[비즈한국] Ada topik yang selalu muncul setiap kali kita membahas ekonomi Korea. "Rumah tangga di Korea mengalokasikan lebih dari 70% aset mereka ke dalam properti. Itulah sebabnya pasar saham tidak bisa berkembang."
Sekilas, argumen ini terdengar masuk akal. Namun, argumen ini sebenarnya membalikkan hubungan sebab-akibat. Pasar saham bukannya lesu karena porsi properti yang tinggi, melainkan masyarakat justru lari ke properti karena pasar saham telah kehilangan kepercayaan.
Mereka yang 'menyalahkan properti', lihatlah esensi masalahnya
Ada analisis lama yang mengatakan bahwa preferensi terhadap properti disebabkan oleh "gen". Namun, orang-orang tidak membeli rumah karena secara naluriah mencintai bata dan semen. Mereka membelinya karena itu adalah satu-satunya aset aman terakhir yang bisa melindungi nilai uang mereka.
Pasar keuangan Korea memiliki pengalaman di mana simpanan, dana investasi, hingga saham semuanya terguncang hanya karena satu krisis. Sebaliknya, properti tetap ada sebagai aset fisik, bahkan saat dikenakan pajak atau regulasi.
Ketidakpercayaan terhadap pasar saham bersifat struktural. Perusahaan masih terjebak dalam tata kelola yang tidak transparan yang berpusat pada pemegang saham pengendali, dan pemerintah selalu menggunakan harga saham hanya sebagai "alat kebijakan" di setiap masa resesi. Dividen pelit, penghapusan saham treasuri jarang dilakukan, dan rasio pengembalian pemegang saham hanya setengah dari rata-rata OECD. Siapa yang mau melakukan investasi jangka panjang di pasar seperti ini?
Kesalahpahaman tentang "Kurangi porsi properti seperti Amerika Serikat"
Kita juga sering mendengar pernyataan, "Seperti negara maju, kita harus meningkatkan aset keuangan daripada properti." Namun, ini juga merupakan perbandingan dangkal yang hanya meniru angka-angka permukaan. Alasan mengapa Amerika Serikat memiliki struktur berbasis aset keuangan bukan sekadar karena "perubahan pola pikir". Mereka memiliki sistem pensiun jangka panjang seperti 401(k) dan IRA, sistem investasi perusahaan yang serasi (matching), tarif pajak dividen yang rendah, sistem akuntansi yang transparan, dan infrastruktur pasar yang dapat dipercaya.
Bagaimana dengan Korea? Bahkan Dana Pensiun Nasional (NPS) pun mengurangi porsi saham domestik dan meningkatkan porsi saham AS hingga di atas 60%. Bagaimana menjelaskan realitas di mana para profesional dana pensiun justru membeli saham AS sambil mengatakan "berinvestasilah di saham Korea demi ekonomi Korea"? Inilah kontradiksi yang sebenarnya. Pernyataan "Ayo lakukan seperti Amerika" hanya bermakna jika basis kelembagaannya sama. Korea tidak memiliki basis tersebut. Namun, memaksa rakyat untuk "percaya dan berinvestasi" adalah cara administratif untuk menghindari tanggung jawab dengan melimpahkannya kepada individu.
"Jual rumah demi beli saham"? Jangan giring masa tua ke dalam risiko
Belakangan ini, beberapa pihak mengklaim bahwa "jaminan masa tua datang dari investasi keuangan", bahkan berargumen bahwa "pemilik satu rumah pun harus mengurangi porsi properti mereka". Kedengarannya canggih, namun sebenarnya ini adalah gagasan berbahaya yang mengabaikan kecemasan hari tua.
Alasan para lansia di Korea memiliki rumah bukanlah karena spekulasi. Di tengah masyarakat di mana sewa bulanan dan deposit (jeonse) tidak stabil, rumah milik sendiri adalah satu-satunya perisai terhadap inflasi biaya hunian. Menyuruh mereka menjual satu-satunya rumah itu untuk investasi saham sama saja dengan menyuruh mereka mengubah biaya tetap yang stabil menjadi biaya variabel.
Saat inflasi datang, harga sewa naik, tetapi dividen saham tetap sama. Pada akhirnya, mereka akan menanggung volatilitas pasar dalam kecemasan. Memiliki 'satu hunian berkualitas' bukanlah keserakahan, melainkan upaya untuk bertahan hidup. Menyuruh mereka menjualnya tidak ada bedanya dengan melenyapkan jaring pengaman terakhir di hari tua.
Dana investasi properti murni sebagian besar sudah keluar karena regulasi pemilik rumah ganda
Dalam beberapa tahun terakhir, pemerintah telah menekan spekulasi properti melalui regulasi pemilik rumah ganda, pajak keuntungan modal yang berat, dan pembatasan pinjaman. Menurut logikanya, dana yang keluar tersebut seharusnya mengalir ke pasar saham. Namun, kenyataannya tidak demikian. Dana tersebut berpindah ke saham AS, deposito dolar, ETF emas, dan obligasi luar negeri. Artinya, dana tersebut tidak berpindah ke 'aset domestik', melainkan ke 'aset yang dapat dipercaya'.
Pada akhirnya, esensi masalahnya bukanlah 'porsi aset', melainkan 'ketiadaan kepercayaan'. Tidak peduli seberapa keras pemerintah meneriakkan slogan, pasar tidak akan percaya pada kebohongan.
Standar ganda bahwa "hanya properti Korea yang gelembung"
Argumen bahwa "properti adalah gelembung dan saham dinilai terlalu rendah" juga sering terdengar. Namun, kedua pasar tersebut memiliki karakter yang berbeda. Properti berada di bawah kendali langsung pemerintah, sementara saham berada di bawah ketidakpedulian pemerintah. Keduanya terdistorsi. Jika mencoba menekan properti, transaksi menjadi lumpuh; jika mencoba mendorong saham, pasar menjadi goyah. Pada akhirnya, kebijakan membuat kedua pasar tersebut tidak dapat dipercaya. Kebijakan harus fokus pada "siapa yang bisa dipercaya" daripada "siapa yang harus dihukum".
Realitas dingin yang ditunjukkan oleh Dana Pensiun Nasional
Satu-satunya alasan Dana Pensiun Nasional mengurangi porsi saham domestik adalah karena imbal hasilnya rendah dibandingkan risikonya. Mereka tidak beroperasi berdasarkan patriotisme. Mereka menilai secara ketat berdasarkan imbal hasil dan stabilitas. Dalam situasi ini, sangat munafik jika hanya memaksa individu untuk "berinvestasi jangka panjang di saham Korea". Saat dana pensiun membeli aset AS dan institusi membeli dolar, menyuruh masyarakat kelas menengah untuk "jual rumah dan beli KOSPI" bukanlah ajakan investasi, melainkan pengakuan iman.
Alokasi aset adalah probabilitas, bukan keyakinan
Alokasi aset harus berubah sesuai dengan struktur kehidupan dan tingkat pendapatan masing-masing individu. Seorang pemuda lajang berusia 20-an dan pensiunan berusia 60-an tidak mungkin memiliki portofolio yang sama. Namun, pernyataan "harus mengurangi properti" memaksakan satu rumus untuk semua generasi.
Investasi adalah masalah probabilitas. Untuk meningkatkan probabilitas, kita harus mengurangi asimetri informasi, membuat pajak dan sistem menjadi adil, serta memperkuat transparansi perusahaan. Singkatnya, struktur pasar harus diubah. Itulah cara yang sebenarnya untuk "menghidupkan pasar saham".
Namun, saat ini, tanpa melakukan reformasi tersebut, yang tersisa hanyalah slogan tunggal "harus mengurangi properti". Ini bukan reformasi, melainkan perang psikologis.
Harapan semu bahwa "dana akan masuk jika harga saham naik"
Pejabat kebijakan atau beberapa pakar berkata, "Jika saham naik, dana akan masuk dengan sendirinya." Namun, itu adalah harapan, bukan strategi. Agar harga saham naik, harus ada industri yang tumbuh, perusahaan harus berinvestasi dalam inovasi, kebijakan harus konsisten, dan pajak harus dapat diprediksi. Korea saat ini tidak memiliki satu pun dari keempat hal tersebut. Itulah sebabnya saham terjebak dalam tema jangka pendek, dan investor jangka panjang berkurang. Pada akhirnya, "menyalahkan properti" adalah bentuk pelarian dari realitas.
Masalah sebenarnya bukanlah 'kelebihan properti', melainkan 'kelemahan pasar saham'. Mencoba mengubah sentimen investasi tanpa memperbaiki kondisi pasar adalah tindakan yang memaksa rakyat yang tidak memiliki rumah ke dalam risiko lain.
Agar saham Korea bangkit
Agar pasar saham Korea benar-benar bangkit, ada tiga hal yang diperlukan. Pertama, pemulihan kepercayaan. Transparansi akuntansi perusahaan, konsistensi kebijakan pemerintah, dan prediksi pasar harus dipulihkan. Kedua, infrastruktur investasi jangka panjang. Insentif pajak yang berpusat pada saham unggulan domestik dalam akun pensiun/pensiun dini harus diperkuat. Ketiga, tatanan pasar yang adil. Tindakan sewenang-wenang pemegang saham pengendali harus dicegah, dan hak-hak pemegang saham minoritas harus dilindungi secara nyata.
Jika ketiga hal ini tidak didahului, masyarakat tidak akan pernah memindahkan uang mereka. Orang-orang tidak memindahkan aset. Mereka memindahkan kepercayaan.
Ajakan investasi tanpa kepercayaan adalah kekerasan
Perdebatan saat ini bukanlah masalah portofolio aset sederhana. Ini adalah masalah 'kepada siapa harus percaya'. Bagi kelas menengah di Korea, 'satu hunian' bukanlah spekulasi, melainkan cara terakhir untuk mempertahankan diri. Memaksa mereka menjual satu-satunya hunian itu sama saja dengan memutus jaring pengaman terakhir dalam hidup.
Jika ingin pasar saham hidup, mulailah dengan mengurangi kecemasan orang-orang dan membangun kepercayaan. Itu adalah cara paling realistis untuk mengurangi porsi properti. Dana tidak akan bergerak karena paksaan. Dana hanya akan bergerak karena kepercayaan.
Alasan saham Korea tidak bangkit bukan karena rakyat menyukai properti, melainkan karena pasar saham telah kehilangan kepercayaan rakyat. Sebelum menyuruh menjual properti, pasar saham harus mengembalikan kepercayaan terlebih dahulu.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan YouTube 'StuTV'. Buku-bukunya termasuk 'Buku Panduan Penggunaan Properti Korea Edisi Baru (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lainnya.