[비즈한국] Menurut statistik KB Real Estate per 24 November 2025, harga jual apartemen di Distrik Songpa, Seoul, naik 22,6% dibandingkan akhir tahun lalu, sementara Distrik Seongdong naik 22,34%. Angka ini melampaui tingkat kenaikan rata-rata seluruh wilayah Seoul lebih dari sepuluh poin persentase pada periode yang sama. Angka ini bahkan lebih tinggi dibandingkan wilayah tradisional kelas atas seperti Gangnam-gu, Seocho-gu, dan Gwacheon.
Fenomena yang berlangsung selama dua tahun berturut-turut ini sulit dianggap sebagai keberuntungan daerah semata atau sekadar panas sesaat. Lonjakan harga di Songpa dan Seongdong adalah sinyal yang mencerminkan perubahan struktural dalam lanskap hunian Seoul, sekaligus menjadi tolok ukur untuk memperkirakan arah pasar properti wilayah metropolitan di masa depan. Jika gagal menafsirkan fenomena ini dengan benar, kebijakan maupun strategi hunian individu akan kehilangan arah.
Bukan 'Lonjakan Kebetulan', Melainkan Hasil dari 'Pilihan yang Terfokus'
Volume transaksi apartemen di Seoul masih belum mencapai level masa keemasan di masa lalu. Terlalu dini untuk mengatakan bahwa penurunan suku bunga telah dimulai secara penuh. Meskipun demikian, fakta bahwa harga jual di dua distrik tertentu mencatatkan kenaikan lebih dari 20% menunjukkan bahwa pelaku pasar, setelah meninjau seluruh wilayah Seoul, memilih Songpa dan Seongdong sebagai "pilihan paling pasti saat ini".
Harga mungkin hanyalah statistik, namun yang menggerakkan statistik tersebut adalah pengambilan keputusan dari rumah tangga, perusahaan, dan investor. Ketika pilihan mereka cenderung mengarah ke arah yang sama, kita menyebutnya bukan sebagai 'tren', melainkan 'perubahan struktural'. Fenomena yang terjadi saat ini di Songpa dan Seongdong lebih mendekati kategori kedua.
Tebing Pasokan dan Evolusi dari 'Satu Properti Berkualitas'
Latar belakang kenaikan ini pertama-tama adalah kurangnya pasokan di seluruh Seoul. Sejak tahun 2020, akibat berbagai regulasi, penundaan perizinan, dan lonjakan biaya konstruksi, jumlah penjualan unit baru dan pembangunan di Seoul telah menyusut drastis. Statistik telah membuktikan bahwa jumlah unit siap huni memang menurun sejak 2024.
Dalam situasi kekurangan pasokan, respons khas pasar adalah lebih memilih "satu hunian yang pasti" daripada "beberapa hunian yang tidak jelas". Artinya, permintaan berbondong-bondong ke wilayah dengan kompleks besar, dekat stasiun, sekolah unggulan, dan infrastruktur kehidupan yang terjamin. Selama ini, representasi dari "satu hunian berkualitas" ini adalah Gangnam dan Seocho. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, dengan akumulasi tingkat harga dan intensitas regulasi, wilayah-wilayah ini mulai dianggap oleh banyak pembeli sebagai "pasar yang tidak lagi terjangkau".
Pada titik ini, pasar mengajukan pertanyaan baru.
"Jika tidak bisa masuk ke Gangnam, di mana tempat yang bisa menikmati kehidupan seperti di Gangnam?"
Jawaban kolektif atas pertanyaan ini adalah Songpa dan Seongdong. Bisa dikatakan bahwa cakupan geografis dari "satu hunian berkualitas" telah meluas dari sekitar Stasiun Gangnam ke arah timur dan utara.
Kenaikan 20% yang Dihasilkan oleh 'Pemulihan Tahap 2' Setelah Periode Penyesuaian
Selama periode lonjakan suku bunga tahun 2022, Songpa adalah salah satu wilayah dengan penurunan harga paling tajam di Seoul. Harga di kompleks utama termasuk Jamsil mengalami penyesuaian dengan cepat. Namun, memasuki tahun 2023, situasinya berbalik. Ketika banyak distrik di Seoul tetap berada di angka minus atau stagnan, Songpa mencatatkan tingkat kenaikan positif dan memantapkan posisinya sebagai wilayah pertama yang mencapai titik terendah. Seongdong juga, setelah penyesuaian harga pasca-pemanasan berlebih pada 2020–2021, menegaskan kembali statusnya sebagai hunian kelas atas sejak 2024.
Oleh karena itu, kenaikan pada tahun 2024 dapat dianggap sebagai fase pertama yang memulihkan kerugian akibat penurunan tahun 2022. Sebaliknya, kenaikan lebih dari 20% dibandingkan akhir tahun lalu pada 2025 merupakan "tahap kedua penilaian ulang" yang dilapisi di atasnya. Pergerakan harga di zona ini bukan sekadar "kembali ke posisi semula", melainkan proses di mana standar baru ditanamkan ke pasar, yakni bahwa "untuk lokasi seperti ini, harga segini adalah wajar".
Distrik Songpa: Pilihan yang Mempertahankan Gaya Hidup Gangnam dengan Beban Harga Lebih Ringan
Poros utama yang menjelaskan lonjakan Distrik Songpa adalah klaster kompleks besar dan ekspektasi rekonstruksi Jamsil. Jamsil Els, Ricenz, Tridium, Lake Palace, dan Helio City telah memantapkan diri sebagai kompleks hunian simbolis di wilayah metropolitan. Area Jamsil, Garak, dan Munjeong tempat kompleks-kompleks ini berada adalah kawasan dengan ekosistem kehidupan langka yang memiliki sekolah, pusat komersial besar, taman, dan fasilitas bisnis yang merata.
Melalui Jalur 2, akses ke Stasiun Gangnam, Stasiun Seolleung, dan Stasiun Samseong sangat baik. Area komersial di sekitar Lotte World Tower, Stadion Jamsil, dan Danau Seokchon sudah terbentuk, serta memungkinkan koneksi ke Munjeong Law Town, Pasar Garak, dan Kota Baru Wirye.
Singkatnya, keunggulan terbesar Songpa adalah menjadi "wilayah tempat Anda bisa pergi bekerja ke Gangnam, namun menikmati lingkungan hunian yang lebih nyaman daripada Gangnam". Dari sisi harga, wilayah ini masih satu tingkat di bawah Gangnam dan Seocho. Dari perspektif pembeli, persepsi bahwa Songpa adalah tempat yang memenuhi dua kondisi sekaligus, yakni "batas atas yang masih terjangkau" dan "mempertahankan gaya hidup Gangnam", tidak terelakkan lagi.
Rekonstruksi kompleks hunian tua di tepi Sungai Han Jamsil juga tidak bisa diabaikan. Jamsil Jugong Kompleks 5, Jangmi, Miseong/Jinju, dan lainnya sedang dibahas sebagai proyek besar dengan premis peningkatan zonasi dan pengembangan kepadatan tinggi. Jika proyek-proyek ini berjalan, kawasan Jamsil kemungkinan besar akan terlahir kembali menjadi poros inti tenggara yang memadukan bisnis internasional, konvensi, dan hunian, melampaui fungsinya sebagai "kota tempat tidur Gangnam" selama ini. Inilah nilai harapan masa depan yang sudah tercermin dalam harga tahun 2025.
Distrik Seongdong: Dari Kawasan Pabrik Menjadi Desa Orang Kaya Baru di Utara Sungai Han
Perubahan Distrik Seongdong bahkan lebih simbolis. Seongdong, yang dulunya merupakan percampuran antara kawasan semi-industri dan hunian tua, kini memiliki wajah yang benar-benar berbeda seiring dengan pengembangan Seoul Forest. Kompleks mewah seperti Galleria Foret, Trimaze, dan Seoul Forest Riverview Xi telah mengubah pemandangan utama area Seongsu-dong dan Seoul Forest.
Permintaan hunian di sini tidak terbatas pada kelompok berpendapatan tinggi saja. Para profesional berusia 30-an dan 40-an yang berpenghasilan tinggi di sektor TI, konten, dan startup, serta pekerja lepas dan pengusaha, telah berbondong-bondong masuk. Mereka mementingkan atmosfer jalanan yang memadukan kafe, toko konsep, galeri, dan ruang kerja bersama, melampaui sekadar "pemandangan Sungai Han" atau "kualitas properti". Dengan kata lain, Seongdong telah melampaui status sebagai "lingkungan tempat berkumpulnya orang berharta" dan menjadi "lingkungan tempat berkumpulnya orang yang menciptakan budaya baru".
Zona Perbaikan Strategis Seongsu dan proyek pembangunan kembali kawasan semi-industri memberikan dukungan kelembagaan bagi perubahan ini. Dalam proses penataan kembali kawasan pabrik tua dan daerah padat penduduk menjadi kota kompleks kepadatan tinggi, nilai lahan, hak hunian, dan apartemen baru meningkat secara bersamaan. Di pusat kota Seoul, tidak banyak area yang bisa diperbaiki dalam skala besar seperti ini. Itulah alasan mengapa pasar menilai Seongdong sebagai "salah satu dari sedikit mesin pertumbuhan besar yang tersisa di Seoul".
Kondisi transportasi juga mendukung kenaikan Seongdong. Berpusat di sekitar Wangsimni, Universitas Hanyang, Eungbong, Oksu, dan Geumho, jalur 2 dan 5, Bundang Line, serta Gyeongui-Jungang Line saling bersilangan. Dengan kendaraan, akses ke Gangnam maupun pusat kota sangat mudah melalui Jembatan Hannam, Jembatan Dongho, dan Jembatan Seongsu. Bagi mereka yang tempat kerjanya berada di Gangnam namun ingin menempatkan kehidupan di pusat kota atau utara Sungai Han, Seongdong adalah pilihan yang sangat efisien.
Bagaimana Menyikapi "Sumbu Gangnam yang Baru"
Jika diringkas dalam satu kalimat, lonjakan Songpa dan Seongdong adalah: "Orang-orang yang tidak mampu lagi membeli di Gangnam telah memperluas Gangnam dan menciptakan sumbu Gangnam yang baru." Jika Gangnam dan Seocho adalah pusat yang ada selama ini, sekarang poros hunian mewah Seoul meluas ke sumbu tenggara yang menghubungkan Gangnam–Jamsil–Munjeong–Wirye, serta sumbu utara Sungai Han yang menghubungkan Hannam–Oksu–Seongsu–Wangsimni. Di titik persilangan kedua sumbu inilah modal, populasi, dan gaya hidup Seoul terkonsentrasi, dan statistik tahun 2025 hanya menunjukkan kenyataan tersebut dalam bentuk angka.
Otoritas kebijakan tidak boleh hanya melihat aliran ini sebagai "objek pengekangan", tetapi harus memikirkan bagaimana memanfaatkannya dan melengkapinya dalam kerangka keseimbangan pembangunan dan stabilitas hunian seluruh Seoul. Individu, alih-alih menganggap aliran ini sebagai "kegilaan spekulasi", harus menilai dengan tenang pilihan mana yang paling rasional dalam siklus hidup dan struktur aset mereka sendiri.
Pasar properti selalu membuat kita menyesali masa lalu, mencemaskan masa kini, dan melebih-lebihkan masa depan. Namun, ada satu fakta yang jelas. Sumbu pusat kota tidak terbentuk secara kebetulan. Tingkat kenaikan 20% yang ditunjukkan oleh Songpa dan Seongdong adalah penanda yang cukup meyakinkan, yang menunjukkan dengan jelas ke mana arah poros tersebut saat ini.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pasyong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', dan 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Naik (2020)'.