Suwon-si, Bundang-gu, Sujeong-gu, dan Jungwon-gu di Seongnam-si, Dongan-gu di Anyang-si, Suji-gu di Yongin-si, Uiwang-si, dan Hanam-si. Kawasan teregulasi baru berdasarkan kebijakan properti 15 Oktober ditetapkan pada tanggal 16, yakni hari pengumuman di lembaran resmi pemerintah, sementara zona izin transaksi tanah yang baru ditetapkan 5 hari setelah pengumuman resmi, yaitu pada tanggal 20.
Inti dari kebijakan properti 15 Oktober adalah perluasan kawasan teregulasi yang dikenakan regulasi pinjaman ketat. Setelah ditetapkan sebagai kawasan teregulasi, rasio pinjaman terhadap nilai aset (LTV) bagi pembeli rumah pertama dan pemilik satu rumah yang berencana menjual rumah lamanya akan dikurangi dari 70% menjadi 40%, dan rasio layanan utang (DTI) juga diperketat menjadi 40%. Artinya, akan menjadi lebih sulit untuk membeli rumah dengan menggunakan pinjaman. Selain itu, regulasi seperti pajak akuisisi dan pajak keuntungan modal yang lebih tinggi, serta pembatasan pendaftaran ulang undian perumahan dan penjualan hak unit apartemen juga akan diterapkan (Artikel terkait: Pemerintahan Lee Jae-myung merilis 'regulasi super ketat' properti... menetapkan seluruh Seoul sebagai kawasan teregulasi).