[비즈한국] Pemerintahan Lee Jae-myung telah mengeluarkan langkah-langkah pengendalian permintaan yang kuat dengan menetapkan seluruh wilayah Seoul dan sebagian wilayah Gyeonggi sebagai zona regulasi dan zona izin transaksi tanah. Ini merupakan kebijakan properti ketiga pemerintahan Lee Jae-myung setelah kebijakan 27 Juni yang membatasi batas kredit rumah sebesar 600 juta won, dan kebijakan 7 September yang mencakup rencana penyediaan 1,35 juta unit rumah selama 5 tahun. Dengan diperluasnya wilayah yang menerapkan regulasi pinjaman ketat dan kewajiban hunian nyata, volume transaksi perumahan dan fluktuasi harga di wilayah tersebut diprediksi akan menurun.
Pemerintah mengadakan rapat menteri terkait properti di Kompleks Pemerintah Seoul pada tanggal 15 dan mengumumkan 'Langkah Stabilisasi Pasar Perumahan'. Langkah ini diambil menyusul meningkatnya ketidakstabilan pasar perumahan baru-baru ini akibat kenaikan harga rumah dan volume transaksi yang melonjak, terutama di Seoul dan sebagian wilayah Gyeonggi. Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Kim Yun-deok menyatakan, "Jika kita melewatkan waktu emas stabilisasi pasar perumahan, masyarakat akan semakin kesulitan untuk memiliki rumah dan mendapatkan stabilitas tempat tinggal," seraya menambahkan, "Pemerintah akan memprioritaskan stabilitas pasar perumahan dan kementerian terkait akan merespons dengan sekuat tenaga."
Inti dari kebijakan ini adalah perluasan zona regulasi yang tunduk pada aturan pinjaman yang ketat. Pemerintah memperluas wilayah yang saat ini terbatas pada distrik Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan di Seoul, menjadi seluruh wilayah Seoul serta 12 wilayah di Gyeonggi (Gwacheon, Gwangmyeong, Suwon Yeongtong·Jangan·Paldal-gu, Seongnam Bundang·Sujeong·Jungwon-gu, Anyang Dongan-gu, Yongin Suji-gu, Uiwang, Hanam) sebagai zona penyesuaian dan zona spekulatif yang dipanaskan. Jika ditetapkan sebagai zona regulasi, rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) bagi mereka yang tidak memiliki rumah dan mereka yang memiliki satu rumah yang berencana menjual rumah lamanya akan dikurangi dari 70% menjadi 40%, dan rasio layanan utang (DTI) juga diperketat menjadi 40%. Artinya, akan semakin sulit untuk membeli rumah dengan mengandalkan pinjaman. Selain itu, regulasi seperti pajak perolehan dan pajak keuntungan modal yang tinggi, serta pembatasan pembelian kembali hak berlangganan dan pengalihan hak jual, juga akan diterapkan.
Zona izin transaksi tanah yang memberikan kewajiban hunian nyata juga diperluas. Pemerintah telah memperluas zona izin transaksi tanah, yang sebelumnya hanya mencakup 27% dari luas Seoul (165㎢) seperti apartemen di Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, Apgujeong, Yeouido, Mokdong, Seongsu-dong, kompleks perencanaan terintegrasi cepat, dan distrik pengembangan perumahan publik, ke seluruh wilayah Seoul dan 12 wilayah Gyeonggi. Objek izin tidak hanya mencakup apartemen, tetapi juga rumah susun atau rumah keluarga ganda yang memiliki satu blok atau lebih apartemen dalam kompleks yang sama. Di zona izin transaksi tanah, transaksi tanah di atas ukuran tertentu harus mendapatkan izin. Untuk rumah tinggal, hanya diperbolehkan transaksi dengan tujuan hunian nyata minimal 2 tahun, sehingga 'gap investment' (membeli rumah dengan menyewakan atau mengontrakkannya) menjadi tidak mungkin dilakukan.
Regulasi pinjaman tambahan juga diperkenalkan. Pemerintah memutuskan untuk mengurangi batas kredit rumah untuk rumah di wilayah metropolitan dan zona regulasi yang harganya melebihi 1,5 miliar won. Batas kredit rumah untuk rumah dengan harga pasar 1,5 miliar won atau kurang di wilayah metropolitan/zona regulasi tetap sama dengan saat ini yaitu 600 juta won, namun untuk rumah dengan harga pasar di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won dibatasi menjadi 400 juta won, dan rumah di atas 2,5 miliar won menjadi 200 juta won. Selain itu, suku bunga stres (stress rate) untuk kredit rumah di wilayah metropolitan dan zona regulasi akan dinaikkan dari 1,5% menjadi 3%, dan jika pemilik satu rumah mendapatkan pinjaman sewa di wilayah metropolitan dan zona regulasi, bunga pinjaman sewa tersebut akan diperhitungkan dalam Debt Service Ratio (DSR).
Sementara itu, rencana reformasi pajak properti yang diprediksi oleh pasar tidak dimasukkan dalam kebijakan ini. Pemerintah menyatakan akan menyiapkan langkah rasionalisasi pajak properti dengan mempertimbangkan secara komprehensif prinsip perpajakan yang adil, penerimaan publik, dan pengarahan dana ke sektor produktif. Arah dan waktu spesifik reformasi pajak akan ditinjau dengan mempertimbangkan dampak pada pasar properti dan kesetaraan perpajakan. Selain itu, pemerintah berencana membentuk sistem kerja sama antar kementerian seperti Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta Badan Pajak Nasional untuk menangani tindakan ilegal di pasar properti, dan akan memusatkan kemampuan dengan membentuk lembaga pengawasan transaksi properti yang berada di bawah Perdana Menteri, sebagaimana diumumkan dalam kebijakan pasokan 7 September.
Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Institute of Construction Policy, menilai, "Masalah terbesar dalam pengumuman kali ini adalah perluasan zona regulasi di mana regulasi pinjaman diperketat. Jika zona regulasi diperluas secara luas, transaksi jual beli akan menyusut sehingga fluktuasi harga akan berkurang. Namun, kontroversi mengenai berapa lama efek penekanan buatan ini dapat dipertahankan, dan bagaimana menghadapi fluktuasi harga barang baru meskipun volume transaksi menurun tajam seperti kasus di masa lalu, tidak dapat dihindari."
Chae Sang-wook, CEO Connected Ground, memprediksi, "Efek jangka pendek dari penetapan zona izin transaksi tanah secara luas serta regulasi pinjaman dan DSR sewa akan cukup kuat." Ia menambahkan, "(Melihat petunjuk rencana reformasi pajak) yang terpenting adalah pasar akan mengerti bahwa pemerintah berani mengambil langkah tidak hanya untuk stabilitas, tetapi juga untuk penurunan harga properti. Dalam jangka pendek, ini akan segera stabil, namun dalam jangka menengah dan panjang, ini pada akhirnya akan muncul dalam bentuk peningkatan pajak atas kepemilikan setelah regulasi transaksi."