[비즈한국] Menghadapi pertanyaan, “Apa dampak langkah kebijakan properti 15 Oktober terhadap pasar?”, mari kita uraikan satu per satu, seolah mengurai benang kusut. Kebijakan ini bukan sekadar peningkatan intensitas regulasi, melainkan sebuah narasi kompleks di mana kekuatan pasar dan pemerintah saling berbenturan serta menyesuaikan diri dalam ruang dan waktu.
1. Kejutan pertama dari regulasi baru
Pada pertengahan Oktober 2025, pemerintah mengeluarkan kartu 'regulasi rangkap tiga' yang menyasar seluruh Seoul dan beberapa wilayah di Gyeonggi. Selain penetapan zona penyesuaian dan zona pencegahan spekulasi, pemerintah juga memberlakukan zona izin transaksi tanah. Pada saat yang sama, rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dikurangi dari 70% menjadi 40%, dan sebagian bunga pinjaman *jeonse* dimasukkan ke dalam DSR (rasio layanan utang). Ketentuan pajak juga diperketat, sehingga beban bagi pemilik multi-properti meningkat tajam.
Semua perubahan ini tidak melambangkan penyesuaian sederhana. Pemerintah menyatakan dengan jelas, “Sekarang, pasar adalah ranah kebijakan.” Pernyataan ini adalah deklarasi bahwa mereka akan mempersempit ruang untuk memperjualbelikan properti secara bebas atau menjadikannya sebagai sarana investasi. Namun, saya ingin bertanya: jika regulasi diperketat, sampai kapan pasar akan patuh dengan sukarela?
2. Celah waktu yang mengalir di bawah permukaan
Kebijakan menciptakan reaksi instan. Ketika ambang batas pinjaman meningkat, pembeli akan berhenti sejenak. Jika sistem perizinan diberlakukan, transaksi menjadi rumit. Agen properti ragu untuk melakukan kontrak, dan penjual menarik properti mereka dari pasar. Akibatnya, volume transaksi anjlok.
Namun, diragukan apakah penurunan drastis ini akan langsung berujung pada penurunan harga. Hal ini dikarenakan rumah adalah 'ruang untuk hidup' sekaligus 'aset tempat tinggal'. Mereka yang tidak memiliki alasan untuk menjual saat ini, tidak akan menjual. Tidak ada alasan juga bagi mereka untuk menunggu harga turun. Pasar mulai mengatur napas.
Akan tetapi, waktu terus berjalan. Setelah beberapa bulan atau tahun, efek kejutan dari regulasi awal perlahan akan mengalami keretakan. Kecemasan di pasar *jeonse* mulai muncul, dan kekurangan pasokan unit siap huni menjadi kenyataan. Permintaan yang mencoba menghindari regulasi akan mengalir melalui celah-celah, dan permintaan 'berbasis tunai' yang mampu menembus regulasi akan tetap bertahan. Begitulah dinamika pembalikan harga tumbuh kembali.
Celah waktu ini (jeda waktu antara kejutan kebijakan dan reaksi pasar) merupakan sumbu terkuat dari kebijakan 15 Oktober. Meskipun dalam jangka pendek regulasi dapat menekan pasar, dalam jangka menengah hingga panjang, logika pasar pada akhirnya akan menciptakan kekuatan untuk bergerak kembali.
3. Terhentinya transaksi dan absennya penyesuaian harga yang nyata
Saat mengamati pasar, hal pertama yang menarik perhatian adalah pasar tanpa transaksi. Meskipun kantor agen properti buka, terasa suasana seolah-olah tidak ada yang berkunjung. Baik pembeli maupun penjual, untuk saat ini memilih untuk mengamati.
Pada saat ini, istilah 'tekanan harga' sering dibicarakan, namun kenyataannya sedikit berbeda. Beberapa properti dijual murah dan sedikit penyesuaian harga mungkin terjadi. Namun, hal itu sangat terbatas dan bersifat lokal. Pasar secara keseluruhan tidak ikut terguncang. Hal ini karena banyak pemilik rumah tidak memiliki alasan untuk terburu-buru menjual. Mereka juga tidak berharap harga akan jatuh begitu saja.
Alih-alih harga 'turun', kondisi di mana transaksi 'stagnan' adalah pergerakan yang lebih wajar. Saya ingin menyebutnya sebagai "pasar hantu". Transaksi menghilang, namun harga tetap berada di tempatnya.
4. Pasar *jeonse*, keretakan antara tampilan luar dan dalam
Posisi di mana transaksi terhenti menjadi lebih terlihat seiring dengan goyahnya pasar *jeonse*. Regulasi mempersulit *gap investment*. Jika standar pinjaman menjadi ketat dan kewajiban hunian nyata meningkat, struktur transaksi dengan memanfaatkan deposit *jeonse* akan runtuh. Properti mulai menghilang dari pasar. Pasokan *jeonse* yang 'bisa ditawarkan' berkurang drastis.
Hasilnya, harga *jeonse* naik dan rasio *jeonse* terhadap harga jual meningkat. Jika rasio ini meningkat, ini menjadi jalur penghubung kembali ke harga jual. Sebagian pembeli mulai melirik opsi pembelian daripada *jeonse*.
Di pasar *jeonse* tercipta semacam 'alat penekan'. Permintaan yang terakumulasi akibat regulasi akan menumpuk di *jeonse*, dan kenaikan harga *jeonse* akan memberikan dampak balik pada pasar jual-beli.
5. Celah antara janji pasokan dan realisasi
Pemerintah atau pemerintah daerah mengeluarkan pesan pelonggaran pasokan bersamaan dengan regulasi. Janji-janji seperti mempercepat rekonstruksi, memperluas insentif rasio lantai bangunan, dan mempercepat waktu penyelesaian konstruksi terdengar di mana-mana.
Namun, pasokan tidak muncul secara instan. Rantai konstruksi mulai dari perizinan proyek peremajaan, desain, dimulainya konstruksi, hingga penyelesaian sangatlah panjang. Memakan waktu 5, 7, atau terkadang 10 tahun.
Sementara itu, penetapan zona izin transaksi tanah dan regulasi perpajakan justru dapat bertindak mendorong penundaan proyek. Beberapa asosiasi bahkan memiliki ruang untuk memperlambat atau menunda proyek dengan alasan memburuknya kelayakan bisnis.
Pada akhirnya, meskipun pemerintah mengeluarkan kartu pasokan, pasar akan menunggu sampai mereka mempercayainya. Semakin besar celah antara janji pasokan dan realisasi, semakin besar premi kelangkaan, dan tekanan kenaikan harga akan semakin kuat.
6. Polarisasi struktural dan pasar bagi 'mereka yang bertahan'
Jejak menakutkan yang ditinggalkan kebijakan ini di pasar adalah polarisasi. Kesenjangan melebar antara wilayah dengan regulasi kuat dan lemah, perumahan mewah dan perumahan menengah ke bawah, serta pemilik uang tunai dan mereka yang bergantung pada pinjaman.
Perumahan mewah memiliki pelindung tertentu dari regulasi. Karena meskipun pinjaman sulit, permintaan berbasis tunai tetap ada. Sebaliknya, perumahan menengah ke bawah sangat bergantung pada pinjaman dan lebih sensitif terhadap regulasi. Potensi melemahnya permintaan untuk perumahan menengah ke bawah jauh lebih besar.
Selain itu, pelaku bisnis yang tidak mampu menanggung kompleksitas dan biaya regulasi, serta asosiasi dengan kondisi keuangan yang tidak stabil, kemungkinan besar akan tersingkir dari pasar. Sebaliknya, pelaku bisnis yang memiliki kekuatan modal, stabil, dan memiliki aset di lokasi strategis akan mempertahankan keunggulan kompetitif. Pada akhirnya, besar kemungkinan pasar akan tertata kembali di sekitar mereka yang kuat.
7. Melampaui narasi: Tarik-ulur tanpa akhir antara pasar dan kebijakan
Saat ini kita berada dalam periode tarik-ulur antara kebijakan dan pasar. Pemerintah memperketat regulasi dengan menyatakan "kami akan menekan permintaan" guna mematahkan ekspektasi kenaikan harga. Namun, pasar bereaksi dengan cepat. Mencari cara untuk memutar atau menembus regulasi, dan seiring berjalannya waktu, efektivitas regulasi terkadang melemah.
Menurut pandangan saya, tarik-ulur ini akan semakin sengit ke depannya. Pemerintah akan mengeluarkan langkah-langkah pelengkap, dan pasar akan membidik celah regulasi. Jadwal politik dan tekanan pemilu akan menjadi variabel yang campur tangan dalam perubahan kebijakan. Di tengah situasi itu, pelaku pasar harus berhati-hati dalam menjaga keseimbangan. Jangan bereaksi berlebihan terhadap kejutan jangka pendek. Namun, arah jangka menengah dan panjang juga tidak boleh diabaikan.
8. Apakah ini sekadar jeda, atau titik balik?
Langkah kebijakan 15 Oktober mungkin adalah lembar ujian besar bagi pasar. Di depan pertanyaan, “Bisakah regulasi mengalahkan pasar?”, kita semua sedang dalam proses mencari jawabannya.
Saat ini mungkin merupakan periode jeda. Namun, arahnya belum sepenuhnya berubah. Seiring berjalannya waktu, efek regulasi akan berangsur-angsur mereda, dan percikan kenaikan harga akan kembali menyala. Hanya saja, kenaikan tersebut tidak akan merata di semua wilayah dan semua kalangan. Kenaikan yang berpusat pada pusat kota, berbasis kekuatan tunai, dan pemain bisnis yang kuat akan menjadi lebih nyata.
Sebagai pelaku pasar, saya berharap Anda tidak bersikap terlalu optimis maupun terlalu pesimis. Harapan saya, Anda dapat bertahan dari kejutan di depan mata, namun tetap membangun strategi seimbang tanpa kehilangan arah. Dengan begitu, langkah demi langkah, mengamati tarik-ulur antara pasar dan kebijakan serta mencari jalan, itulah sikap yang benar dalam menghadapi kebijakan regulasi pemerintah.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver ‘Pashong’s World Exploration’ dan YouTube ‘Stew TV’. Buku karyanya antara lain ‘Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang, Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’.