[비즈한국] Hanya dalam waktu dua minggu sejak pemerintah mengumumkan kebijakan properti 15 Oktober, sentimen publik memburuk dengan cepat. Secara permukaan, pemerintah mengedepankan "penekanan spekulasi" dan "stabilisasi perumahan rakyat", namun kenyataannya justru membuahkan hasil yang sebaliknya. Masalah terbesarnya adalah kepercayaan masyarakat terhadap kebijakan itu sendiri telah runtuh hingga ke akar-akarnya setelah perilaku munafik para pembuat kebijakan terungkap.
Kelima sosok yang disebut sebagai "5 Serangkai Properti" yang memimpin kebijakan ini—Kepala Kantor Kepresidenan bidang Kebijakan Kim Yong-beom, Wakil Perdana Menteri Ekonomi Koo Yoon-cheol, Ketua Komisi Jasa Keuangan Lee Eok-won, Kepala Pengawas Keuangan Lee Chan-jin, dan mantan Wakil Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Lee Sang-kyung—semuanya terkonfirmasi memiliki apartemen mewah bernilai miliaran won di kawasan inti regulasi seperti Gangnam, Seoul, dan Bundang, Gyeonggi.
Khususnya mantan Wakil Menteri Lee Sang-kyung, muncul kecurigaan bahwa ia melakukan "gap investment" dengan memanfaatkan pinjaman sewa (jeonse) sebesar 1,48 miliar won saat membeli apartemen seharga 3,35 miliar won di Baekhyeon-dong, Seongnam, Gyeonggi pada Juli 2024. Meskipun ia memiliki uang tunai sekitar 2,9 miliar won, ia tetap membeli rumah dengan skema sewa. Dikabarkan ia meraih keuntungan pasar sebesar 600 juta won hanya dalam waktu sekitar satu tahun.
Yang lebih mencengangkan lagi adalah fakta bahwa mantan Wakil Menteri Lee pernah muncul dalam siaran YouTube dan melontarkan pernyataan yang seolah mengejek warga tanpa rumah dengan mengatakan, "Jika harga rumah turun, saat itulah waktu yang tepat untuk membeli." Sementara ia menceramahi masyarakat bahwa "pinjaman adalah spekulasi", nyatanya ia sendiri justru memperkaya diri melalui pinjaman dan investasi gap.
Kepala Kebijakan Kim Yong-beom membeli apartemen di Banpo-dong, Seoul, dengan membeli hak hunian anggota rekonstruksi pada tahun 2000, dan Wakil PM Koo Yoon-cheol memperoleh keuntungan miliaran won dari transaksi apartemen rekonstruksi selama pemerintahan Moon Jae-in. Ketua Komisi Jasa Keuangan Lee Eok-won juga membeli apartemen di Gaepo-dong, Seoul, melalui investasi gap. Mereka semua membeli rumah di kawasan yang terkena regulasi dengan bantuan pinjaman atau skema sewa, namun kini mereka justru menuai kritik karena membatasi pinjaman yang menghalangi masyarakat umum untuk membeli rumah.
Partai oposisi, People Power Party (PPP), menjuluki mereka sebagai "4 Serangkai Bencana Properti" atau "5 Serangkai Kemunafikan", serta mengecam keras dengan menyebutnya sebagai "tindakan 'naro-nambul' (saya melakukan, Anda tidak boleh) yang vulgar". Seiring meluasnya kesadaran bahwa para pembuat kebijakan adalah kelas istimewa yang tidak terikat oleh kebijakan yang mereka buat sendiri, kepercayaan terhadap kebijakan tersebut sudah hancur lebur.
Yang lebih serius adalah fakta bahwa ketika efek samping muncul segera setelah pengumuman kebijakan, Partai Demokrat mulai tidak kompak dan mencoba "memutus ekor" dari kebijakan yang ada. Mereka mulai meninjau ulang pelonggaran atau penghapusan pajak keuntungan berlebih rekonstruksi (jae-cho-hwan) dan menegaskan bahwa kebijakan sewa 3.3.3 "tidak pernah ditinjau", yang menunjukkan bahwa konsistensi kebijakan telah runtuh sepenuhnya.
Bok Ki-wang, sekretaris Komite Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Partai Demokrat, menyatakan, "Jika pasar perumahan bisa stabil dengan melonggarkan atau menghapus secara besar-besaran pajak rekonstruksi, kami bisa memutuskannya kapan saja." Wakil ketua operasi partai, Moon Jin-seok, juga mengisyaratkan kemunduran kebijakan dengan mengatakan, "Pemerintah dan partai belum mendiskusikannya, tetapi di tingkat komite, kami sedang meninjau dua opsi, yaitu memperpanjang masa penangguhan atau penghapusan."
Hal ini bertentangan secara langsung dengan posisi Partai Demokrat yang selama ini menolak penghapusan pajak rekonstruksi. Penghapusan pajak tersebut tidak termasuk dalam janji kampanye pemilihan presiden sebelumnya, dan anggota parlemen Jin Sung-jun pada pertemuan pers Juli 2025 menyatakan posisi bahwa "pajak rekonstruksi pada dasarnya harus dipertahankan". Hanya dalam waktu tiga bulan, mereka mengubah posisi hingga 180 derajat.
Ketua Kebijakan Han Jung-ae menarik garis tegas terkait diskusi kenaikan pajak kepemilikan properti dengan mengatakan, "Kami sama sekali tidak mempertimbangkan atau meninjau pajak lanjutan saat ini." Meskipun pejabat tinggi pemerintah telah menyebutkan perlunya memperkuat pajak kepemilikan, pihak partai justru menunjukkan sikap menyangkal. Hal ini diinterpretasikan sebagai ketakutan akan hilangnya suara dari pemilik rumah mewah menjelang pemilihan kepala daerah bulan Juni tahun depan.
Ketua Partai Jeong Cheong-rae dalam rapat anggota meminta, "Karena kebijakan properti sangat sensitif dan masyarakat sedang mengawasi dengan seksama, mohon menahan diri dari pernyataan yang menonjol dari anggota individu." Hal ini merujuk pada pernyataan anggota parlemen Bok Ki-wang bahwa "harga 1,5 miliar won adalah apartemen kelas rakyat", yang menunjukkan kebingungan internal partai dan kesenjangan dengan masyarakat.
Sikap membalikkan posisi dan mundur segera setelah efek samping muncul pasca pengumuman kebijakan membuktikan adanya masalah serius sejak tahap perancangan kebijakan. Jika tidak ada konsistensi dan keberlanjutan kebijakan, pasar tidak akan memercayai pemerintah, dan akibatnya tidak ada kebijakan yang akan memberikan efek.
Seluruh wilayah Seoul dan 12 wilayah di Gyeonggi ditetapkan secara bersamaan sebagai zona panas spekulasi, zona penyesuaian, dan zona izin transaksi tanah, dengan rasio pinjaman terhadap nilai properti (LTV) dikurangi menjadi 40%. Untuk rumah di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, batas pinjaman dibatasi menjadi 400 juta won, dan untuk rumah di atas 2,5 miliar won dibatasi menjadi 200 juta won. Jika seseorang mengambil pinjaman sewa dan membeli apartemen di atas 300 juta won di zona regulasi, pinjaman sewa tersebut akan ditarik kembali, dan pemilik pinjaman kredit di atas 100 juta won dilarang membeli rumah di zona panas spekulasi selama 1 tahun.
Selain itu, jika seseorang membeli apartemen di zona regulasi, mereka harus benar-benar tinggal di sana selama 2 tahun, dan pembelian dengan skema sewa tidak dimungkinkan. Akibatnya, orang yang ingin menjual rumah terpaksa harus menyuruh penyewa lama mereka pergi.
Masalahnya, di balik kebijakan penekanan permintaan yang kuat ini, tidak ada langkah nyata untuk meningkatkan pasokan. Kebijakan pasokan yang diumumkan pada 7 September menjanjikan 1,35 juta unit rumah dalam 5 tahun ke depan, namun 80% dari total tersebut dikuasai oleh pihak publik, sehingga sulit mengharapkan kualitas rumah yang diinginkan oleh konsumen. Proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali biasanya membutuhkan waktu 7-10 tahun, dan pembangunan apartemen baru membutuhkan waktu minimal 3-4 tahun, sehingga sulit memberikan efek pasokan dalam jangka pendek.
Yang lebih serius adalah kontradiksi struktural di mana pemerintah menekan permintaan sekaligus menghambat pasokan. Akibat kebijakan ini, pembiayaan untuk proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali menjadi sulit, dan pasokan non-apartemen oleh pengusaha sewa swasta secara praktis menjadi tidak mungkin. Perketatan regulasi LTV membuat anggota rekonstruksi kesulitan menyiapkan investasi awal, sehingga kemungkinan proyek tersebut tertunda atau gagal menjadi sangat tinggi.
Titik paling dikritik dari kebijakan ini adalah meskipun menggunakan "penekanan spekulasi" sebagai alasan, kenyataannya justru lebih menekan pengguna nyata dan rakyat tanpa rumah. Akibat regulasi pinjaman sewa yang diperketat, pasokan sewa menurun tajam. Menurut statistik KB Real Estate, hingga 23 Oktober, jumlah properti sewa apartemen di Seoul mencapai 24.759 unit, turun 22% dibandingkan awal tahun. Sejak 27 Juli, batas pinjaman deposito sewa telah dikurangi secara drastis sehingga pemilik rumah lebih memilih untuk menempati rumahnya sendiri, dan kebijakan 15 Oktober secara efektif melarang "investasi gap" yang mencakup sewa, sehingga pasokan di pasar sewa menyusut.
Kebijakan 15 Oktober ini mengulangi kegagalan kebijakan properti pemerintahan Moon Jae-in. Pemerintah Moon Jae-in telah mengumumkan 28 kebijakan properti, tetapi harga apartemen di Seoul hampir naik dua kali lipat, yang pada akhirnya menjadikan kegagalan kebijakan properti sebagai alasan utama pergantian rezim.
Para ahli menunjuk perhitungan politik sebagai penyebab mendasar dari kebijakan yang tidak efektif ini. Dikatakan bahwa Presiden Lee Jae-myung dan Partai Demokrat lebih memprioritaskan pemilihan daerah tahun depan daripada stabilitas pasar perumahan dan kehidupan tempat tinggal rakyat.
Analisis menyatakan bahwa mereka takut kehilangan suara dari pemilik rumah mewah dan mengalami kesulitan dalam pemilihan daerah tahun depan jika mereka mengambil tindakan mendasar untuk menurunkan tingkat pengembalian investasi jangka panjang, seperti kenaikan pajak dan perluasan objek pajak. Faktanya, Partai Demokrat mencoba menunda diskusi tentang kenaikan pajak kepemilikan properti hingga setelah pemilihan tahun depan.
Kebijakan properti harus didasarkan pada rasionalitas ekonomi dan prinsip pasar, dan tidak boleh dipengaruhi oleh kepentingan politik. Pemerintah saat ini terjebak dalam populisme yang sadar pemilu dan membanjiri kebijakan tanpa prinsip. Harga dari semua ini akan dibayar sepenuhnya oleh rakyat kecil dan orang yang tidak memiliki rumah.
Alasan mengapa kebijakan properti 15 Oktober dikritik sudah jelas. Pertama, kepercayaan kebijakan hancur dari akarnya karena perilaku munafik para pembuat kebijakan. Kedua, tidak ada konsistensi kebijakan karena mereka membalikkan posisi dan mundur segera setelah efek samping muncul pasca pengumuman. Ketiga, penekanan permintaan tanpa perluasan pasokan secara struktural pasti akan gagal. Keempat, hal ini semakin menekan pengguna nyata dan rakyat kecil, serta menyebabkan pembekuan transaksi. Kelima, resep kenaikan pajak kepemilikan dihindari karena beban politik. Keenam, mereka tidak menjadikan kegagalan pemerintahan Moon Jae-in sebagai pelajaran dan mengulangi kesalahan yang sama.
Masalah paling serius adalah fakta bahwa para pembuat kebijakan menerapkan standar ganda yang menyatakan "saya boleh, tapi rakyat tidak boleh". Rakyat merasakan kemarahan hingga keputusasaan saat melihat mereka membeli apartemen mewah bernilai miliaran won melalui investasi gap, sementara menceramahi rakyat bahwa "pinjaman adalah spekulasi".
Tidak ada pemerintah yang bisa mengalahkan pasar. Pisau untuk menyembelih sapi tidak boleh diarahkan kepada rakyat kecil dan kelas menengah. Pemerintah harus mengirimkan sinyal kebijakan yang konsisten dengan napas panjang, seperti memperluas pasokan melalui pelonggaran regulasi dan menormalkan fungsi pasar. Yang terpenting, para pembuat kebijakan harus memiliki legitimasi moral terlebih dahulu. Jika tidak, kebijakan apa pun tidak akan mendapatkan kepercayaan masyarakat dan pada akhirnya akan berakhir dengan kegagalan.
Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi penelitian properti di Korea Gallup Research Institute. Ia mengelola dan memandu blog Naver "Pashong's World Exploration" dan YouTube "Stew TV". Karya-karyanya meliputi "Manual Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)", "Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)", "Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)", "Masa Depan Properti Incheon (2022)", "Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)", "Peta Masa Depan Properti Korea (2021)", "Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)", dan lain-lain.