[비즈한국] Pada tahun 2026, pasar properti Korea diperkirakan akan mengalami perubahan struktural yang masif. Hal ini disebabkan oleh waktu jatuhnya kewajiban periode sewa 8 tahun bagi pengusaha sewa properti yang mulai berlaku secara penuh. Ratusan ribu unit hunian sewa swasta yang meningkat drastis setelah pemerintah mendorong pendaftaran pengusaha sewa pada tahun 2017-2018, kini akan menyelesaikan kewajiban sewa 8 tahun dan dilepas ke pasar.
Ketika properti-properti yang selama ini terikat oleh manfaat pajak dan regulasi ini beralih menjadi 'properti bebas', maka akan tiba masa yang disebut 'zona reset pasar', di mana harga, tingkat keuntungan, dan biaya sewa akan disesuaikan kembali secara bersamaan.
Perubahan ini tidak boleh hanya dilihat sebagai penurunan harga jangka pendek atau kejutan pasokan. Sebaliknya, hal ini harus diinterpretasikan sebagai peluang struktural dan titik awal penataan ulang aset.
Sistem Pengusaha Sewa, 'Generasi Pemasok' yang Diciptakan Pemerintah
Sejak akhir 2017, pemerintah secara aktif mendorong pendaftaran pengusaha sewa dengan alasan stabilisasi pasar sewa (jeonse dan bulanan). Insentif luar biasa diberikan berupa pemotongan besar-besaran pajak perolehan, pajak properti, pajak keuntungan modal, dan pajak kepemilikan bagi mereka yang mempertahankan masa sewa selama 8 tahun atau lebih.
Hasilnya sangat masif. Hanya dalam tahun 2018 saja, lebih dari 150.000 orang di seluruh negeri mendaftar sebagai pengusaha sewa, dan jumlah unit hunian yang terdaftar melampaui 800.000 unit. Konsentrasi terjadi terutama di wilayah populer seperti Gangnam, Songpa, Seocho di Seoul; Seongnam, Yongin, Goyang di Gyeonggi; Yeonsu di Incheon;
serta Haeundae dan Suyeong di Busan. Investor pada periode ini adalah semacam 'generasi pengusaha sewa' yang lahir dari arahan kebijakan pemerintah.
Namun, setelah adanya pengurangan sistem dan penghapusan manfaat pasca-2020, mereka kini menghadapi situasi di mana mereka terpaksa kembali ke pasar secara massal seiring berakhirnya periode 8 tahun pada 2025-2026.
600.000 Unit Jatuh Tempo, Apakah Bom Pasokan atau Jendela Peluang?
Berdasarkan data Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, sekitar 600.000 unit hunian sewa jangka panjang yang terdaftar pada 2018 akan berakhir masa sewa wajibnya hingga 2026. Di Seoul saja terdapat sekitar 24.000 unit, dan di Gyeonggi melebihi 200.000 unit.
Separuh dari unit ini adalah apartemen, sisanya berupa officetel, perumahan multi-keluarga (dasedae), dan rumah tunggal (dagagu). Sekilas ini terdengar seperti bom pasokan, namun di pasar aktual, dampak yang berbeda diperkirakan terjadi di tiap wilayah.
Pertama, kawasan Gangnam, Songpa, dan Seocho di Seoul memiliki permintaan yang kuat, sehingga kemungkinan besar unit yang jatuh tempo akan langsung terserap pasar. Sebaliknya, apartemen non-brand yang sudah tua, atau officetel dan vila sewa bisa berubah menjadi properti jual cepat (geupmae) saat permintaan penyewa menurun.
Oleh karena itu, pasar 2026 kemungkinan besar akan berkembang ke arah "polarisasi berdasarkan jenis" daripada kejatuhan harga secara merata.
Metode Penanggulangan Berdasarkan Wilayah
① Wilayah Inti Seoul: Kelangkaan dan Permintaan Penggantian
Di tiga distrik Gangnam serta Songpa, Seongdong, dan Dongjak, properti dengan masa sewa 8 tahun tergolong langka. Sekalipun terjadi koreksi harga,
kompleks yang didukung oleh sekolah, transportasi, dan merek akan segera diserap oleh 'permintaan pindah tempat tinggal'. Strategi investasi di wilayah ini adalah "penurunan sementara = peluang masuk".
Di sisi lain, kompleks non-brand tua tanpa isu renovasi bisa mengalami penyesuaian besar akibat peningkatan pasokan. Pada akhirnya, lokasi dan potensi renovasi menjadi penentu.
② Wilayah Gyeonggi: Titik Balik Seongnam, Yongin, dan Goyang
Seongnam, Yongin, dan Goyang adalah wilayah inti dengan konsentrasi kohort 8 tahun yang tinggi. Bundang dan Pangyo memiliki basis permintaan nyata yang kuat sehingga daya serap properti tinggi, namun di Suji, Giheung, dan Ilsan, koreksi harga bisa lebih besar jika rasio harga sewa (jeonse) menurun.
Namun, 'strategi jual cepat lalu sewa kembali' bisa berhasil di zona ini. Membeli apartemen kecil atau officetel dengan tingkat imbal hasil sewa bulanan di atas 4-5% terhadap deposit, lalu menyewakannya kembali setelah direnovasi, dapat mengamankan arus kas yang stabil.
③ Wilayah Kota Metropolitan: Volatilitas adalah Keuntungan
Kawasan utama kota metropolitan seperti Haeundae dan Suyeong di Busan, Songdo dan Yeonsu di Incheon, serta Suseong-gu di Daegu juga menjadi tempat konsentrasi pendaftaran tahun 2018. Terutama stok officetel yang selesai dibangun pada 2017-2018 kemungkinan besar akan masuk ke pasar secara bersamaan pada 2026.
Wilayah ini akan mengalami kekosongan dan penurunan harga secara bersamaan, namun momen itulah yang menjadi waktu masuk (entry timing). Jika rasio harga jeonse di atas 60%, strategi mengubah ke sewa bulanan setelah renovasi efektif, sementara jika di bawah 50%, strategi jual cepat lalu jual kembali lebih tepat.
Investor harus melihat 'struktur'. Esensi fenomena jatuh tempo sewa 2026 bukanlah sekadar peningkatan jumlah unit. Pasar sedang melakukan penataan ulang secara struktural karena properti yang selama ini terkunci oleh regulasi dibebaskan secara bersamaan. Oleh karena itu, investor harus memperhatikan perubahan struktural daripada sekadar harga.
Menangkap Peluang Jual Cepat Akibat Risiko Pajak
Setelah jatuh tempo, jika manfaat pajak hilang, beban pajak kepemilikan dan pajak keuntungan modal akan melonjak. Properti yang dijual cepat (geupmae) karena situasi ini menjadi waktu yang tepat untuk membeli demi keuntungan jangka pendek.
Memanfaatkan Reset Pasar Sewa: Jika stok sewa terdaftar berkurang, pasokan jeonse akan turun sehingga krisis kekurangan jeonse bisa terulang. Membeli properti jatuh tempo dan mengubahnya menjadi produk sewa bulanan memungkinkan keuntungan stabil sebesar 5-6% per tahun.
Peningkatan Struktur Keuntungan dengan Renovasi
Apartemen atau officetel yang tidak bisa disentuh selama periode kewajiban sewa memiliki potensi kenaikan biaya sewa sebesar 20-30% hanya dengan renovasi. Anda bisa membidik keuntungan dari selisih harga jual dan pendapatan sewa sekaligus. Manajemen risiko adalah keuntungan itu sendiri.
Namun, tidak semua properti yang jatuh tempo menjadi peluang.
Pertama, jika bersamaan dengan berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal (Mei 2025), stok penjualan jangka pendek akan menumpuk dan menyebabkan penurunan harga yang lebih dalam. Kedua, jika suku bunga tetap tinggi, permintaan investasi akan terbatas dan penjual yang tidak sanggup bertahan akan meningkatkan aksi jual rugi (cut-loss). Ketiga, di wilayah dengan risiko kekosongan tinggi, biaya perawatan bisa melebihi pendapatan sewa bulanan.
Dengan mempertimbangkan risiko ini, prinsip dasar seperti pinjaman suku bunga tetap, pemilihan properti di dekat stasiun/area kerja, dan tingkat imbal hasil sewa bulanan di atas 4% dari deposit harus tetap dijaga.
Membaca Peta Properti Jatuh Tempo dengan Data
Sekarang bukan lagi era bergerak berdasarkan 'firasat'. Dengan memanfaatkan teknologi proptech, Anda bisa memantau perubahan jumlah properti sewa, tren deposit, hingga perubahan populasi secara real-time.
Platform seperti Asil, ValueMap, Zigbang, dan Real Estate Jinin menyediakan indikator berguna seperti 'properti sewa baru dalam 7 hari terakhir', 'rasio penurunan harga', dan 'banyak properti terdaftar di gedung yang sama'. Menggunakan 'dataset hunian sewa swasta terdaftar' dari Portal Data Publik, area konsentrasi pendaftaran tingkat kabupaten/kecamatan (eup/myeon/dong) juga bisa dianalisis. Dengan menyilangkan data ini, pusat 'bom jatuh tempo 2026' mengerucut pada Munjeong-dong di Songpa, Jeongja-dong di Bundang Seongnam, Pungdeokcheon-dong di Suji Yongin, Baekseok-dong di Goyang, dan Songdo-dong di Incheon. Data adalah 'peta masa depan' pasar.
Jatuh Tempo Sewa, Bukan Krisis Melainkan Peluang Struktural
Pada akhirnya, fenomena jatuh tempo sewa 2026 adalah akhir sekaligus awal baru dari siklus kebijakan–pasokan–sewa–pajak–harga yang telah dilalui pasar properti Korea selama 10 tahun terakhir. Bagi sebagian orang, ini adalah awal dari bom pajak, namun bagi orang lain, ini adalah peluang investasi pertama di mana distorsi harga telah teratasi. Pemenangnya adalah mereka yang mampu membaca struktur di tengah ketakutan.
"Pasar melakukan penyesuaian kembali setelah satu kejutan. Pemerintah membuat sistem, dan pasar bergerak mencari celahnya. Peluang nyata tidak lahir dari kebijakan, melainkan dari jatuh tempo."
Tahun 2026, properti Korea kembali mencapai titik balik. Itu adalah akhir bagi seseorang, dan awal bagi orang lain. Hal yang harus kita lakukan saat ini bukanlah prediksi, melainkan persiapan. Saat properti jatuh tempo tumpah ruah, siapa yang memahami struktur tersebut dan mengambil langkah lebih dulu—jawaban itulah yang akan menentukan rapor properti Anda selama 10 tahun ke depan.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai kepala tim riset properti di Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'StewTV'. Buku karyanya antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea Menulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dll.