[비즈한국] Bank Sentral Korea (BOK) adalah komando kebijakan moneter negara kita. Baru-baru ini, pernyataan dan laporan yang dikeluarkan oleh lembaga ini menimbulkan kekhawatiran yang serius. Berbeda dengan kebanggaan mereka sebagai tempat berkumpulnya para cendekiawan terkemuka di bidang humaniora, mereka justru menunjukkan tipikal birokrasi menara gading yang jauh dari realitas pasar dan kehidupan masyarakat.
Mulai dari pernyataan Gubernur Rhee Chang-yong tentang "membuat 10 Universitas Nasional Seoul di daerah" hingga kesimpulan konyol bahwa "orang akan menjual rumah mereka saat menua," usulan kebijakan yang dikeluarkan BOK sangat kekurangan rasa realitas. Mereka beralasan tidak bisa menurunkan suku bunga karena masalah properti, padahal mereka sendiri tidak mampu menangkap esensi dari masalah properti tersebut. Mereka hanya terpaku pada angka dan data, tanpa memahami proses pengambilan keputusan para pelaku ekonomi dan psikologi pasar yang sesungguhnya.
Masalah terbesarnya adalah kurangnya pemahaman mendasar tentang pasar properti. Pada Maret 2023, Gubernur Rhee Chang-yong mengatakan, "Mengingat penuaan populasi dan faktor lainnya, kita perlu mempertimbangkan apakah tren 'properti tidak akan pernah gagal' (daema-bulsa) akan berlanjut di masa depan." Logikanya sederhana: saat tua, orang akan menjual rumahnya.
Ini adalah pernyataan yang sama sekali tidak memahami struktur pasar properti di Korea. Dalam kenyataannya, kelompok lansia justru mempertahankan rumah mereka dengan erat untuk diwariskan kepada anak-anak mereka, bukan malah menjualnya. Para lansia kaya di kawasan Gangnam, Seoul, memanfaatkan properti sebagai sarana penambahan aset dan warisan, sehingga mereka tidak akan melepaskan properti hanya karena usia mereka bertambah.
Gubernur Rhee Chang-yong terus-menerus mengeluarkan peringatan kepada kelompok 'Yeong-kkeul' (mereka yang berutang maksimal untuk membeli rumah). Pada Oktober 2023, ia mengatakan, "Banyak orang membeli rumah dengan leverage, bukan uang sendiri, dan saya tidak berpikir suku bunga akan segera disesuaikan sehingga beban keuangan akan turun," seraya menambahkan, "Saya memperingatkan Anda." Namun, peringatan ini tidak memiliki efek nyata. Alasan kelompok Yeong-kkeul tetap nekat terjun ke pasar properti meski berisiko adalah karena tidak ada alternatif lain. Tidak peduli seberapa sering BOK memberi peringatan, dalam situasi di mana tidak ada tempat investasi lain yang stabil dan menguntungkan selain properti, masyarakat terpaksa terus berbondong-bondong ke properti.
Pada September 2025, BOK mendiagnosis bahwa "tingkat perlambatan kenaikan harga apartemen di Seoul akibat kebijakan properti 27 Juni lebih terbatas dibandingkan efek pengumuman kebijakan perumahan di masa pemerintahan Presiden Moon Jae-in dan Yoon Suk-yeol sebelumnya."
Pernyataan ini seolah-olah menunjukkan keterbatasan kebijakan pemerintah, namun sebenarnya ini adalah bukti bahwa BOK sendiri tidak memahami esensi kebijakan properti. Alasan mengapa kebijakan penekanan harga properti memiliki efek terbatas adalah karena masalah mendasar, yaitu kekurangan pasokan, tidak terselesaikan. Namun, BOK mengabaikan masalah struktural ini dan hanya mencoba mengukur efektivitas kebijakan melalui angka.
BOK mengatakan tidak bisa menurunkan suku bunga karena masalah properti, namun mereka tidak benar-benar memahami apa artinya itu. Pada Agustus 2024, Gubernur Rhee Chang-yong membenarkan pembekuan suku bunga dengan mengatakan, "BOK tidak boleh membuat kesalahan dengan menstimulasi psikologi kenaikan harga properti melalui kelebihan pasokan likuiditas."
Namun, kebijakan ini akhirnya membuat seluruh ekonomi Korea tersandera oleh properti. Jika suku bunga tidak bisa diturunkan karena properti meskipun ekonomi riil sedang lesu, berarti prioritas kebijakan sudah terbalik. Jika suku bunga tetap tinggi, pihak yang paling diuntungkan adalah perbankan. Margin bunga bersih mereka melebar dan mereka mendapatkan jaminan keuntungan yang stabil.
Di sisi lain, ekonomi riil mengalami kesulitan karena penyusutan investasi dan penurunan konsumsi akibat suku bunga tinggi. Keputusan BOK untuk menunda penurunan suku bunga dengan alasan properti pada akhirnya berujung pada kebijakan yang melindungi keuntungan sektor perbankan. Ini jauh dari peran utama bank sentral, yaitu stabilitas ekonomi dan dukungan pertumbuhan.
BOK selalu konsisten dengan respons yang terlambat. Mereka baru mengeluarkan peringatan setelah harga properti naik cukup tinggi, dan baru mempertimbangkan penurunan suku bunga setelah sinyal resesi terlihat jelas. Pada Juli 2025, Gubernur Rhee Chang-yong mengatakan "kecepatan kenaikan harga rumah lebih cepat dari tahun lalu" dan "perlu menenangkan panas pasar," namun itu adalah kesadaran yang terlambat setelah harga rumah sudah melonjak signifikan.
Kebijakan "membuat 10 Universitas Nasional Seoul" yang didukung Gubernur Rhee Chang-yong adalah contoh klasik teori menara gading yang tidak realistis. Kebijakan ini adalah gagasan untuk menyuntikkan anggaran setingkat Universitas Nasional Seoul ke universitas-universitas nasional regional agar menciptakan 9 universitas tambahan setara Universitas Nasional Seoul. Namun, ini adalah gagasan yang tidak memahami esensi ketidaksetaraan pendidikan. Hanya dengan menambah anggaran tidak serta merta meningkatkan status sebuah universitas. Terlebih lagi, kebijakan ini mengabaikan masalah fundamental bahwa meskipun universitas bergengsi dibangun di daerah, lulusannya pada akhirnya akan tetap pergi ke Seoul.
Gagasan untuk mencapai pembangunan regional yang seimbang melalui "10 Universitas Nasional Seoul" justru mendistorsi esensi masalah. Penyebab ketidakseimbangan regional bukanlah kurangnya lembaga pendidikan, melainkan kurangnya lapangan kerja dan infrastruktur. Meski mereka menjadikan sistem UC California sebagai model, mereka mengabaikan fakta bahwa skala wilayah dan struktur ekonomi Amerika dan Korea sangat berbeda. Dalam situasi di mana konsentrasi di wilayah metropolitan sangat ekstrem seperti di Korea, penyebaran universitas saja tidak akan menyelesaikan masalah.
Partai Demokrat memperkirakan anggaran lebih dari 3 triliun won per tahun diperlukan untuk kebijakan ini. Ini adalah anggaran yang fantastis. Dalam situasi fiskal saat ini, mengamankan anggaran seperti itu tidak hanya tidak realistis, tetapi jika pun berhasil, hasilnya tidak terjamin. Yang lebih serius adalah anggaran ini tidak digunakan di tempat yang benar-benar membutuhkan. Untuk pembangunan regional yang nyata, infrastruktur transportasi, pembangunan kawasan industri, dan dukungan untuk startup jauh lebih mendesak, tetapi mereka hanya terpaku pada peningkatan anggaran universitas.
Pada April 2025, BOK menerbitkan laporan tentang "Penyebab Struktural dan Masalah Konsentrasi Kredit Properti" yang menganalisis fenomena aliran dana ke sektor properti. Laporan tersebut menyatakan kekhawatiran karena kredit properti mencakup 50% dari total kredit swasta. Namun, analisis ini hanya menyentuh permukaan. Mereka tidak memahami alasan mendasar mengapa orang mencurahkan uang ke properti. Mereka mengabaikan kenyataan bahwa tidak ada tempat investasi lain, dan properti dianggap sebagai aset yang paling aman dan menguntungkan.
Solusi yang diajukan BOK semuanya abstrak dan kurang efektif. Hal-hal seperti "memperkuat kebijakan makroprudensial" dan "restrukturisasi PF properti" adalah langkah-langkah yang sudah dicoba berkali-kali namun memiliki efek terbatas. Yang sebenarnya dibutuhkan adalah perluasan alternatif investasi selain properti, peningkatan pasokan rumah sewa, dan sanksi kuat untuk menekan permintaan spekulatif, namun mereka tidak mampu mengajukan solusi yang konkret dan efektif.
BOK khawatir bahwa konsentrasi properti akan "melemahkan daya saing industri keuangan." Namun, BOK sendiri justru menjamin keuntungan stabil bagi bank dengan mempertahankan suku bunga tinggi. Alasan bank merasa nyaman dengan pinjaman hipotek properti adalah karena risikonya rendah dan keuntungannya stabil. Sungguh tidak masuk akal jika mereka khawatir tentang daya saing industri keuangan setelah menciptakan struktur seperti itu sendiri.
Masalah terbesar BOK adalah mereka menganggap pengambilan keputusan oleh para pelaku ekonomi hanya ditentukan oleh angka atau kebijakan sederhana. Padahal dalam kenyataannya, keputusan investasi properti dipengaruhi oleh faktor kompleks seperti kecemasan akan masa depan, masalah pendidikan anak, dan keinginan akan status sosial. Gubernur Rhee Chang-yong menyarankan, "Generasi muda harus mempertimbangkan kemampuan mereka dan mengelola aset dengan lebih hati-hati." Namun, alasan generasi muda terjun ke properti meski berisiko adalah karena mereka tidak punya pilihan lain.
BOK berasumsi bahwa semua pelaku pasar memiliki informasi lengkap dan mengambil keputusan secara rasional. Namun dalam kenyataannya, ada asimetri informasi yang menyebabkan transaksi spekulatif atau pengambilan keputusan yang tidak rasional. Terutama di pasar properti, celah informasi antara pakar dan masyarakat umum sangat besar, dan kekuatan spekulatif yang menyalahgunakan hal ini mengacaukan pasar. Namun, BOK mengabaikan realitas ini dan hanya mengeluarkan analisis yang mengasumsikan semua partisipan bertindak rasional.
Seiring dengan pernyataan BOK yang terus menerus jauh dari realitas, kepercayaan terhadap kebijakan mereka kian menurun. Partisipan pasar tidak lagi menerima peringatan atau sinyal kebijakan BOK dengan serius. Ini menciptakan lingkaran setan yang menurunkan efektivitas kebijakan moneter. Tidak peduli seberapa baik kebijakan yang dikeluarkan, jika tidak ada kepercayaan, efektivitasnya pasti akan terbatas.
BOK tidak boleh lagi tinggal di menara gading. Sebagai lembaga yang bertanggung jawab atas kebijakan ekonomi yang berkaitan langsung dengan kehidupan masyarakat, mereka harus berpijak pada realitas. Cerita-cerita tidak realistis seperti "10 Universitas Nasional Seoul" atau "akan menjual rumah saat tua" dari Gubernur Rhee Chang-yong harus dihentikan. Solusi masalah properti bukan terletak pada penyesuaian suku bunga atau penguatan regulasi, melainkan pada peningkatan pasokan yang mendasar dan penekanan permintaan spekulatif. Namun, BOK justru terpaku pada analisis dangkal dan teori menara gading daripada solusi esensial tersebut.
Agar BOK benar-benar menjadi lembaga untuk rakyat, mereka harus melihat realitas dan mendengarkan suara rakyat. Dibutuhkan upaya untuk memahami isi hati masyarakat dan psikologi pasar yang tidak bisa diketahui hanya dari angka. Hanya dengan cara itulah mereka dapat menyusun kebijakan yang efektif dan memulihkan kepercayaan masyarakat.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver "Perjalanan Dunia Pasyon" serta kanal YouTube "Stu TV". Buku-buku yang ia tulis antara lain 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dll.