[비즈한국] Peta Seoul memiliki warna-warni yang beragam seperti sekarang ini berkat peristiwa besar bernama pembangunan Gangnam. Namun, sebelum nama Gangnam benar-benar muncul sebagai pusat yang memimpin ekonomi dan budaya Seoul, sudah ada kawasan di selatan Sungai Han yang berperan sebagai pemicu industrialisasi. Kawasan tersebut adalah Yeongdeungpo.
Kenangan Kawasan Industri dan Jantung Wilayah Barat Daya Seoul
Pada tahun 1930-an selama masa pendudukan Jepang, Yeongdeungpo yang ditunjuk sebagai kawasan industri Gyeongseong tumbuh menjadi 'zona pabrik Seoul' dengan banyaknya pabrik tekstil, penggilingan tepung, dan makanan. Kondisi logistik yang menguntungkan melalui transportasi air Sungai Han dan kereta api Gyeongin mendorong akumulasi industri, dan pada tahun 1960-an hingga 1970-an, setelah kemerdekaan dan perang, kawasan ini disebut sebagai jantung manufaktur Korea Selatan.
Pada masa itu, Yeongdeungpo adalah simbol pertumbuhan ekonomi dan fondasi yang menopang kehidupan masyarakat kelas menengah ke bawah. Area Pasar Yeongdeungpo selalu ramai siang dan malam oleh pedagang dari seluruh penjuru negeri, dan berbagai pabrik seperti percetakan, penggilingan tepung, dan pengolahan logam mengeluarkan asap dan kebisingan. Orang-orang biasa menggambarkan vitalitas tempat ini dengan mengatakan, "Asap dari cerobong pabrik Yeongdeungpo menyinari masa depan Seoul."
Namun, saat struktur industri berkembang pesat pada tahun 1980-an hingga 1990-an, cerobong-cerobong asap ini perlahan padam. Pabrik-pabrik pindah ke kawasan industri baru di Incheon dan Gyeonggi, menyisakan gudang-gudang tua dan pabrik kecil yang tersebar di kawasan semi-industri yang tersisa. Meskipun masa kejayaan sebagai kota industri telah berlalu, pemandangan aneh di mana jejak kawasan industri masih tersisa di tengah pusat kota telah menjadi keseharian Yeongdeungpo.
Pada masa ini, lingkungan hunian Yeongdeungpo mau tidak mau menjadi tertinggal karena bercampur dengan kawasan pabrik tua. Meskipun memiliki pusat keuangan Yeouido tepat di sebelahnya, terdapat kesenjangan yang kontras antara hunian dan industri yang dipisahkan oleh Sungai Han. Dibandingkan dengan hunian kelas atas di Gangnam atau kebangkitan budaya di Mapo dan Seongsu, Yeongdeungpo adalah tempat di mana kejayaan masa lalu dan keterbelakangan masa kini berdampingan.
Hal ini juga merupakan potensi untuk perubahan baru. Di tengah ruang Seoul yang terbatas dan pusat kota lama yang terus mengalami siklus pembangunan kembali, nilai potensial Yeongdeungpo mulai menonjol seiring berjalannya waktu.
Yeongdeungpo Saat Ini – Titik Balik Pembangunan Kompleks dan Regenerasi Hunian
Jika kita berjalan di Yeongdeungpo hari ini, kita akan menjumpai pemandangan yang sangat berbeda dari citra kawasan pabrik masa lalu. Tempat yang paling menonjol tentu saja Yeouido. Dengan Majelis Nasional sebagai pusatnya, tempat ini dipenuhi fasilitas bisnis dan komersial bertingkat tinggi seperti Layanan Pengawas Keuangan, perusahaan sekuritas dan manajemen aset utama, Gedung Hanwha 000880 63, IFC, dan Parc.1. Tempat ini telah melampaui gelar 'Jalan Keuangan No. 1 Korea Selatan' dan berkembang menjadi hub keuangan internasional tempat modal global berkumpul. Sejajar dengan Teheran-ro di Gangnam, Yeouido, di mana hunian dan bisnis terjalin dengan padat, memiliki lokasi yang tak tertandingi dari mana pun di Seoul.
Pasar hunian Yeouido juga memiliki tekanan kenaikan jangka panjang. Kompleks apartemen skala besar yang telah berusia lebih dari 30-40 tahun kini memenuhi syarat usia rekonstruksi dan satu per satu mulai mendorong renovasi atau rekonstruksi. Seperti halnya Mok-dong dan Banpo, kelangkaan kompleks besar bertindak sebagai daya tarik yang kuat. Bahkan jika terkena regulasi, selama ketidakpastian pasokan belum teratasi, permintaan hunian di Yeouido tidak akan mudah surut.
Suasananya berubah lagi saat pindah satu stasiun dari Yeouido. Dangsan-dong adalah area stasiun ganda tempat jalur 2 dan 9 bertemu, serta dilalui oleh Olympic-daero dan Seobu-ganseon-doro. Tempat yang disebut sebagai pusat transportasi wilayah barat daya Seoul ini dulunya hanya dianggap sebagai pusat distribusi dan komersial, tetapi kawasan padat rumah multi-keluarga dan rumah susun tua kini mulai berubah menjadi hunian mewah seiring datangnya angin pembangunan kembali (redevelopment) dan rekonstruksi. Khususnya, proyek pembangunan kembali skala besar di sekitar Stasiun Dangsan disebut sebagai 'Seongsu-dong kedua' dan menarik perhatian investor. Contoh kenaikan harga yang ditunjukkan oleh Zona Penataan Strategis Seongsu adalah referensi yang valid bagi Dangsan.
Transformasi Yangpyeong-dong dan Mullae-dong lebih dramatis lagi. Tempat yang dulunya penuh dengan pabrik baja, mesin, dan percetakan ini berubah dengan cepat menjadi kawasan budaya dan seni sejak tahun 2000-an. Mullae Creative Village mendapatkan julukan 'Brooklyn-nya Seoul' dengan masuknya kafe, galeri, dan studio desain. Kawasan Yangpyeong-dong juga mempercepat pembangunan kompleks. Jika pembuatan kompleks hunian dan komersial melalui pembatalan zona industri terealisasi, potensi kenaikan nilainya sangat besar karena ini adalah tanah dengan ruang pengembangan skala besar yang langka di tengah kota.
Di balik semua perubahan ini terdapat 'inovasi jaringan transportasi'. Bersamaan dengan jalur 2 dan 9 yang ada, rencana jalur GTX-B, jalur Sinansan, dan koneksi kereta ringan membuat aksesibilitas yang menghubungkan seluruh Seoul dan wilayah metropolitan meningkat ke tingkat yang tidak bisa dibandingkan dengan masa lalu. Inovasi jaringan transportasi mengarah pada perluasan permintaan hunian, yang kemudian melahirkan siklus positif yang meningkatkan kecepatan pembangunan kembali dan rekonstruksi.
Pandangan Menuju Masa Depan – Yeongdeungpo, Protagonis Berikutnya dari Properti Seoul
Alasan Yeongdeungpo diperhatikan bukan sekadar masalah kenaikan harga. Itu adalah simbolisme sebagai 'poros pertumbuhan berikutnya' yang diciptakan oleh keterbatasan ruang kota Seoul dan lingkungan kebijakan serta ekonomi di sekitar pasar properti.
Pertama, efek balon. Ketika kawasan inti Seoul seperti 3 Distrik Gangnam, Yongsan, Mapo, dan Seongdong diikat sebagai kawasan regulasi, permintaan investasi secara alami berpindah ke Yeongdeungpo yang sebelumnya kurang mendapat perhatian. Tekanan regulasi memang menenangkan pasar dalam jangka pendek, tetapi dalam jangka menengah dan panjang, hal itu mengakibatkan penyebaran permintaan ke sekitarnya. Yeongdeungpo adalah penerima manfaatnya.
Kedua, percepatan proyek penataan kawasan. Pembangunan kembali dan rekonstruksi bukan sekadar mengubah rumah tua menjadi baru, tetapi merupakan proyek regenerasi kota yang menata ulang infrastruktur kehidupan kawasan dan mengubah struktur populasi. Khususnya, pembatalan zona semi-industri dan pembangunan kompleks dinilai sebagai satu-satunya kesempatan untuk memasok hunian dan ruang komersial skala besar yang langka di pusat kota Seoul.
Ketiga, evaluasi ulang nilai sabuk Sungai Han (Hangang Belt). Pembangunan tepi Sungai Han yang membentang dari Yeouido, Dangsan, Yanghwa, hingga Hapjeong sudah menyerap permintaan hunian mewah Seoul. Jika tepi Sungai Han di sebelah utara sungai (Gangbuk) tertata ulang menjadi Mapo, Seongsu, dan Yongsan, maka tepi Sungai Han di sebelah selatan sungai (Gangnam) diwakili oleh Banpo, Jamwon, dan Apgujeong. Yeongdeungpo memiliki syarat yang cukup untuk muncul sebagai hunian premium baru yang menghubungkan kedua poros tersebut.
Poin yang harus diperhatikan investor sangat jelas. Kompleks rekonstruksi Yeouido akan memimpin kenaikan nilai apartemen stok inti Seoul dalam jangka panjang. Pembangunan kembali Dangsan dan Yangpyeong kemungkinan besar akan memasok apartemen menengah-besar dan kompleks hunian mewah baru melalui pembatalan zona semi-industri dan pembangunan kompleks. Area Mullae Creative Village adalah kompleks gaya hidup yang menggabungkan fungsi budaya, seni, dan komersial, dengan potensi besar untuk peningkatan nilai komersial dan hunian seiring diversifikasi lapisan permintaan.
Tentu saja, risikonya juga jelas. Kenaikan harga yang tajam dapat diikuti dengan penunjukan sebagai kawasan regulasi yang kuat, dan penundaan perizinan atau konflik antar anggota dapat terjadi dalam proses pembangunan kembali atau rekonstruksi. Selain itu, fluktuasi ekonomi global dan suku bunga akan menekan tingkat pengembalian investasi dengan meningkatkan biaya pendanaan. Namun, volatilitas ini justru menjadi panggung untuk menguji ketahanan investor jangka panjang.
Pasar properti Seoul selalu bersifat siklis. Sebagaimana bara api yang dimulai di Gangnam berpindah ke Mapo, Seongsu, dan Yongsan, gelombang permintaan investasi kini kembali mencari pantai baru. Pantai itu adalah Yeongdeungpo. Tempat yang berevolusi dari jantung industrialisasi masa lalu menjadi kota kompleks dengan tiga elemen keuangan, budaya, dan hunian saat ini, memiliki peluang besar untuk menjadi 'puzzle terakhir' dalam lanskap properti Seoul.
"Jantung wilayah barat daya Seoul berdenyut kembali. Kawasan industri masa lalu menjadi kota prima masa depan."
Kalimat ini bukan sekadar retorika. Masa depan Yeongdeungpo sudah dimulai. Bagi mereka yang membaca perubahan, kota ini bukan sekadar objek investasi, melainkan barometer yang meramalkan masa depan Seoul.
Kim Hak-ryeol, Kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai tim kepala pusat survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan YouTube 'StuTV'. Karya bukunya antara lain 'Power of Gyeonggi Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Absolute Principles of Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment (2022)', 'Future Map of South Korean Real Estate (2021)', 'Only Places That Rise Will Rise From Now On (2020)', dan 'User Manual for South Korean Real Estate (2020)'.