[비즈한국] Pasar properti saat ini terjebak dalam kabut tebal. Akibat tarik-menarik yang sengit antara pembeli dan penjual, volume transaksi merosot ke level terendah sepanjang masa. Para pelaku pasar merasa cemas. Kemarin terdengar berita tentang harga rekor tertinggi, namun hari ini terdengar kabar bahwa persediaan rumah yang dijual mendesak semakin menumpuk. Ke mana sebenarnya arah pasar ini?
Banyak orang secara kebiasaan terus mengamati tren 'harga jual'. Dengan melihat data harga KB atau tren mingguan dari Korea Real Estate Board, mereka bereaksi berlebihan dengan mengatakan "Minggu ini naik 0,05%, berarti pasar sedang naik" atau "turun 0,03%, berarti pasar sedang turun". Namun, saya tegaskan bahwa dalam situasi di mana volume transaksi mengering seperti sekarang, membahas fluktuasi harga jual tidak hanya tidak bermakna, tetapi bahkan berbahaya.
Nilai rata-rata harga jual yang kita lihat saat ini kemungkinan besar merupakan 'ilusi statistik'. Rata-rata yang diperoleh tanpa populasi (volume transaksi) yang memadai dapat berubah drastis hanya karena satu data ekstrem (outlier). Bisakah satu rumah yang dijual mendesak oleh pemilik yang sedang butuh uang mewakili harga pasar di kompleks tersebut? Sebaliknya, apakah satu transaksi harga tertinggi di blok dan lantai terbaik menandai pemulihan seluruh pasar? Tidak. Itu hanyalah sebuah 'kejadian' individu, bukan 'tren' pasar.
Lalu, apa yang harus diperhatikan? Agar tidak tersesat di tengah kabut, kita membutuhkan kompas yang tidak tergoyahkan. Kompas di pasar properti tidak lain adalah 'harga sewa (jeonse)'. Harga jeonse, yang di dalamnya permintaan spekulatif telah sepenuhnya dihilangkan dan ditentukan murni oleh nilai penggunaan aktual untuk 'tempat tinggal', merupakan satu-satunya tolok ukur untuk mengukur dasar dan langit-langit pasar saat ini.
Mengapa harus 'Jeonse' sekarang? Perbedaan antara angka imajiner dan angka nyata
Harga properti secara garis besar terdiri dari penjumlahan dua nilai. Satu adalah 'nilai guna', yaitu utilitas yang didapat dari tinggal di rumah tersebut, dan lainnya adalah 'nilai investasi', yang mencerminkan harapan bahwa harga akan naik di masa depan.
※Harga Jual = Nilai Guna (Jeonse) + Nilai Investasi (Premium)
Di pasar yang sedang naik, nilai investasi (premium) membengkak. Ekspektasi bahwa "jika membeli sekarang, harga akan naik lagi" mendorong harga ke atas. Namun, di pasar yang sedang turun, masa penyesuaian, atau periode dengan sikap menunggu yang kuat seperti sekarang, gelembung ini akan pecah. Ketika sentimen investasi menyusut, harga jual menjadi tidak menentu layaknya layang-layang yang terbang di udara. Jika pembeli menghilang, harga penawaran menjadi tidak berarti.
Di sisi lain, harga jeonse sepenuhnya berada dalam ranah 'angka nyata'. Meskipun orang bisa melakukan investasi celah (gap investment) dengan memanfaatkan jeonse, tidak ada orang yang memperoleh jeonse untuk tujuan spekulatif. Jeonse adalah titik pertemuan yang sengit antara penawaran dan permintaan dari orang-orang yang membutuhkan tempat untuk beristirahat malam ini juga. Seburuk apa pun ekonominya, orang tetap membutuhkan rumah. Di masa ketika orang takut membeli rumah, masyarakat justru memilih jeonse atau sewa bulanan (wolse).
Di titik inilah muncul paradoks. Ketika pasar jual membeku dan orang tidak ingin membeli rumah, permintaan tersebut mengalir sepenuhnya ke pasar sewa. Bahkan saat transaksi jual berhenti, transaksi jeonse terus terjadi secara konsisten. Artinya, dari segi reliabilitas data, saat ini harga jeonse memiliki sampel yang jauh lebih kaya dan arah yang lebih akurat dibandingkan harga jual.
Oleh karena itu, premis utama untuk menilai pasar saat ini adalah: 'Jika harga jual turun namun harga jeonse bertahan atau naik, pasar tersebut tidak akan runtuh. Sebaliknya, jika harga jual bertahan namun harga jeonse runtuh, pasar tersebut akan segera hancur.'
Sinyal dari Jeonse—'Kekakuan ke bawah' dan 'Mendorong naik'
Kita harus memahami mekanisme spesifik mengapa harga jeonse menjadi tolok ukur penilaian pasar. Kuncinya adalah perubahan rasio jeonse terhadap harga jual.
Pertama, pengamanan kekakuan ke bawah, yaitu pembentukan dasar (bottoming).
Bahkan di masa penurunan properti, kompleks yang ditopang kuat oleh harga jeonse memiliki daya tahan harga yang baik. Ketika harga jual turun mendekati harga jeonse, terbentuklah 'dasar' yang sulit untuk turun lagi. Cobalah berpikir dari sudut pandang pemilik rumah. Sebuah apartemen seharga 500 juta won memiliki harga jeonse 450 juta won. Meskipun harus segera menjualnya, tidak banyak uang tersisa setelah mengembalikan uang jaminan jeonse. Mereka lebih memilih untuk bertahan. Selain itu, dari sisi pengguna aktual, jika selisih (gap) antara harga jual dan jeonse hanya 50 juta won, maka akan muncul permintaan untuk beralih membeli dengan pemikiran "daripada uangnya segini, lebih baik sekalian beli". Harga jeonse berperan sebagai tembok penahan yang mencegah harga jual jatuh lebih dalam.
Kedua, kekuatan yang mendorong harga jual naik, yaitu akumulasi energi kenaikan.
Lebih jauh lagi, kenaikan harga jeonse adalah indikator utama kenaikan harga jual. Jika pasokan jeonse kurang dan harga jeonse terus naik, penyewa akan merasa lelah. Ketika stres akibat kenaikan uang jaminan yang harus dibayar setiap dua tahun, biaya pindah, dan ketidakstabilan hunian mencapai titik kritis, penyewa akan beralih menjadi pembeli. Selain itu, jika gap menyempit, hambatan masuk bagi investor juga menurun. Situasi ini menjadi momen di mana harga jeonse mendorong harga jual dari bawah ke atas.
Di saat volume transaksi mengering seperti sekarang, data yang harus kita perhatikan sudah jelas. Apakah volume transaksi sedikit, namun harga penawaran jeonse terus naik? Apakah unit jeonse tidak menumpuk dan cepat habis? Apakah kelangkaan jeonse semakin menonjol seiring dengan meningkatnya tingkat konversi sewa bulanan? Wilayah yang memenuhi kondisi ini adalah tempat di mana energi sedang mendidih di bawah permukaan, meskipun secara sekilas harga jualnya terlihat stagnan.
Yang mengalahkan rasa takut adalah 'Data'
Ketika atmosfer pasar sedang suram, publik tidak bergerak. Tidak adanya volume transaksi berarti semua orang sedang menunggu dan melihat. Namun, sejarah berulang. Ketika semua orang berhenti, mereka yang bergerak setengah langkah lebih cepat dari yang lain berhasil menaiki tangga kekayaan.
Hal yang harus Anda lakukan sekarang adalah membuka ponsel pintar Anda dan membuka Naver Real Estate atau Hogangnono. Lalu klik grafik 'tren harga jeonse', bukan 'harga jual', dari kompleks yang diminati. Apakah grafik harga jual sedang mendatar atau turun, sementara grafik jeonse bergerak ke kanan atas dan menutupi celah (gap)? Apakah jumlah unit jeonse telah berkurang hingga satu digit?
Di situlah tanah peluang berada. Jangan tertipu oleh jebakan rata-rata dan bersikap pesimis terhadap seluruh pasar. Harga jual bisa berbohong, tetapi harga jeonse tidak. Sekarang adalah saatnya menemukan lapisan batuan jeonse yang kokoh di balik harga penawaran yang mencolok, dan bersiap menghadapi gelombang kenaikan yang akan datang. Jika transaksi meledak dan harga jual mulai melonjak, saat itu sudah terlambat.
Jika Anda ingin menjaga keseimbangan di pasar yang goyah, ingatlah. Di tempat di mana harga jeonse naik, di situlah ada jalan.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Gallup Korea. Beliau menjalankan dan memandu blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' dan kanal YouTube 'StewTV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Buku Panduan Penggunaan Properti Korea Edisi Revisi (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.