[비즈한국] Setelah pergantian pemerintahan, arah kebijakan properti tampaknya beralih ke kebijakan yang lebih ramah pasar. Pemerintahan baru mengedepankan "pelonggaran regulasi" dan "peningkatan pasokan", namun di dalamnya tersimpan perangkat pengendalian spekulasi dan strategi tipe "switch" yang canggih untuk memancing permintaan riil.
Sebagai contoh, meskipun regulasi pinjaman tetap dipertahankan dengan tingkat yang sangat ketat, terlihat upaya untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan melalui revitalisasi proyek perbaikan lingkungan atau pelonggaran pajak secara bertahap. Jika harga rumah mengalami pemanasan berlebih, kemungkinan besar regulasi yang disesuaikan dengan wilayah (penetapan ulang zona regulasi, penguatan larangan jual beli, dll.) akan diberlakukan.
Dari sisi perpajakan, pemerintah menegaskan kembali kebijakan bahwa "tidak akan mengendalikan harga rumah melalui pajak", dan kenaikan tambahan atas pajak kepemilikan atau pajak keuntungan modal (capital gains tax) untuk sementara ditunda. Sebaliknya, langkah-langkah untuk mengaktifkan transaksi sedang dibahas secara serius, seperti penundaan pajak keuntungan modal yang tinggi (hingga Mei 2026), kenaikan insentif pajak properti (300 juta hingga 400 juta won) untuk pemilik satu rumah di daerah, dan pelonggaran pajak properti bagi pemilik rumah ganda.
Di sisi lain, regulasi keuangan justru semakin diperketat. Berdasarkan langkah pengelolaan utang rumah tangga per 27 Juni 2024, batas pinjaman hipotek di wilayah metropolitan dan zona regulasi dipatok seragam sebesar 600 juta won, terlepas dari pendapatan atau harga rumah, dan pinjaman untuk investasi "gap" secara efektif telah diputus.
Selain itu, mulai Juli 2025, "DSR (Debt Service Ratio) Stress Tahap 3" akan diberlakukan, di mana regulasi DSR 40% akan diperluas hingga mencakup peminjam dengan utang di atas 100 juta won, dan penerapan suku bunga stress sebesar +1,5% akan semakin membatasi kapasitas pinjaman. Hasilnya, pemerintah menerapkan model "pelonggaran pajak - pemutusan leverage", yaitu pajak dibuat longgar namun keuangan diperketat.
Revitalisasi proyek perbaikan lingkungan adalah strategi kunci untuk mengatasi masalah sisi pasokan. Terutama untuk menutupi kekosongan pasokan akibat penundaan pembangunan kota baru generasi ke-3 (hanya 6,3% dari total volume yang dimulai) dan penurunan tajam volume apartemen siap huni di Seoul pada 2026 (-32,9%), tampaknya percepatan proyek perbaikan pusat kota akan dibarengi dengan perluasan sewa beli (target 110.000 unit). Tren ini menandakan transisi struktural menuju kebijakan yang dipimpin oleh pasokan.
Pemerintah telah memperpanjang pengecualian pajak keuntungan modal selama satu tahun lagi hingga Mei 2026, dan sedang meninjau apakah akan menjadikannya kebijakan tetap setelah itu. Mengenai pajak perolehan dan pajak kepemilikan, perluasan insentif khusus untuk pemilik satu rumah di daerah dan pelonggaran pajak perolehan bagi pemilik rumah ganda telah masuk dalam pembahasan parlemen.
Meskipun kemungkinan penghapusan Pajak Properti Komprehensif (Comprehensive Real Estate Tax) sempat disebut, rencana pembebasan pajak penuh bagi pemilik satu rumah didekati dengan hati-hati karena kekhawatiran akan fenomena tersumbatnya pasar (lock-in effect) dan masalah kesetaraan. Secara keseluruhan, kebijakan perpajakan diperkirakan akan mengarah pada "pelonggaran pajak transaksi → peningkatan volume sirkulasi → stabilisasi harga".
Kekurangan pasokan dan penurunan suku bunga kemungkinan besar akan memicu "premi kelangkaan". Khususnya di kawasan Gangnam dan sabuk Sungai Han, kurangnya properti di area yang diharapkan mengalami perbaikan dianggap sebagai pertanda kenaikan harga lokal. Oleh karena itu, pemerintah sedang menyiapkan regulasi pemulihan yang bekerja seperti pendulum.
Secara spesifik, ini mencakup penetapan ulang zona spekulasi/zona izin transaksi tanah, penyesuaian fleksibel untuk larangan jual beli dan kewajiban tinggal riil, serta pengetatan kembali batas DSR/hipotek dan pengurangan rasio penjaminan. Pemerintah menerapkan strategi untuk mengatur sentimen pasar dengan mengoperasikan "tombol" ini secara berkala.
Selama 2-3 tahun ke depan, pasar properti tidak akan berada dalam kondisi pelonggaran total maupun kontrol total. Pemerintahan baru memilih strategi ganda yaitu melonggarkan pajak dan regulasi namun memperketat keuangan, serta mengizinkan otonomi pasar namun menekan spekulasi berbasis leverage.
Sejak titik di mana krisis pasokan 2026 menjadi kenyataan, kebijakan peningkatan pasokan berbasis proyek perbaikan akan menciptakan tekanan kenaikan harga, dan sebagai respons, "pemulihan pendulum" di mana regulasi pinjaman dan transaksi diaktifkan kembali akan terus berulang. Oleh karena itu, pasar properti dalam 2-3 tahun ke depan tidak akan bergerak dalam satu arah yang konsisten, melainkan akan memasuki fase di mana tombol beroperasi secara fleksibel sesuai dengan penawaran, permintaan, dan sinyal kebijakan.
Dari perspektif pemantauan pasar, tren yang layak diperhatikan adalah sebagai berikut: jika pemotongan suku bunga acuan dilakukan, ada kemungkinan terjadi hambatan pada pasokan yang direncanakan, yang dapat segera memicu rebound volume transaksi perumahan di Seoul. Peningkatan volume transaksi ini bertindak sebagai indikator utama kenaikan harga, dan dengan demikian, ada kemungkinan tombol regulasi pemerintah diaktifkan dengan jeda waktu sekitar 3-6 bulan. Selain itu, setelah kuartal kedua 2026, ketika pedoman tentang kontribusi biaya proyek perbaikan dan rasio lantai bangunan ditetapkan, volatilitas harga diperkirakan akan semakin meluas.
Kini, pengguna riil, investor, dan otoritas kebijakan sama-sama berada pada titik untuk memahami "variabilitas" ini dan mengatur strategi masing-masing. Pengguna riil harus memeriksa kapasitas pelunasan pinjaman hipotek yang ada dengan cermat mengingat ambang batas pinjaman yang lebih tinggi, dan sangat penting untuk membuat rencana dana dalam batas DSR 40%. Otoritas kebijakan harus menyiapkan langkah-langkah pasokan perantara secara lebih aktif, seperti memperluas ruang lingkup izin pra-penjualan sebelum konstruksi dimulai dan memungkinkan partisipasi swasta dalam REIT publik untuk mengurangi jeda waktu pasokan.
Pemerintah kemungkinan besar akan merespons kenaikan harga rumah dengan mengombinasikan lima instrumen kebijakan. Pertama adalah perluasan penunjukan zona penyesuaian dan zona spekulasi. Ada kemungkinan sangat tinggi untuk menetapkan kembali zona penyesuaian dan zona spekulasi, terutama di sabuk Sungai Han, area dengan prospek GTX, dan kota baru generasi pertama yang harganya melonjak baru-baru ini. Sejak Maret 2025, setelah 3 distrik Gangnam dan seluruh wilayah Yongsan ditetapkan kembali sebagai zona izin tanah, efek balon muncul di mana permintaan berpindah ke wilayah non-Gangnam seperti Distrik Mapo, Seongdong, dan Gwangjin. Pemerintah secara resmi telah mengisyaratkan bahwa mereka dapat dengan cepat memperkenalkan regulasi untuk area non-regulasi tersebut dalam waktu 3-6 bulan setelah pemilihan umum, dan ini ditafsirkan sebagai sinyal yang jelas bagi pelaku pasar.
Kedua adalah penguatan larangan jual beli dan persyaratan tinggal riil. Periode larangan jual beli untuk kompleks apartemen baru di zona spekulasi dapat diperpanjang hingga maksimal 10 tahun. Pada saat yang sama, kewajiban tinggal riil juga diperkirakan akan diperketat. Dengan membebankan denda atau biaya penegakan kewajiban kepada pembeli yang tidak memenuhi persyaratan tinggal riil bahkan setelah pencabutan izin transaksi tanah atau zona spekulasi, hambatan masuk untuk permintaan non-tunai yang bertujuan semata-mata untuk investasi dapat ditingkatkan secara signifikan.
Ketiga, perluasan langkah pengendalian pinjaman dan likuiditas. Sesuai dengan regulasi utang rumah tangga yang diumumkan pada 27 Juni, batas pinjaman hipotek di wilayah metropolitan dibatasi menjadi 600 juta won, dan pinjaman untuk pemilik rumah ganda serta investasi gap secara efektif telah diblokir sepenuhnya. Selain itu, untuk pinjaman PF, arus dana awal dibatasi melalui penguatan penilaian kelayakan proyek dan kewajiban pelaporan, dan perpanjangan jatuh tempo (rollover) atau penyesuaian kembali DSR yang memicu permintaan spekulasi juga dipertimbangkan sebagai target regulasi presisi.
Keempat, penguatan pelacakan transaksi dan tindakan keras terhadap kolusi harga. Pemerintah menyatakan keinginan untuk memperkuat sistem investigasi segera setelah pelaporan transaksi riil, dan dengan memperluas tindakan keras untuk mendeteksi kontrak palsu (down-contract) atau transaksi fiktif, tindakan keras terfokus juga dijadwalkan terhadap perilaku yang mendistorsi ketertiban pasar, seperti kolusi harga di wilayah tertentu atau kolusi harga penawaran kolektif melalui YouTube atau komunitas online Naver.
Terakhir, kita dapat melihat "Strategi Switch" untuk regulasi-pelonggaran yang disesuaikan. Pemerintah tampaknya akan mematuhi apa yang disebut "strategi switch", di mana mereka dengan cepat memperkenalkan kembali regulasi untuk wilayah yang menunjukkan tanda-tanda panasnya kenaikan harga, sementara di sisi lain menjalankan pelonggaran pinjaman dan insentif pasokan untuk wilayah di mana unit yang tidak terjual meningkat atau pasar sedang lesu. Strategi ini ditafsirkan sebagai langkah untuk meningkatkan fleksibilitas kebijakan per wilayah sekaligus mempromosikan keseimbangan pasar secara keseluruhan.
Jika regulasi pinjaman dan transaksi seperti itu diperketat, lonjakan harga jangka pendek dapat diredam. Namun, regulasi untuk pemilik rumah ganda masih dipertahankan di Seoul dan wilayah inti metropolitan, dan masih ada jeda waktu yang cukup lama hingga pasokan baru dimulai. Oleh karena itu, ada kemungkinan besar akan muncul "fenomena pasar tersumbat" di mana penyusutan transaksi, pertahanan harga penawaran, dan premi yang semakin dalam terus berulang.
Selain itu, tombol regulasi-pelonggaran pemerintah dapat memicu efek balon antar wilayah, sehingga investor harus memeriksa variabel kompleks seperti kalender regulasi (waktu penetapan dan pencabutan), risiko pendanaan, serta persyaratan larangan jual beli dan tinggal riil secara mendetail.
Dalam situasi ini, strategi untuk merespons perubahan kebijakan secara fleksibel sangatlah diperlukan. Pemerintahan baru kemungkinan besar akan segera menerapkan perluasan zona penyesuaian dan zona spekulasi, penguatan larangan jual beli dan persyaratan tinggal riil, pengetatan regulasi pinjaman dan likuiditas, serta pelacakan transaksi dan tindakan keras kolusi untuk menekan lonjakan harga jangka pendek. Namun, langkah-langkah ini harus dipahami sebagai bagian dari "strategi variabel" yang berubah secara fleksibel mengikuti situasi pasar, bukan regulasi yang tetap.
Oleh karena itu, bagi pengguna riil maupun investor, inilah saatnya untuk menyusun strategi yang memungkinkan respons cepat sambil mengamati arah dan waktu perubahan kebijakan secara cermat.
Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, sebelumnya menjabat sebagai kepala tim divisi penelitian properti di Korea Gallup Research Institute. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver "Pasion's World Exploration" dan kanal YouTube "Stue TV". Buku-buku karyanya antara lain "Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)", "Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)", "Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)", "Masa Depan Properti Incheon (2022)", "Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)", "Peta Masa Depan Properti Korea (2021)", dan "Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naiklah yang Akan Naik (2020)".