[비즈한국] Kyobo Asset Trust, anak perusahaan Kyobo Life Insurance, kini tengah dirundung kontroversi akibat serangkaian perselisihan di lapangan, termasuk dugaan pendudukan ilegal dalam proyek pengembangan townhouse. Berbagai masalah yang mengelilingi Kyobo Asset Trust ini dinilai telah memengaruhi kepercayaan terhadap 'manajemen etis' yang selama ini digaungkan oleh Grup Kyobo Life Insurance. Akibat kontroversi tersebut, Ketua Kyobo Life Insurance, Shin Chang-jae, sempat disebut-sebut sebagai saksi dalam audit parlemen, namun panggilan tersebut akhirnya dibatalkan. Meski begitu, isu mengenai tanggung jawab atas lemahnya manajemen dan pengawasan terhadap anak perusahaan tetap ada.
“Sewa Ilegal” vs “Pendudukan Tanpa Izin”, Kyobo Asset Trust Berkonflik dengan Pengembang
Proyek 'Jukjeon Terrace & 139' di Yongin, Gyeonggi-do, yang melibatkan Kyobo Asset Trust dan pengembang Bojeong PJT, sempat menarik perhatian karena mencatatkan penjualan habis (sold out) di semua unit saat mulai dipasarkan pada tahun 2021. Namun, karena kontraktor pelaksana, Donggang Construction, masuk ke dalam kurator pengadilan, penyelesaian proyek tertunda lebih dari 9 bulan dari rencana awal, dan masalah konstruksi buruk seperti kebocoran serta absennya pagar pengaman terus bermunculan. Pada akhirnya, hanya separuh dari 139 unit yang dihuni, sementara 65 unit sisanya mengajukan gugatan kelompok (class action) untuk membatalkan kontrak pembelian dan menuntut pengembalian uang muka.
Konflik antara pengembang dan perusahaan perwalian (trust company) kemudian memuncak dipicu oleh 'program hunian awal'. Sejak Juni tahun lalu, Bojeong PJT yang tetap berada di lokasi untuk mengelola dan merawat kawasan tersebut menjalankan beberapa unit dengan sistem hunian sementara guna mencegah kerusakan lebih lanjut akibat unit yang kosong dalam jangka waktu lama. Seorang perwakilan pengembang menjelaskan, “Kami telah memberitahukan kepada penghuni bahwa ada gugatan yang sedang berlangsung, dan kami juga memasukkan klausul khusus bahwa mereka harus pindah tanpa syarat jika diminta dalam waktu 3 bulan. Selain itu, ada pasal penalti yang jelas jika mereka menolak untuk pindah.”
Namun, Kyobo Asset Trust menilai hal tersebut sebagai praktik sewa ilegal dan mengajukan gugatan pengosongan (ejection suit) terhadap pengembang dan penyewa pada Januari lalu. Pihak Kyobo Asset Trust menegaskan, “Tindakan pengembang yang menyewakan unit kepada pihak ketiga secara sewenang-wenang padahal unit tersebut sudah memiliki pembeli adalah tindakan pendudukan tanpa izin yang nyata.”
Selanjutnya, dengan dalih mengamankan hak retensi (lien), mereka mengerahkan sekitar 50 tenaga jasa pengamanan ke lokasi pada dini hari, 31 Agustus. Beberapa di antaranya masih berada di lokasi hingga saat ini. Perwakilan Kyobo Asset Trust menjelaskan, “Personel yang berada di lokasi sedang melakukan verifikasi terhadap unit yang diduduki tanpa izin, bukan berdasarkan kontrak pembelian resmi, dan mereka akan ditarik setelah proses pengosongan selesai.”
Pihak pengembang menentang keras tindakan tersebut. Mereka membantah klaim sewa ilegal dari Kyobo Asset Trust dan justru menegaskan bahwa pengerahan tenaga pengamanan oleh pihak Kyobo adalah eksekusi paksa tanpa dasar hukum. Seorang perwakilan Bojeong PJT menyatakan, “Tidak ada satu pun pasal dalam kontrak perwalian yang mengatur tentang kepemilikan hak sewa atau prosedur persetujuan awal.” Ia menambahkan, “Dalam situasi di mana pembeli mengajukan gugatan kelompok dan lebih dari separuhnya menolak untuk menghuni unit, Kyobo Asset Trust justru membiarkan unit kosong tanpa melakukan kewajiban pengelolaan. Program hunian awal adalah langkah yang tidak terelakkan dalam rangka perbaikan kerusakan dan pemeliharaan minimal.”
Perwakilan tersebut mengkritik, “Kami sudah beberapa kali menyampaikan urgensi hal ini kepada Kyobo Asset Trust, namun mereka bersikap seolah-olah sebagai penonton dengan dalih bahwa ‘diperlukan persetujuan dari sindikasi kreditur’. Namun tiba-tiba mereka mengubah sikap, mengerahkan tenaga keamanan, dan melakukan tindakan ilegal bahkan sebelum ada keputusan dari pengadilan.” Ia juga menolak tindakan tersebut dengan mengatakan, “Eksekusi paksa hanya bisa dilakukan jika ada perintah pengosongan dari pengadilan. Tindakan Kyobo yang menduduki lokasi saat hasil gugatan belum diputuskan adalah tindakan melanggar hukum.”
Menanggapi hal ini, pihak Kyobo Asset Trust menyanggah, “Kami telah melaporkan tindakan pendudukan tanpa izin ini ke pengadilan. Dana yang ditanamkan di proyek ini cukup besar. Pendudukan ilegal harus diselesaikan agar pembeli dapat menempati unitnya, dan perusahaan dapat menuntaskan keuangan melalui penagihan sisa pembayaran.”
Bojeong PJT menduga bahwa pendudukan lokasi oleh Kyobo Asset Trust berkaitan dengan strategi untuk memenangkan gugatan. Seorang perwakilan Bojeong PJT mengatakan, “Saat ini sedang berlangsung gugatan pembatalan kontrak pembelian oleh 56 unit, dan beberapa pembeli menambahkan alasan bahwa ‘mengapa rumah yang saya beli disewakan oleh pihak lain?’. Tampaknya Kyobo Asset Trust mengambil tindakan ekstrem tersebut karena mereka menilai peluang menang akan lebih besar jika masalah sewa-menyewa sudah dibereskan.”
Tanggung Jawab Ketua Shin Chang-jae Mencuat
Berita mengenai Kyobo Asset Trust yang mengerahkan tenaga keamanan untuk menduduki lokasi tanpa perintah pengadilan telah memperluas kontroversi mengenai eksekusi paksa ilegal. Dampaknya kini mulai terasa hingga ke perusahaan induknya, Kyobo Life Insurance. Mengingat Kyobo Life Insurance telah menekankan 'manajemen yang bertanggung jawab berpusat pada pelanggan' dan 'manajemen etis', muncul kekhawatiran bahwa kontroversi yang terjadi di anak perusahaan dapat memengaruhi kredibilitas seluruh grup. Terutama karena Kyobo Asset Trust adalah anak perusahaan yang 100% dimiliki Kyobo Life, muncul kritik bahwa akar masalahnya terletak pada lemahnya manajemen dan pengawasan oleh perusahaan induk.
Dalam audit parlemen baru-baru ini, dugaan penindasan (gapjil) dan pengerahan tenaga ilegal oleh Kyobo Asset Trust diangkat, sehingga Ketua Kyobo Life Insurance, Shin Chang-jae, sempat dipanggil sebagai saksi. Hal ini dipicu oleh kontroversi penindasan terhadap kontraktor di lokasi proyek Geoje, serta kontroversi eksekusi paksa ilegal tanpa perintah pengadilan di proyek Jukjeon Terrace & 139.
Namun, sebelum jadwal kehadiran, Kyobo Asset Trust mencapai kesepakatan dengan kontraktor di lokasi Geoje, sehingga panggilan saksi dibatalkan di menit-menit terakhir. Di kalangan industri, muncul spekulasi bahwa Kyobo Asset Trust terburu-buru mendorong kesepakatan demi menghindari kehadiran Ketua Shin di audit parlemen. Pihak Kyobo Asset Trust menjelaskan, “Proyek di Geoje hampir tidak ada penjualan sehingga pemangku kepentingannya sedikit, dan karena itu adalah masalah pihak konstruksi, kesepakatan dimungkinkan. Kesepakatan telah rampung minggu lalu.”
Meski begitu, tuntutan tanggung jawab terhadap Ketua Shin tetap ada. Di kalangan politik, muncul kritik bahwa tanggung jawab atas kegagalan pengelolaan anak perusahaan pada akhirnya jatuh ke tangan pemimpin tertinggi grup. Sejak pengerahan tenaga keamanan oleh Kyobo Asset Trust, pihak Bojeong PJT terus melakukan aksi protes tunggal di depan Gedung Kyobo Life di Gwanghwamun dan Kyobo Tower di Gangnam, menuntut tanggung jawab Ketua Shin atas manajemen etis yang ia gaungkan.
Seorang perwakilan Bojeong PJT menyindir, “Kami tahu bahwa ada poin (di tingkat parlemen) yang menekankan perlunya penyelesaian aktif terhadap masalah Jukjeon Terrace & 139, dan pihak Kyobo sempat memberikan jawaban bahwa mereka tidak akan menghindar dan akan melakukan diskusi. Namun, setelah itu tidak ada tindakan berarti.” Ia menambahkan, “Kyobo Asset Trust menunjukkan sikap hanya ingin menghindari kerugian sendiri tanpa mempedulikan situasi pengembang maupun pembeli. Masalahnya adalah Grup Kyobo Life, yang mengedepankan manajemen etis, justru melakukan tindakan yang bertolak belakang seperti ‘menjual daging anjing dengan label kepala domba’.”
Pihak Kyobo Asset Trust menyatakan, “Kami akan merespons sesuai prinsip. Semua masalah akan diproses sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku.”