[비즈한국] Matahari 2025 telah terbenam dan tahun baru 2026 mulai terbit. Sepanjang tahun lalu, kata kunci yang mendominasi pasar properti Korea Selatan adalah 'polarisasi ekstrem' dan 'pemusatan di Seoul'. Kita semua telah menyaksikannya. Saat harga apartemen di kawasan utama Seoul—yang disebut sebagai 3 distrik Gangnam, serta Mapo, Yongsan, dan Seongdong—melonjak menembus rekor harga tertinggi tanpa batas, properti di wilayah non-Seoul dan daerah lainnya harus melewati terowongan keheningan yang panjang. Tahun itu didominasi oleh kepanikan dan kegelisahan dengan pemikiran, "Jika bukan di Seoul, maka tidak bisa," atau "Saya harus pindah ke kawasan yang lebih baik sekarang juga."
Namun, sejarah pasar aset memberi kita pelajaran yang jelas. Tidak ada pohon yang tumbuh selamanya, dan tidak ada hujan yang turun selamanya. Setiap aset pasti akan mengalami kekuatan 'Mean Reversion' (kembali ke rata-rata) pada saat kesenjangan antara harga dan nilai mencapai titik maksimal. Memasuki tahun baru 2026, saya memberikan pandangan yang hati-hati namun tegas: Jika 2025 adalah 'waktunya kawasan utama Seoul', maka 2026 akan menjadi 'waktu penemuan kembali wilayah non-Seoul' dan 'waktu keunggulan harga'. Kini saatnya kita menatap melampaui tembok besar Seoul, menuju tanah penuh peluang yang masih undervalued.
Menilik Kembali 2025: Mengapa Hanya Seoul yang Membara?
Untuk memproyeksikan 2026, kita harus menilik kembali kegilaan di tahun 2025 dengan kepala dingin. Penyebab lonjakan harga di kawasan utama Seoul tahun lalu bersifat kompleks.
Pertama, adanya maksimalisasi 'psikologi preferensi aset aman'. Dalam situasi di mana kebijakan suku bunga tinggi belum sepenuhnya teratasi, investor fokus pada 'satu hal yang pasti (satu hunian yang tepat)'. Semakin besar risiko unit tidak terjual di pasar properti daerah dan kekhawatiran atas gagal bayar PF (Project Financing), semakin banyak peminat yang berbondong-bondong ke kawasan utama Seoul yang dianggap paling aman di Korea Selatan. Ini bukan sekadar investasi, melainkan pilihan yang mendekati naluri bertahan hidup.
Kedua, ketakutan akan kekurangan pasokan. Sinyal bahwa pasokan rumah baru di pusat kota Seoul akan turun drastis akibat penurunan izin pembangunan dan melonjaknya biaya konstruksi terus disuntikkan ke pasar. Psikologi "Jika tidak beli sekarang, maka tidak akan pernah bisa membeli hunian baru di Seoul" memicu 'panic buying', yang mendorong harga kawasan utama hingga ke level yang tidak rasional.
Ketiga, paradoks pelonggaran regulasi kebijakan. Keinginan pemerintah untuk melakukan pendaratan lunak (soft landing) bagi pasar properti menyebabkan pelonggaran regulasi pinjaman dan pajak di wilayah utama Seoul, yang mengakibatkan likuiditas tersedot ke dalam lubang hitam bernama Seoul daripada mengalir ke daerah. Akibatnya, kesenjangan harga (gap) antara Seoul dan non-Seoul melebar hingga ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Namun, di akhir tahun 2025, kita mulai merasakan kelelahan pasar. Harga di kawasan utama Seoul telah mencapai tingkat rasio harga rumah terhadap pendapatan (PIR) yang sulit ditanggung. Calon pembeli mulai menutup dompet mereka, dan volume transaksi mulai berkurang. Inilah titik balik pasar.
Transformasi Besar 2026: Mengapa Non-Seoul?
Lantas, mengapa pada tahun 2026 kita harus memperhatikan wilayah non-Seoul, yaitu pinggiran wilayah ibu kota termasuk Gyeonggi dan Incheon, serta pusat-pusat daerah? Ada alasan struktural di balik ini yang melampaui sekadar perputaran tren pasar.
Pertama, daya tarik 'gap harga'. Pasar properti ibarat air; energi harga yang terkumpul di tempat tinggi pada akhirnya akan mengalir ke tempat rendah. Kesenjangan harga saat ini antara kawasan utama Seoul dan wilayah lainnya tidak normal. Mari kita lihat kembali pasar naik di masa lalu. Fenomena 'menyamakan harga' (catching-up)—di mana jika Seoul naik, maka Gyeonggi dan Incheon menyusul dengan selisih waktu, diikuti oleh kota metropolitan daerah—adalah hukum yang tak terbantahkan. Akibat dominasi Seoul di tahun 2025, wilayah non-Seoul menjadi sangat murah secara relatif maupun absolut. 2026 akan menjadi tahun dimulainya pergerakan likuiditas secara besar-besaran untuk menutup celah yang telah melebar.
Kedua, kenaikan rasio harga sewa (jeonse). Harga sewa di wilayah non-Seoul, di mana harga jualnya sempat stagnan, terus meningkat. Di beberapa kota daerah dan pinggiran wilayah ibu kota di mana pasokan sudah terserap, rasio jeonse mencapai titik kritis yang mendorong harga jual. Kenaikan harga sewa, yang berbasis pada permintaan nyata, pada akhirnya akan menstimulasi permintaan beli, dan ini adalah indikator terkuat yang menjamin kekakuan ke bawah (downward rigidity). Kontras antara rasio jeonse rendah di Seoul dan rasio jeonse tinggi di non-Seoul memberikan peluang 'investasi modal kecil' bagi investor dan insentif 'beralih ke pembelian' bagi pengguna nyata.
Ketiga, terlihatnya krisis pasokan di daerah. Selama 2-3 tahun terakhir, akibat kelesuan properti daerah dan kenaikan biaya konstruksi, angka pembangunan baru di daerah sangat minim. Mulai tahun 2026, kota-kota utama daerah akan memasuki fase di mana pasokan hunian baru turun drastis. Jika pasokan kurang, harga akan naik. Ini adalah prinsip dasar ekonomi. Kita tidak perlu hanya khawatir tentang kekurangan pasokan di Seoul. Kelangkaan hunian baru di pusat-pusat daerah akan semakin terasa menjelang paruh kedua tahun 2026.
Strategi Menang 2026 (1): Keunggulan Harga, Murah Belum Tentu Jawabannya
"Wilayah non-Seoul akan naik" bukan berarti "boleh membeli di mana saja". Pasar 2026 menuntut pendekatan yang lebih dingin dan cerdas dibandingkan tahun 2025. Kriteria utama pertama adalah 'keunggulan harga'.
Keunggulan harga yang dimaksud di sini bukan berarti sekadar harga absolut yang rendah (Low Price). Ini berarti 'status undervalued dibandingkan nilai intrinsiknya'.
Sebagai contoh: Misalkan kawasan utama A di Seoul harganya 2 miliar won, dan kawasan B di Gyeonggi harganya 1 miliar won sebagai rasio yang wajar (misalnya 50%). Namun, selama pasar naik tahun 2025, harga kawasan A di Seoul menjadi 2,5 miliar won, sementara kawasan B di Gyeonggi tetap 1 miliar won atau bahkan turun menjadi 900 juta won? Maka rasio saat ini turun menjadi 36%. Bagian yang melebar secara berlebihan dari rasio rata-rata historis inilah titik di mana 'keunggulan harga' muncul.
Investor dan pengguna nyata harus mencari wilayah di tahun 2026 yang mengalami penurunan dalam dibandingkan harga tertinggi sebelumnya namun belum pulih, sekaligus memiliki aksesibilitas transportasi yang baik ke pusat Seoul atau memiliki basis lapangan kerja sendiri yang kuat. Dibutuhkan mata jeli untuk menyeleksi 'saham unggulan yang penurunannya berlebihan'—yang memiliki fundamental kuat namun terabaikan oleh perhatian publik—dibandingkan tempat yang harganya sudah naik karena sentimen positif yang sudah diantisipasi lebih dulu.
Strategi Menang 2026 (2): Diferensiasi 'Lokasi' di Luar Seoul
Kriteria kedua adalah 'lokasi'. Meski melirik ke luar Seoul, kriteria lokasi harus lebih ketat. Polarisasi berdasarkan lokasi bisa terjadi lebih kejam di wilayah non-Seoul daripada di Seoul.
① Tempat di mana inovasi jaringan transportasi direalisasikan (GTX dan kereta lintas wilayah): Urat nadi pinggiran wilayah ibu kota adalah aksesibilitas ke Seoul. Bukan sekadar rencana, melainkan jalur yang akan segera beroperasi pada 2026-2027 atau dipastikan pembangunannya, seperti jalur GTX, Shinansan, dan Wolpan, akan diakui sebagai 'perluasan Seoul'. Tempat di mana nilai waktu bisa dikonversi menjadi uang adalah prioritas nomor satu.
② Kota mandiri yang menciptakan lapangan kerja berkualitas: Tempat yang tidak mengharuskan warganya pulang-pergi ke Seoul—yaitu wilayah yang memiliki lapangan kerja berpenghasilan tinggi sendiri—tetap memiliki status 'kawasan unggulan' meski berada di non-Seoul. Contohnya adalah Yongin, Pyeongtaek, dan Hwaseong dengan klaster semikonduktor, atau Songdo dan area penyangga Pangyo yang mengumpulkan industri bio/teknologi tinggi. Di antara kota metropolitan daerah, kawasan hunian skala kota baru yang terhubung dengan kawasan industri baru bisa mendapatkan dorongan kenaikan setara Seoul.
③ Apartemen 'andalan' dengan fasilitas lengkap: Semakin ke luar Seoul, fenomena pemusatan pada apartemen *landmark* semakin kuat. Apartemen 'andalan' dengan lokasi nomor satu di wilayahnya, yang dilengkapi dengan sekolah, pusat komersial, dan lingkungan alami yang sempurna, memiliki ketahanan harga yang baik di pasar turun dan menjadi yang pertama melesat saat pasar naik. Satu hunian pasti di pusat wilayah non-Seoul lebih baik daripada dua unit yang tidak jelas, itulah kunci strategi tahun 2026.
Manajemen Risiko: Berhati-hatilah
Tentu saja, tidak semuanya berjalan mulus. Risiko yang tetap harus diwaspadai di tahun 2026 masih ada.
Pertama, volatilitas suku bunga. Meski sudah masuk ke siklus penurunan suku bunga, kecepatan dan besaran penurunannya bisa lebih lambat dari perkiraan. 'Young-geul' (meminjam uang sampai ke titik ekstrem) masih berbahaya. Rencana pendanaan harus dibuat dalam lingkup DSR (Debt Service Ratio) yang mampu Anda tanggung.
Kedua, bayang-bayang kepunahan daerah. Meski saya menekankan wilayah non-Seoul, kota-kota kecil di daerah yang mengalami penurunan populasi drastis dan keruntuhan basis industri tidak termasuk di dalamnya. Investasi properti daerah harus dibatasi secara ketat pada level 'kota metropolitan' atau 'kota pusat dengan populasi di atas 500.000'. Diferensiasi antara tempat di mana 'orang berkumpul' dan 'tempat yang ditinggalkan' akan semakin cepat terjadi di daerah.
Jangan Mengejar Massa, Jaga Jalan Pintasnya
Menutup kolom ini, saya ingin bertanya kepada pembaca. Tahun 2025, bukankah Anda merasa cemas saat semua orang berteriak tentang Seoul? Tahun 2026, apakah Anda memiliki keberanian untuk melihat ke tempat yang tidak dilirik publik?
Investasi orang kaya dimulai dari tindakan yang berlawanan dengan massa. Daripada berusaha masuk ke taman yang bunganya sudah mekar sempurna (kawasan utama Seoul), Anda harus menanam benih di tanah yang sudah siap menumbuhkan tunas (kawasan unggulan non-Seoul yang undervalued) sambil bersiap menyambut musim semi yang akan datang.
2026 adalah tahun peluang. Jangan terkubur dalam nama besar (Brand) Seoul, tetapi analisislah celah antara 'harga (Price)' dan 'nilai (Value)' secara dingin. Ada banyak kompleks hunian bagaikan permata yang tersembunyi di berbagai tempat di luar Seoul, yang tetap meringkuk dalam rasa keterasingan sepanjang tahun 2025 meski memiliki lokasi yang baik.
Kini, luaskan pandangan Anda. Buka peta jalur kereta bawah tanah, tumpuk dengan peta lapangan kerja. Dan bergeraklah setengah langkah lebih cepat dari orang lain. Di akhir tahun 2026, orang yang tersenyum sambil memanen hasil adalah Anda yang sekarang berani mencari 'mutiara tersembunyi' di luar Seoul.
Aliran pasar telah berubah. Alih-alih mengejar pembelian di kawasan utama, 'mengamankan kawasan unggulan non-Seoul yang kompetitif'. Inilah satu-satunya rumus kemenangan yang akan menembus pasar properti Korea Selatan tahun 2026.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasyong, direktur Smart Tube Real Estate Research Institute, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stu TV’. Buku-bukunya antara lain ‘Buku Panduan Properti Korea Selatan Edisi Revisi (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)’.